【正文】 場(chǎng) 土雜水暖 食品 長(zhǎng)途客運(yùn)中心 輪胎車行 水泵 鋼鐵五金 關(guān)林五金城 一、關(guān)林概況二、細(xì)分市場(chǎng)調(diào)研 （一） 關(guān)林皂角水泵工具市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)模式 店鋪主 力面積 平均租金 工商費(fèi) 國(guó)稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 批發(fā)為主 40 平米，上下兩層 15 元 —25 元 /月/㎡ 100元 /月 460元 /月 10 元/月 主過道 8米、次過道 米 簡(jiǎn)易大棚 小 結(jié) 該市場(chǎng)建成已有 10余年，經(jīng)營(yíng)狀況良好，商戶對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)比較滿意，普遍店鋪的年?duì)I業(yè)額在 200— 300 萬，行業(yè)平均利潤(rùn)能達(dá)到7— 8%左右，貨物大多來自浙江、溫州等地，進(jìn)貨商戶主要為洛陽及周遍地區(qū)，包括豫西，山西，陜西，甘肅，寧夏等與河南交接的地方。 第一節(jié) 洛陽關(guān)林地區(qū)市場(chǎng)調(diào)查分析 關(guān)林 市場(chǎng)是洛陽發(fā)展時(shí)間最長(zhǎng)的專業(yè)市場(chǎng)集中區(qū)，從上個(gè)世紀(jì)90 年代開始，關(guān)林市場(chǎng)由最早的農(nóng)村集貿(mào)市場(chǎng)逐漸形成為專業(yè)的小商品批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)業(yè)種包括服裝、床上用品、櫥具、建材、五金等，一度成為國(guó)內(nèi)較為知名的批發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)成交額也曾達(dá)到前六位。 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)中，居住類物業(yè)比例將有所增加，特別是高層住宅和高級(jí)住宅的增加量最為顯著。 20xx年洛陽房地產(chǎn)市場(chǎng)供需存在不匹配的矛盾，但高檔物業(yè)市場(chǎng)的供需矛盾情況有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場(chǎng)將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場(chǎng)的供需矛盾 20xx年無法得到較大改觀。 客戶購(gòu)房將更為慎重，低價(jià)位項(xiàng)目中，以自住為目的的購(gòu)房者比例將會(huì)增加，高價(jià)位項(xiàng)目中，投資型客戶的比例將會(huì)上升。 20xx年洛陽房地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)量及有效供應(yīng)量上將有較大突破，勢(shì)必會(huì)超過 20xx 年的供應(yīng)量。有資金實(shí)力和品牌信譽(yù)的開發(fā)企業(yè)及代理公司將會(huì)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，小而差的項(xiàng)目型公司淡出將屬必然，而有資金實(shí)力、有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的外地房地產(chǎn)企業(yè)也將加快入洛的步伐，樓市真正開始進(jìn)入資本與實(shí)力比拼的時(shí)代。 其八：售后服務(wù)的內(nèi)涵不斷延伸 ,優(yōu)質(zhì)服務(wù)可以提高物業(yè)的附加值，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商期望通過高水平的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高附加值，并獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。 150 平方米以上的大戶型住房俏銷的局面風(fēng)光難再，中等戶型住宅（ 100 平方米左右）將成為市場(chǎng)的主力。隨著市場(chǎng)供 求關(guān)系的變化和成熟度的提高，包括價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)在內(nèi)的品牌競(jìng)爭(zhēng)逐漸顯露，品牌化產(chǎn)品占有并瓜分市場(chǎng)成為趨向， 20xx年，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)品牌化的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向重面積、重價(jià)格、重戶型、重環(huán)境發(fā)展、重服務(wù)的全方位競(jìng)爭(zhēng)。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理力度的加大，新的商品房銷售管理辦法的實(shí)施以及金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模的緊縮，對(duì)開發(fā)企業(yè)的自有資金提出了更高的要求，迫使一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋求其他新的融資渠道和開發(fā)模式?