【正文】 小高層面積（ 2棟） 13495 多層面積（ 3棟） 13294 三種物業(yè)類型面積比 55%： %： % 居住戶數(shù) 共 512（首批 320戶） 啟動區(qū)住宅開發(fā)特點(diǎn)： ? 多物業(yè)類型同時(shí)啟動 ，為消費(fèi)者提供多種選擇 。 啟動區(qū)外部資源： ? 臨城市主干道銅陵北路 ? 臨生態(tài)公園 ， 景觀資源好 啟動區(qū)內(nèi)部景觀資源： ? “ 君子大道 ” 景觀綠化帶 ? 景觀滲透帶及休閑景觀帶 ? 水系與枯山水結(jié)合的水道景 觀系統(tǒng) 區(qū)域規(guī)劃 配套設(shè)施 產(chǎn)品研判 外部取景和內(nèi)部造景做的相當(dāng)?shù)轿?， 構(gòu)成項(xiàng)目主要賣點(diǎn) 。 ? 商住分流。 ? 共享人流。 啟動區(qū)功能規(guī)劃： ? 住宅組團(tuán)：包括東部多層組團(tuán)和西部小高層組團(tuán)。 區(qū)域規(guī)劃 配套設(shè)施 產(chǎn)品研判 綠化帶： 66 780米 一期： 300 98 二期： 400 120 三期： 400 130 四期： 300 125 21 突出綠化、生態(tài)以及與商業(yè)的融合，但由于綠化帶存在，造成整體布局的單一 區(qū)域規(guī)劃 配套設(shè)施 產(chǎn)品研判 規(guī)劃出發(fā)點(diǎn)： ? 層數(shù)，朝向，視線的設(shè)計(jì)均勻?qū)ΨQ。 ? 每區(qū)分兩個(gè)組團(tuán) 降低每期開發(fā)強(qiáng)度 。 ? 一帶 是指中間的生態(tài)綠化景觀帶 ， 屬市政工程 ，考慮為項(xiàng)目增加亮點(diǎn) ， 但因此導(dǎo)致成本提高 。 以前 ， 由于醫(yī)院 、 商業(yè) 、 學(xué)校規(guī)劃的不確定性 （ 沒有落實(shí) 、 政府不能公示 ） ， 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主推賣點(diǎn)均不得不鎖定已有的公園 ，因此 督促政府落實(shí)規(guī)劃 對于項(xiàng)目的開發(fā)具有重要的意義 。 ? 已經(jīng)把區(qū)域規(guī)劃商業(yè)融入 ， 是 站北商業(yè)中心 。 生態(tài)公園 據(jù)說政府 區(qū)域規(guī)劃 配套設(shè)施 產(chǎn)品研判 19 快速發(fā)展的住宅區(qū)建設(shè)與優(yōu)質(zhì)配套貧乏片區(qū)降低客戶吸引力，政府正在考慮去做 ? 規(guī)劃新建高中 ? 商業(yè)規(guī)劃 ? 交通 區(qū)域規(guī)劃 配套設(shè)施 產(chǎn)品研判 9 ?除了總部大廈 ， 新站區(qū)管委會計(jì)劃建設(shè)一所 200畝全建制示范性高中 、 再引入一所醫(yī)院 。 ?商業(yè)配套缺乏 ， 尤其是休閑類商業(yè)設(shè)施 。待建 東湖山莊 ， 最后的3期部分在售 陽光匯景在建 18 周邊有三大公園，且鄰規(guī)劃的最佳行政資源 總部大廈 ，但市民關(guān)注的優(yōu)質(zhì)配套缺乏 生態(tài) 公園 瑤海 公園 1 4 2 3 6 8 9 新海 公園 瑤海工業(yè)區(qū) 標(biāo)志性建筑： 100米高總部經(jīng)濟(jì)大廈 （ 新的管委會辦公地點(diǎn) ）+五星級酒店 新站管委會現(xiàn)駐地 1 9 2 六十三中 （ 幼兒園 高中 ， 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城轉(zhuǎn)制 ， 教學(xué)一般 ） 3 七里塘街道 8 市三十中 ， 鄉(xiāng)鎮(zhèn)中學(xué) 4 合肥新站第二人民醫(yī)院 6 集貿(mào)市場 、 華聯(lián)超市 物流園區(qū)用地 安徽大市場 國際汽車城 ? ?市政路 ：龍門嶺路及其他 ， 2車道 。 16 天 柱 山 路 龍 門 嶺 路 銅 陵 北 路 穎河路 區(qū)域規(guī)劃 配套設(shè)施 產(chǎn)品研判 一期工地 地塊內(nèi)部 穎河路 ?