【正文】 自主幼兒園 給親友其它認(rèn)籌客戶可接受單價(jià)分析 單價(jià)接受能力45005000,%50015500,%55016000,%60017000,%70018000,%80019000,%1 0 0 0 0 以上,%900110000,%總價(jià)接受能力121150萬10%101120萬 %91100萬 %2 0 0 萬以上1%151200萬6% 3050萬31%5170萬22%7190萬16%認(rèn)籌客戶可接受總價(jià)分析 項(xiàng)目認(rèn)籌客戶的價(jià)格承受能力明顯高于片區(qū)其它項(xiàng)目 潛在購房客戶配套需求分析其它, 1. 19 %交通, 2 0 . 9 9 %幼兒園,2 0 . 0 7 %學(xué)校, 3 4 . 8 3 %商業(yè), 2 2 . 9 1%學(xué)校幼兒園商業(yè)交通其它認(rèn)籌客戶購房配套需求分析 交通、教育、商業(yè)是潛在購房客戶最為關(guān)心的配套。 關(guān)于項(xiàng)目未來競爭分析的內(nèi)容，我們將在后期進(jìn)行專題的研究與分析。大有 南山數(shù)年前在深圳崛起之勢。預(yù)測價(jià)格將在 4200—5500 元 /M2之間。 ： 二、未來坂田片區(qū)市場發(fā)展前瞻 龍 華 片 區(qū) 總體供應(yīng)量： 共統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目近 20個(gè) 已出讓 土地建筑面積接近 300萬 平方米。 一 、 片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對本項(xiàng)目的啟示 片區(qū)銷售價(jià)格 ? 區(qū)域發(fā)展的日益成熟，增強(qiáng)了片區(qū)的吸引力，發(fā)掘了片區(qū)的物業(yè)價(jià)值； ? 大盤的銷售拉升了整體片區(qū)整體價(jià)格水平； ? 隨著市區(qū)土地的日漸稀有，本片區(qū)承接了市區(qū)地產(chǎn)發(fā)展的功能與任務(wù)，成為了市區(qū)客戶置業(yè)的矚目焦點(diǎn)； ? 市場低估了本片區(qū)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，低估了置業(yè)者的真正購買能力 ； 一 、 片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對本項(xiàng)目的啟示 價(jià)格上漲分析 ? 整體市場 供銷兩旺 ； ? 市場銷售以 中檔物業(yè)為主 ； ? 高檔物業(yè) 逐步為 市場接受 ； ? 銷售的物業(yè)類型主要以 小高層、多層為主 ； ? 銷售狀況普遍較為 理想； ? 暢銷戶型面積浮動 范圍較大； ? 中大戶型的銷售狀況呈現(xiàn) 兩級分化； 一 、 片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對本項(xiàng)目的啟示 銷售特征分析 片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年 市場前瞻 項(xiàng)目客戶分析 萬科第五園市場分析總結(jié) 概況 價(jià)格 銷售 供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外 基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充 片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶 項(xiàng)目認(rèn)籌客戶 未來競爭分析 坂 田 片 區(qū) 總體供應(yīng)量：共統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目近 20個(gè)， 已出 讓土地建筑面積達(dá)到 300萬 平方米，已 知將要于明年入市約為 90萬 平方米左右 ，預(yù)測價(jià)格將在 43006000元 /平方米 之間。片區(qū)將成為深圳地產(chǎn)市場的一個(gè) 重要 “戰(zhàn)場 ”！ 一 、 片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對本項(xiàng)目的啟示 ? 片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃方向?qū)?本地區(qū)中高檔次的房地產(chǎn)發(fā)展提供充足的客戶源保障 以及較大的發(fā)展空間； ? 逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競爭力，并由此 吸引更多的關(guān)內(nèi)置業(yè)群 ； 一 、 片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對本項(xiàng)目的啟示 ? 