，F(xiàn)代信息集成技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅猛突起，也將使房地產(chǎn)行業(yè)由單一的建筑形式逐漸向多功能、多用途的信息化方向發(fā)展。 其四：供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。 其三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。同時(shí)洛河以北區(qū)域開發(fā)量受到限制后，將有利于該區(qū)域內(nèi)空置房的消化吸收；中心城區(qū)內(nèi)的土地的稀有性，也將使一批“爛尾樓”起死回生。 其二：樓市繼續(xù)保持景氣。 二、細(xì)分市場(chǎng)分析 其一：政府宏觀調(diào)控力度進(jìn)一步加大。 小 結(jié)： 住宅價(jià)格的下跌，是洛陽房?jī)r(jià)從虛高走向理性，且在理性中平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)中有升。 20xx 年市場(chǎng)的有效供給將會(huì)隨著市場(chǎng)需求而進(jìn)行調(diào)整，并將進(jìn)一步刺激潛在需求的釋放。 其主要原因是 20xx年全年洛陽地產(chǎn)多層和高層投放量過大，但商鋪的漲幅達(dá)到 %，是非常出人意料的。 第二節(jié) 20xx年洛陽房地產(chǎn)走勢(shì)分析 一、價(jià)格走勢(shì)分析 20xx 年洛陽房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏不定，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈溫和下降之勢(shì)。 戶型設(shè)計(jì)偏于求大 普通住宅戶型過大，造成總價(jià)過高，中低收入階層難以接受，這是當(dāng)前住宅開發(fā)中不可忽視的誤區(qū)。這些樓盤中存在著同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，缺乏個(gè)性的張揚(yáng)，模仿的多，創(chuàng)新的少，規(guī)劃設(shè)計(jì)無新意、戶型設(shè)計(jì)一味追風(fēng)、市場(chǎng)運(yùn)作模式無新意。 目前市政府正在加大投資力度開發(fā)洛南新區(qū)，依其地勢(shì)的優(yōu)越性，日后將也是置業(yè)者選購(gòu)的重點(diǎn)對(duì)象。 區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)不平衡 洛陽樓市尤以澗西、西工表現(xiàn)最為活躍，新盤頻頻亮相、老盤加緊開發(fā)，其它區(qū)的市場(chǎng)則明顯消沉得多，這與老區(qū)、新區(qū)在人們心目中的印象有著很大的關(guān)系。 大部分地產(chǎn)商還是以自身下屬的物業(yè)團(tuán)隊(duì)作為物業(yè)公司，沒有規(guī)模，沒有專業(yè)培訓(xùn)。但其他風(fēng)險(xiǎn)如大量期房上市銷售、房屋質(zhì)量問題、物業(yè)管理服務(wù)水平較低等都還是困擾項(xiàng)目綜合品質(zhì)的重要因素。 品質(zhì)提升矛盾依然存在 精裝修小戶型的出現(xiàn)，大規(guī)模小區(qū)景觀的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，住宅房賓館式配套服務(wù)模式的出現(xiàn)，各類地產(chǎn)廣告爆炸式的語不驚人死不休的廣告風(fēng)格，都是這方面的表象。而洛陽樓市總的趨勢(shì)仍然呈上升狀態(tài)。外地人已經(jīng)成為洛陽 樓市購(gòu)買力中不可忽視的重要組成部分。 外地消費(fèi)群不容忽視 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx年洛陽市高層住宅有 14%都出售給外地客商，他們對(duì)地產(chǎn)商鋪的投資比率也占到 32%。另未做銷售的“丹尼斯百貨”也將加入到年底開業(yè)的熱潮當(dāng)中，更好的帶動(dòng)南昌路乃至整個(gè)澗西區(qū)的經(jīng)濟(jì)?？梢娦〉耐度雽?duì)大部分的投資 客還是有較大吸引力的。 寫字樓烽火拉開帷幕 寫字樓項(xiàng)目并沒有在同一時(shí)間一哄而上，真正的好地段、好產(chǎn)品，面市速度快的項(xiàng)目是不愁賣的，這給寫字樓投資者很大的選擇空間。 精致多層呼之欲出 今年預(yù)計(jì)開工量在 30 萬平方米左右。這兩個(gè)區(qū)域便利的交通、繁榮的商業(yè)、完善的配套設(shè)施等往往是購(gòu)房者心動(dòng)的理由。 二、 20xx年開發(fā)情況分析 （一）市場(chǎng)概況 區(qū)域特性異常明顯 澗西區(qū)和西工區(qū)還是大多數(shù)人購(gòu)房的首選位置。 ? 概念營(yíng)銷漸遠(yuǎn) 隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、市場(chǎng)的成熟、消費(fèi)者購(gòu)房更理性化，概念營(yíng)銷已經(jīng)成為強(qiáng)弩之末，以概念營(yíng)銷為理念策劃的樓盤，在控制一定成本的前提下，各種包裝已達(dá)到可能條件下的極致，造成了無論是別墅、豪宅還是公寓、寫字樓之間大量相互克隆，同質(zhì)化現(xiàn)象更趨嚴(yán)重。 碧水云天的高價(jià)位雖在初期頗有爭(zhēng)議，但封頂后無敵的洛河美景引發(fā)的熱銷仍舊得到市場(chǎng) 追捧。 珠江路商業(yè)街的形成使得沿線商鋪和和大部分住宅售罄，并成為洛陽餐飲的領(lǐng)頭軍。