主干道： 銅陵北路 ， 6車道 。 四縱： 淮南路 （ 45m） 、 張洼路 （ 60m） 、銅陵北路 （ 45m） 、 當(dāng)涂路 （ 60m） 。 ?隨著張洼路 （ 60米 ） 、 新海大道 （ 60米 ）的整修完畢 ， 項(xiàng)目與主城區(qū)的交通不僅更便捷 ， 還強(qiáng)力輻射長豐 、 肥東 。 ? 雖然距離火車站較近 ，但噪音影響并不大 。 14 項(xiàng)目處于距離中心區(qū)最近的人居板塊，是稀有的人居項(xiàng)目 ? 站北片區(qū)規(guī)劃住宅總量400余萬平米 ， 是目前僅次于政務(wù)新區(qū)最大規(guī)模的新居住板塊 。 項(xiàng)目規(guī)劃研判 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好 ， 規(guī)劃最大人口容量 39萬人 ，客戶有保證 。 產(chǎn)業(yè)定位為依靠便利的鐵路、公路條件發(fā)展物流倉儲、商貿(mào)、交通、加工制造等，遠(yuǎn)期規(guī)劃提供就業(yè)崗位 ，即目前常住人口還要增加 12萬以上。 ?轄區(qū) 34平方公里 ， 常住人口 12萬 。 長期以來，合肥就有東貧西貴之說，站北常謂之“東門” —— 印象差，其他區(qū)域的人很少去過，目前更是 南熱北淡 。 營銷階段 目標(biāo)之 策略 10 我們解決問題的技術(shù)思路 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目核心問題 營銷戰(zhàn)略 項(xiàng)目解析 客戶分析 營銷策略 市場營銷現(xiàn)狀 競爭分析 推廣策略 銷售策略 核心問題分析 營銷戰(zhàn)略制定 營銷策略制定 客戶目標(biāo) 案例借鑒 11 項(xiàng)目位于主城區(qū)邊緣 ， 城市規(guī)劃向?yàn)I湖發(fā)展 ， 且深入市民意識 ， 政府主導(dǎo)性強(qiáng) 區(qū)域規(guī)劃 配套設(shè)施 產(chǎn)品研判 在合肥市政府提出的“ 141”城市發(fā)展戰(zhàn)略中，站北片區(qū)位于北部組團(tuán)和東組團(tuán)之間。 ?后期利潤不斷提升 ， 最終實(shí)現(xiàn)利潤最大化 。 客戶思考 根據(jù)測算 ， 成本已經(jīng)折合到 2800元 /平米 ， 而片區(qū)銷售價(jià)格在 3000左右 。 ?希望能站在區(qū)域和板塊的角度上去做營銷 ， 從政府角度思考 。 ?啟動區(qū)主要是樹立形象為主 ， 后期實(shí)現(xiàn)利潤 。 隱含目標(biāo) ?定位為 陌生區(qū)大盤 ， 商業(yè)做的好是利潤增長點(diǎn) ， 做不好就是累贅 。 7 我們解決問題的技術(shù)思路 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目核心問題 營銷戰(zhàn)略 項(xiàng)目解析 客戶分析 營銷策略 市場營銷現(xiàn)狀 競爭分析 推廣策略 銷售策略 核心問題分析 營銷戰(zhàn)略制定 營銷策略制定 客戶目標(biāo) 案例借鑒 8 客戶目標(biāo)：在片區(qū)競爭中脫穎而出，突破片區(qū)價(jià)格，打造成標(biāo)桿項(xiàng)目 整體目標(biāo) ?在激烈的競爭中 脫穎而出 ， 突破片區(qū)價(jià)格 ， 進(jìn)而樹立 項(xiàng)目品牌形象 ， 打造成市場的 標(biāo)桿項(xiàng)目 。 ?一期的商業(yè)只有 1萬平米 ， 且暫不計(jì)劃推售 ， 隨項(xiàng)目進(jìn)展待定 ， 因此首先解決項(xiàng)目的住宅營銷問題 。 ?項(xiàng)目規(guī)模已經(jīng) 超過新鴻意操作過的所有項(xiàng)目 。 ?訪談發(fā)現(xiàn)， 所有的合肥人都知道新都會、家樂福 ，但除了業(yè)內(nèi)人士了解“新鴻意”外， 90%以上的人表示“新鴻意是誰？”，這一點(diǎn) 與元一形成巨大差距 。 