就本項(xiàng)開發(fā)時(shí)機(jī)分析，項(xiàng)目入市時(shí)，片區(qū)整體面貌將不會有徹底的改觀，相關(guān)配套尤其是 交通、教育配套 的發(fā)展仍然顯示出 滯后 的特點(diǎn) ； ? 在本項(xiàng)目的發(fā)展中，針對交通、教育的配套問題還需引起發(fā)展商的格外重視。 市場供需兩旺 ，成交量較 2023年增長了超過 36％。故此， 一場戰(zhàn)爭的成敗，首要條件要 清醒地知道形勢發(fā)生了什么變化，問題在哪里，危機(jī)在哪里。第五園 之 征戰(zhàn)江山 胸懷江山，大隱人家！ ——追溯中式宅院閑雅生活 第一回合： 市場研判 第二回合： 定位延展 第三回合： 專案推廣 第一回合 市場研判 《孫子兵法》： “ 名君賢將，所以動而制人，成功出于眾者，先知也 ” 。 我們不敢說， 第五園 能否為萬科在坂田區(qū)域?qū)崿F(xiàn) “新市鎮(zhèn) ”計(jì)劃實(shí)現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道，第五園的成功必將為萬科郊區(qū)化開發(fā)續(xù)寫里程碑式的一筆， 因?yàn)?…… 萬科 不僅僅是在打造一座城， 更應(yīng)該是打造一片 江山！ 讓我們開啟這一場 江山的征戰(zhàn) …… 萬科要知道， 30年前，這些地方，有的是舊式的集鎮(zhèn)、村落，有的是支離破碎的稻田，有的是灌木叢生的荒坡，有的是隨潮隱現(xiàn)的灘淤，如今卻變成了數(shù)百萬香港人生活、工作的樂園； 30年前，新市鎮(zhèn)起步之初，香港的總?cè)丝谑?400多萬，如今是 670萬左右， 30年間香港新增了 260萬人口，而新市鎮(zhèn)所在地區(qū)的居民由 30年前的 50萬增加到現(xiàn)在的 300多萬，差不多也增加了 260萬，兩個(gè)幾乎相同的數(shù)字，無疑說明一個(gè)事實(shí)： 30年間香港的新增人口，并沒有增加原有市區(qū)的稠密度，而全都被不斷興建的新市鎮(zhèn) “ 消化 ” 掉了。漫步于新市鎮(zhèn)，那 “ 成群結(jié)隊(duì) ” 的四五十層的居民大廈，那布局合理的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂設(shè)施，令人不禁發(fā)出驚嘆。[美 ]規(guī)劃專家 *景觀建筑師 城市使人迷失了親切感和尺度感，這就是人們從當(dāng)初的地方遷走的原因 —— 關(guān)于新市鎮(zhèn) —— 新市鎮(zhèn) ， 顧名思義指的是在原有的市區(qū)之外興建起的新的城市區(qū)。從1973年推行新市鎮(zhèn)計(jì)劃以來，香港在 30年間先后興建了 9個(gè)新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門、元朗、粉嶺 /上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。入夜，憑海臨風(fēng)的萬家燈火，更是讓人忍不住去追溯新市鎮(zhèn)的成功之道。 居住郊區(qū)化？郊區(qū)城市化？ 拋開這個(gè)問題我們冷靜的來審視第五園：布吉衛(wèi) 星城的定位、與四季花城萬科城甚至以后更大規(guī) 模、更多類型的發(fā)展空間和街區(qū)價(jià)值 …… 我們完 全有理由相信，萬科在建造一個(gè)社區(qū)的同時(shí)，更 是從一種歷史的高度和意義上來營造一個(gè)真正的 生活街區(qū)。第五園 ～骨子里的中國情結(jié) 萬科 先知先覺是領(lǐng)導(dǎo)者，后知后覺是追隨者，不知不覺是淘汰者。 了解了敵軍之底細(xì)，方能攻其不備，出奇制勝！ 片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年 市場分析 項(xiàng)目客戶分析 萬科第五園市場分析總結(jié) 概況 價(jià)格 銷售 供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外 基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充 片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶 項(xiàng)目認(rèn)籌客戶 未來競爭分析 片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年 市場分析 項(xiàng)目客戶分析 萬科第五園市場分析總結(jié) 概況 價(jià)格 銷售 供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外 基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充 片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶 項(xiàng)目認(rèn)籌客戶 未來競爭分析 一 、 片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對本項(xiàng)目的啟示 ? 