那種所謂洛陽年住宅供應(yīng)量已達(dá)到多少，每 年需求量只有多少，所以洛陽房地產(chǎn)已經(jīng)供過于求了，發(fā)展到了最高峰等形而上學(xué)的教條是錯(cuò)誤的，是站不住腳的。房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的巨大潛力已開始全面顯現(xiàn)，旺盛的市場(chǎng)需求和消化能力已成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的巨大動(dòng)力?？v觀今年樓市銷售狀況，自春節(jié)以來大體呈逐月遞增態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)商積極調(diào)整開發(fā)思路，迎合消費(fèi)者需求，將各種檔次的優(yōu)質(zhì)樓盤推向市場(chǎng) ，并通過報(bào)紙媒介等宣傳途徑，展示形象，推介樓盤，增加了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。隨著開工項(xiàng)目的減少和物價(jià)的回升，一部分人擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)上漲；再加上銀行利率低于物價(jià)上漲，存錢顯得不劃算，也使部分居民將積蓄投資到房地產(chǎn)領(lǐng)域，二次置業(yè)者明顯增多。隨著“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，我市國(guó)有大中型企業(yè)效益逐步好轉(zhuǎn)，職工收入不斷增長(zhǎng)，購(gòu)房成為首選，從而提升了居民的購(gòu)房能力。 第一節(jié) 20xx年洛陽房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 一、市場(chǎng)總述 20xx年洛陽全市商品房銷售面積達(dá) 133萬平方米和房屋 套，交易金額達(dá) 28 億元，分別比上年增長(zhǎng) %和 47%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)商品房的銷售增長(zhǎng)速度。但對(duì)于一個(gè)如此巨大的商業(yè)項(xiàng)目來說， 牽涉到政府相關(guān)法規(guī)、投資環(huán)境、交通條件等諸多客觀條件，并不是依靠單方面的力量就能保證項(xiàng)目的成功，而在實(shí)戰(zhàn)中將要隨著市場(chǎng)的變數(shù)靈活掌握，也必將需要貴司更多的支持，才能保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，給貴司一份滿意的答卷！ 由于時(shí)間倉(cāng)促，難免會(huì)有不足之處，還望各位老總給予指正，并不吝賜教。 由于本項(xiàng)目周邊的商業(yè)基礎(chǔ)幾乎是一片空白，毫無借鑒之處，同時(shí)離市中心商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)，缺乏商業(yè)項(xiàng)目所必須的人氣和交通條件，我司在經(jīng)過大量市場(chǎng)調(diào)研分析，從而尋求目前洛陽專業(yè)市場(chǎng)的行業(yè)空白點(diǎn)，以及本項(xiàng)目在銷售推廣中切實(shí)可行的突破點(diǎn)，為本項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位。 洛陽經(jīng)濟(jì)園 營(yíng)銷策劃報(bào)告 呈：河南孚嘉投資管理有限公司 由： 某某策劃公司 前 言 此次受貴司委托，能有幸對(duì)貴司所開發(fā)的位于連霍高速公路洛陽東出口處的“洛陽經(jīng)濟(jì)園”項(xiàng)目為之全程營(yíng)銷策劃。欣喜之余，卻又不勝惶恐，面對(duì)貴司的如此重托，雖然我司已有多年的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，但這畢竟是 1500畝的商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)的風(fēng)云突變注定了我們操作每個(gè)項(xiàng)目都容不得半點(diǎn)馬虎，必將殫精竭慮，全力以赴，最終才能達(dá)到項(xiàng)目的成功！ 為此，我司特地從鄭州、洛陽等各個(gè)案場(chǎng)抽調(diào)數(shù)名業(yè)務(wù)精英，共同組成了 一支十余人的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)洛陽各大專業(yè)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、以及對(duì)洛陽整體的商業(yè)投資環(huán)境進(jìn)行了全面的了解。 在明確本項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位之后，我司將圍繞本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，對(duì)銷售價(jià)格、行銷策略、推廣策略、管理策略、業(yè)務(wù)策略等合理的建議。 