長豐縣 肥東縣 一期 北二環(huán) 4 開發(fā)商新鴻意操作風(fēng)格一貫務(wù)實(shí)、低調(diào)，本次收購合肥環(huán)美強(qiáng)勢進(jìn)駐新站片區(qū) 開發(fā)商在合肥開發(fā)過多個(gè)項(xiàng)目，但在合肥消費(fèi)者心中比較“陌生” ?2023年自南通進(jìn)入合肥，開發(fā)了新泉家園、聯(lián)邦花園、國貿(mào)公寓以及合肥 首家 ShoppingMall新都會環(huán)球購物廣場，成功引進(jìn)合肥第二家家樂福。 ?規(guī)劃總建筑面積 ， 包括 商業(yè) 和住宅 ， 容積率 。環(huán)美站北項(xiàng)目 營銷戰(zhàn)略與策略報(bào)告 謹(jǐn)呈：新鴻意地產(chǎn) [2023] GW21 2/17/2023 2 我們解決問題的技術(shù)思路 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目核心問題 營銷戰(zhàn)略 項(xiàng)目解析 客戶分析 營銷策略 市場營銷現(xiàn)狀 競爭分析 推廣策略 銷售策略 核心問題分析 營銷戰(zhàn)略制定 營銷策略制定 客戶目標(biāo) 案例借鑒 3 項(xiàng)目位于合肥發(fā)展中的新區(qū) —— 新站區(qū)北部，區(qū)位相對偏僻，消費(fèi)者認(rèn)知度低 ?項(xiàng)目位于合肥市區(qū)東北部的新站板塊的北部 ， 距離廬陽主城區(qū) 15分鐘 ， 但區(qū)位上已經(jīng)靠近長豐縣 ， 心理上比較偏僻 。 項(xiàng)目概況 開發(fā)背景 ?總占地 167447平米 ， 被一條市政道路和市政綠化帶 （ 由開發(fā)商自己承建 ） 分割成 4塊 。 ?計(jì)劃推售的一期占地 29412平米 ， 容積率 ，其中商業(yè) 、 住宅 。 ?新鴻意曾獲“ 2023中國值得尊敬的房地產(chǎn)品牌企業(yè)”稱號。 成功收購環(huán)美公司，強(qiáng)勢進(jìn)駐新站北區(qū)，首次進(jìn)行大規(guī)模住宅開發(fā) ?地塊原為環(huán)美公司所有。 ?曾用案名“林蔭道一號”、“公園世家”，目前暫為“家天下” 項(xiàng)目概況 開發(fā)背景 5 項(xiàng)目商業(yè)由華高萊斯定位，住宅定位則較粗，規(guī)劃方案已完成 項(xiàng)目概況 開發(fā)背景 以家庭為主要消費(fèi)對象，并為一定區(qū)域的家庭提供滿足其成員購物、娛樂、休閑、餐飲、教育、健康等綜合需求的商業(yè)街區(qū) 商業(yè)前期定位由北京華高萊斯確定，強(qiáng)調(diào)家庭、休閑、娛樂 —— 中等收入以上客戶群以及工薪階層 住宅客戶定位 以家庭和睦為主題 ， 強(qiáng)調(diào)住家 、 回歸感 住宅形象定位 整體遵循 “ 70/90” 原則 ， 為市場主流產(chǎn)品 ， 啟動區(qū)則大致為 50/90， 產(chǎn)品可調(diào) 住宅產(chǎn)品定位 曾用 “ 林蔭道一號 ” 、 “ 公園世家 ” ， 目前暫定“ 家天下 ” 案名 6 總規(guī)模 42萬平米，是站北第一大盤， 10萬平米主題商業(yè)更是無出其右 項(xiàng)目 建筑面積 商業(yè) 住宅 容積率 一期 二期 三期 四期 合計(jì) 項(xiàng)目概況 開發(fā)背景 打造站北片區(qū)的商業(yè)中心 ?項(xiàng)目總規(guī)劃商業(yè)面積 ， 但 50%以上在三期 ， 前期主要是配合項(xiàng)目整體開發(fā)炒作 ， 這樣的計(jì)劃可很好規(guī)避片區(qū)不成熟帶來的市場風(fēng)險(xiǎn) 。 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和區(qū)域成熟狀況 ， 本次開發(fā)商希望我們首先解決住宅的銷售問題 ， 商業(yè)下次考慮 。 ?住宅開發(fā)除了獲取正常利潤 ， 還必須為商業(yè)以及整體滾動提供 現(xiàn)金流支持 。 ?啟動區(qū)選擇：樓盤價(jià)值在后期實(shí)現(xiàn) ， 目前啟動地塊位臵好 ， 容易被認(rèn)同 。 ?不存在資金問題 ， 各種工作都可以配合到位 。 ?計(jì)劃 ， 考慮中秋 、 國慶過節(jié)氣氛濃 。 9 客戶目標(biāo)解析：沒有硬性的消化指標(biāo)，但著眼于項(xiàng)目整體的順利開發(fā) ?