片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢一片大好，在國家宏觀調(diào)控逐步規(guī)范地產(chǎn)市場發(fā)展的背景下，深圳地產(chǎn)持續(xù)健康、平穩(wěn)發(fā)展，銷售量、銷售面積穩(wěn)步上升。 ? 本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)正處于片區(qū)市場的 發(fā)展提速期 ，市場整體開發(fā)量激增，市場發(fā)展將更加趨于成熟，市場競爭壓力凸現(xiàn)； ? 隨著片區(qū)整體城市化水平的提高，整體住宅市場的蓬勃發(fā)展勢頭將會得到延續(xù)與提升。 一 、 片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對本項(xiàng)目的啟示 片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年 市場分析 項(xiàng)目客戶分析 萬科第五園市場分析總結(jié) 概況 價(jià)格 銷售 供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外 基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充 片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶 項(xiàng)目認(rèn)籌客戶 未來競爭分析 一 、 片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對本項(xiàng)目的啟示 2 0 0 3 2 0 0 4 年片區(qū)住宅供求統(tǒng)計(jì)54828639584952745138793201000002023003000004000005000006000002023年 2023年供應(yīng)銷售總體供求 一 、 片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對本項(xiàng)目的啟示 2 0 0 3 2 0 0 4 片區(qū)各戶型銷售比例1房11%4房8%5房3%2房32%3房46%1房2房3房4房5房片區(qū)戶型銷售比例 2 0 0 3 2 0 0 4 片區(qū)住宅物業(yè)銷售均價(jià)363040003 0 0 03 5 0 04 0 0 04 5 0 02023年 2023年年份銷售價(jià)格20232023年 ，片區(qū) 住宅物業(yè)價(jià)格大幅上漲 ％， 遠(yuǎn)高于深圳市整體價(jià)格漲幅水平。 市場特征： 供不應(yīng)求的市場狀況因市 區(qū)供應(yīng)量的減少以及地產(chǎn)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移 而得到持續(xù)，市區(qū)客戶對高檔物業(yè)的 需求將持續(xù)上升。其中明 確開發(fā)的約為 平方米，且多為明 年入市項(xiàng)目。 市場特征： 片區(qū)發(fā)展特色與坂田片區(qū)接 近，將成為深圳地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)。 二、未來龍華片區(qū)市場發(fā)展前瞻 三、本項(xiàng)目未來競爭分析 從對本項(xiàng)目所在坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展形式的研究，我們認(rèn)為：無論是在坂田片區(qū)還是龍華片區(qū)，與萬科項(xiàng)目形成競爭的項(xiàng)目以及發(fā)展商都還未形成，換言之： 第五園項(xiàng)目的競爭對手不在這兩個(gè)片區(qū)內(nèi)，而是在片區(qū)外。 總結(jié) ? 未來 1－ 2年內(nèi)，本項(xiàng)目所在的坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)都將迎來區(qū)域發(fā)展以來最大規(guī)模的地產(chǎn)發(fā)展熱潮，成為深圳地產(chǎn)的焦點(diǎn)區(qū)域； ? 