某某策劃公司 二 00 五年五月于古都洛陽 目 錄 第一章 洛陽房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 第二章 目標(biāo)市場(chǎng)研判 第三章 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研判 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 第五章 項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議分析 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃布局建議 第七章 項(xiàng)目行銷策略 第八章 項(xiàng)目推廣策略 第九章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理 第十章 項(xiàng)目業(yè)務(wù)執(zhí)行策略 尾 言 第一章 洛陽房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 【提 示】 本部分內(nèi)容主要針對(duì)目前洛陽整體房地產(chǎn)市場(chǎng)概況，以及商業(yè)整體投資環(huán)境進(jìn)行概述，從宏觀上勾畫出本項(xiàng)目將面臨的市場(chǎng)狀況，使之成為本項(xiàng)目在今后整體操作過程中的市場(chǎng)依據(jù)，為項(xiàng)目的運(yùn)作提供有力的指導(dǎo)作用。 ? 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的持續(xù)好轉(zhuǎn)。 ? 國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施給市場(chǎng)發(fā)展帶來契機(jī)。 ? 市場(chǎng)房源品種增多，品質(zhì)改善，價(jià)格適宜。 ? 上半年洛陽樓市熱點(diǎn)不斷，精彩紛呈。 1月至 3月，銷售商品房 萬平方米， 4 月銷售 ， 5月銷售 萬平方米。 ? 需求潛伏能量 ２００ 4年房地產(chǎn)市場(chǎng)如此熱銷的局面再次有力地證明了洛陽樓市購(gòu)買力的旺盛，說明洛陽樓市仍然有潛力可挖。 ? 市場(chǎng)追逐創(chuàng)新 “潤(rùn)峰廣場(chǎng)”創(chuàng)造了洛陽商鋪價(jià)格的第一，并引起了徹夜排隊(duì)訂購(gòu)的火暴場(chǎng)面，開盤當(dāng)天預(yù)訂 6000萬對(duì)洛陽乃至整個(gè)河南省來說都不能不稱之為銷售奇跡。 九州城市之心和恰恰居的小戶型熱銷，證明了隨著洛陽的外來人口的增多，人們的投資意識(shí)已逐漸濃厚。 由此看來競(jìng)爭(zhēng)不可怕，空置也不可怕，關(guān)鍵是如何扭轉(zhuǎn)這樣的現(xiàn)狀，機(jī)會(huì)與出路無時(shí)不在，但機(jī)會(huì)和出路只會(huì)降臨在有勇有謀、能了解并掌握市場(chǎng)、勇于創(chuàng)新的強(qiáng)者身上。 對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)透明的行業(yè)而言，永遠(yuǎn)是后來者居上，純粹的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)瞬即成為對(duì)手攻擊的靶子，這就要求營(yíng)銷 策劃必須不斷地創(chuàng)新，才能保證產(chǎn)品不斷的創(chuàng)新，使得“產(chǎn)品”與“市場(chǎng)”相協(xié)調(diào)。這說明經(jīng)濟(jì)中心、文化中心和政治中心對(duì)人們的吸引力是較強(qiáng)的。這也多少給在這兩個(gè)區(qū)域有樓盤的開發(fā)商一絲安慰，盡管市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，但需求畢竟是樓盤熱銷的直接動(dòng)力。今年的多層項(xiàng)目在社區(qū)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì) 、產(chǎn)品形式等方面超過以往，呼喚了多年的多層精品時(shí)代才剛剛到來，遺憾的是來的太晚，市區(qū)好一些的地段幾乎沒有多層用地，因此多層的價(jià)格有大幅攀升的趨勢(shì)，同外地大城市一樣，多層和高層一個(gè)房?jī)r(jià)。在洛陽市場(chǎng)，寫字樓平均售價(jià)一般都在 20xx元左右，這個(gè)價(jià)格將來只要寫字間出租每月每平方米在 15 元上下，就能沖抵按揭，而目前市場(chǎng)上寫字樓租金基本都在 20 元以上。 商鋪競(jìng)爭(zhēng)火勢(shì)正旺 “潤(rùn)峰廣場(chǎng)”第二輪“五年回購(gòu)”主題投資熱潮引起了洛陽商業(yè)地產(chǎn)樓市的新一輪銷售熱潮，大手筆的廣告攻略還是吸引了諸多投資客的眼球?！熬R廣場(chǎng)”年底開業(yè)，也帶動(dòng)了開發(fā)商場(chǎng)式店鋪項(xiàng)目的繼續(xù)升溫。許多有投資價(jià)值的樓盤都成為外地客商的首選。 (二 ) 目前存在的問題 高層市場(chǎng)投放量趨緩 20xx 年投放量下降幅度最大的就是高層物業(yè)，而其他物業(yè)則有不同程度的上升。從區(qū)域分布來看， 20xx年高層投放量下降最多的是澗西區(qū)，其次是老城區(qū)，其他區(qū)域則呈上升態(tài)勢(shì)。不再是單純的就房賣房，而是賦予了房屋很多的附加價(jià)值 ，從而以超出客戶期望值的更高手法來售房。 物業(yè)管理矛盾猶為突出 簡(jiǎn)單的保潔保安工作，一些大型社區(qū)也不過是多了一個(gè)小區(qū)綠地的看護(hù)與保養(yǎng)，沒有形成真正意義上的實(shí)用性物業(yè)配套與服務(wù)，這與目前洛陽整體物業(yè)水平良莠不齊有很大的關(guān)系。 市場(chǎng)呼喚誠(chéng)信堅(jiān)持到底 目前洛陽本地的開發(fā)商，都在一定程度上對(duì)于售房時(shí)給業(yè)主的承諾沒有進(jìn)行有效地兌現(xiàn)， 以致引起不應(yīng)有的反面效果。 20xx 年兩區(qū)共銷售 7193 套商品房，建