首期開發(fā)奠定項(xiàng)目形象 ， 為后續(xù)獲取溢價(jià)打下基礎(chǔ) 。 營銷階段 目標(biāo)之 戰(zhàn)略 ?入市單價(jià)可與市場同步 （ 3000元 /平米 ） ， 后續(xù)抬升 ，商業(yè)能夠保證項(xiàng)目利潤實(shí)現(xiàn) 。 政府“口號”提出落實(shí)性強(qiáng)，對市民形成強(qiáng)烈的引導(dǎo)作用，濱湖規(guī)劃一經(jīng)提出，便有相應(yīng)配套跟進(jìn)，比如合肥一中從主城遷過去。 主方向 12 站北片區(qū)原為瑤海、長豐下轄的農(nóng)村，后整編到新站區(qū)規(guī)劃中，片區(qū) 印象落后 區(qū)域規(guī)劃 配套設(shè)施 產(chǎn)品研判 ?新站區(qū)橫跨合肥市中心城區(qū)和北部組團(tuán) ， 是建設(shè)部確立的全國首家城市綜合建設(shè)開發(fā)試點(diǎn)區(qū) ， 也是唯一保留下來的 。 ?未來規(guī)劃 （ 2023年 ） 到 60平方公里 ， 規(guī)劃常住人口為 20萬 ， 最大人口容量 39萬 。 物流商貿(mào) + 新型工業(yè)基地 13 項(xiàng)目處于未來的新站新行政中心組團(tuán)，將是未來合肥北部的區(qū)域中心 區(qū)域規(guī)劃 配套設(shè)施 產(chǎn)品研判 站南組團(tuán) 火車北站 新行政中心組團(tuán) 張洼路主發(fā)展軸 區(qū)域位于主城區(qū)邊緣 ， 相對陌生 ， 且非城市規(guī)劃熱點(diǎn)片區(qū) ， 區(qū)域認(rèn)知有待引導(dǎo) 。 項(xiàng)目位于新行政中心組團(tuán) ， 將是未來合肥北部的中心地帶 。 ? 從距離市區(qū)的距離看 ，站北板塊比其他區(qū)域具有無可比擬的優(yōu)勢 。 政務(wù)新區(qū) 1520分鐘 2530分鐘 區(qū)域規(guī)劃 配套設(shè)施 產(chǎn)品研判 15 項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，與外界交通暢通，兩條主干道直達(dá)主城區(qū) 張洼路 二環(huán) 銅陵北路 往包河區(qū) 淮河路步行街 內(nèi)環(huán) 往廬陽 往肥東 新海大道 長江路 500m 往長豐，合徐高速 瑤海區(qū) ?從項(xiàng)目到主城區(qū)約 15分鐘 ， 遠(yuǎn)少于高新區(qū) （ 20分鐘 ） 、 政務(wù)區(qū) （ 30分鐘 ） 、 湖濱 （ 半小時(shí) ） 。 七橫： 湯池路 （ 45m） 、 物流路 （ 新海大道 ，60m） 、 雙七路 （ 二環(huán)路 60m） 、 鳳陽路（ 一環(huán)路 45m） 、 工業(yè)大道 （ 60m） 、 振興路 （ 45m） 、 鳳麟路 （ 60m） 。 規(guī)劃主要道路（ 藍(lán)色在項(xiàng)目周邊 ） 區(qū)域規(guī)劃 配套設(shè)施 產(chǎn)品研判 合肥人 old印象下對區(qū)域的偏僻認(rèn)識需要以客戶感知進(jìn)行引導(dǎo) 。 ?次干道 ：天柱山路 、穎河路 ， 4車道 。 銅陵北路 北側(cè)市政路 項(xiàng)目內(nèi)部地勢平坦，被市政路分成兩大部分，外圍全為水泥路面，車輛噪音會較大 17 除東湖山莊已經(jīng)入伙外，周邊小區(qū)正在建設(shè)，區(qū)域整體人氣不足 香江生態(tài)麗景 ， 區(qū)域內(nèi)最大項(xiàng)目 ， 40萬建面 區(qū)域規(guī)劃 配套設(shè)施 產(chǎn)品研判 待規(guī)劃空地 華府竹絲院二期 周邊 缺乏 市民最關(guān)心的小學(xué) 、 中學(xué)等 優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源 ， 現(xiàn)有學(xué)校為鄉(xiāng)鎮(zhèn)學(xué)校改制 。 ?目前只開通兩路 公交 線路 ， 十分不方便 。 新高中擬選址 政府關(guān)鍵計(jì)劃 “借題”增加項(xiàng)目砝