區(qū)域面貌逐步改善，發(fā)展日趨成熟，但在近 1－ 2年內(nèi)，片區(qū)仍然需要面對交通、教育兩個(gè)對于地產(chǎn)發(fā)展至關(guān)重要的發(fā)展瓶頸； ? 片區(qū)中的中高檔置業(yè)客戶量將得以保持與進(jìn)一步增加，這也為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)； 片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年 市場分析 項(xiàng)目客戶分析 萬科第五園市場分析總結(jié) 概況 價(jià)格 銷售 供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外 基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充 片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶 項(xiàng)目認(rèn)籌客戶 未來競爭分析 ? 片區(qū)置業(yè)客戶構(gòu)成 24%39%5%8%5%7%12%本片區(qū)白領(lǐng) 關(guān)內(nèi)白領(lǐng) 本片區(qū)公務(wù)員周邊地區(qū)私營業(yè)主 本地居民 香港客戶其他關(guān)內(nèi)客戶 比較內(nèi)容 客戶分類 購買目的 價(jià)格 承受能力 面積 / 戶型需求 關(guān)注因素 備注 高新科技企業(yè)的中高級職員 居住 較高 3房及以上 發(fā)展商品牌、戶型、配套 華為、新天 下、富士康等 高新科技園的普通職員 居住 一般 3房 價(jià)格、戶型、配套 —— 關(guān)內(nèi)首次置業(yè)者 居住 一般 2房、 3房 價(jià)格、戶型、配套 福田、羅湖、 南山 關(guān)內(nèi)的二次置業(yè)者 居住 很高 3房以上 小區(qū)、戶型、管理、配 套、 —— 首次置業(yè)的本地居民 居住 一般 2房、 3房 小區(qū)、戶型、價(jià)格 —— 二次或多次置業(yè)的本地居民 居住、投資 較高 3房以上 小區(qū)、發(fā)展商品牌、管理、戶型 —— 當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員 居住、投資 較高 3房子或以 上 小區(qū)、戶型、配套管理 —— 片區(qū)置業(yè)客戶特征（基礎(chǔ)） 片區(qū)市場分析 片區(qū)未來 12年 市場分析 項(xiàng)目客戶分析 萬科第五園市場分析總結(jié) 概況 價(jià)格 銷售 供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外 基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充 片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶 項(xiàng)目認(rèn)籌客戶 未來競爭分析 ％ 的客戶來源于 福田、龍崗， 福田客戶比例較高。 第五園認(rèn)籌客戶的詳細(xì)分析（主線） ? 選取了中原現(xiàn)場接待，并認(rèn)籌的 487批客戶； ? 對不同的物業(yè)類型的認(rèn)籌客戶分別進(jìn)行分析； ? 客戶分析涉及客戶區(qū)域、職業(yè)、年齡、學(xué)歷、家庭結(jié)構(gòu)、私家車狀況、購買用途、價(jià)格期望、認(rèn)籌原因、關(guān)注問題等 10余個(gè)方面，詳盡的對前期認(rèn)籌客戶進(jìn)行了綜合的分析與判斷。 公司老板或大型公司的高級管理人員 客戶受過良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財(cái)富實(shí) 力，最重要的一點(diǎn)是他們大多有從容平和的心態(tài)；對 中式文化與住宅有一定的情結(jié)。 外籍企業(yè)的高級管理人員 （外籍人士） 這部分客戶收入很高，中國文化對他們吸引力很強(qiáng)， 他們喜愛中國傳統(tǒng)的文化與建筑形式，在選擇住宅 時(shí)，四合院等中式住宅通常成為他們的首選，并以租 住形式為主。 第五園目標(biāo)客戶定位與建議 綜合以上三個(gè)方面的客戶分析結(jié)論，我們對第五園的目標(biāo)客戶定位提出以下的見解： 萬科第五園目標(biāo)客戶定位分析與建議 （詳見第五園市場分析報(bào)告） ?本項(xiàng)目所處 市場處于發(fā)展上升期 ，物業(yè) 銷售情況良好 ，物業(yè)類型豐富，但檔次較為單一， 市場高檔物業(yè)較為缺乏 ，中低檔物業(yè)仍然是市場的主流，此類型產(chǎn)品的市場競爭較為激烈。 ? 從片區(qū)內(nèi)中高檔物業(yè)的銷售情況來看，均取得了良好的銷售業(yè)績，表明市場對高檔物業(yè)認(rèn)可