【正文】 場的承受能力針對性地提升項(xiàng)目的價格，使項(xiàng)目的均價一路走高。 二 .推售安排的借鑒 ? 從目前坂田片區(qū)的市場情況來看， 市場供不應(yīng)求 。此外，第五園與萬科城項(xiàng)目所面向的目標(biāo)客戶群體分布區(qū)域較廣，兩個項(xiàng)目的同時期開發(fā)在客戶源上不會產(chǎn)生匱乏的局面； ? 萬科城的 2期正式銷售時間預(yù)計(jì)在 2023年的 4月左右，而根據(jù)目前第五園的工程進(jìn)度，預(yù)計(jì) 2023年 6月左右方可具備正式銷售的條件。借鑒可園與桂芳園的銷售經(jīng)驗(yàn)，建議第五園與萬科城 2期實(shí)行 “ 錯峰銷售 ” ，在萬科城 2期達(dá)到 90％以上時再開始銷售，即 2023年 6月左右正式開始銷售，與萬科城 2期的銷售時間錯開 2個月的時間，根據(jù)對萬科城 2期的銷售預(yù)測，預(yù)計(jì)這一措施的實(shí)施可能將會較大。 對第五園的借鑒意義 ? 充分利用萬科在坂田片區(qū)積累的客戶資源，形成 資源共享 對第五園以及萬科城項(xiàng)目的成功運(yùn)作有重要意義。 ? 萬科四季花城大成功開發(fā)，不僅為萬科地產(chǎn)樹立了品牌，而且積累廣大的客戶資源； ? 另外，萬科城的開發(fā)更使萬科在此區(qū)域的客戶資源優(yōu)勢更為明顯， “ 萬客會 ” 也已經(jīng)成為深圳地產(chǎn)界的一面旗幟。目前萬科城與第五園都處于客戶積累階段，我們可以充分利用這兩個項(xiàng)目積累的客戶，根據(jù)各個項(xiàng)目不同的推售時間，通過對 客戶群的梳理 ，高質(zhì)、高效地協(xié)調(diào)這部分客戶的分流。（詳細(xì)的方案見推廣部分的客戶管理專題） 對第五園的借鑒意義 三 .客戶資源共享的借鑒 對第五園的借鑒意義 四 .差異化市場形象策略的借鑒 ? 目前，由于 產(chǎn)品的根本差異 ，面對的目標(biāo)客戶群也各有側(cè)重。根據(jù)項(xiàng)目的建筑形態(tài)以及項(xiàng)目的核心價值訴求點(diǎn)的差異，在第五園導(dǎo)入市場時已與萬科城樹立的截然不同市場形象，這也有利于客戶的疏導(dǎo)，從而很大程度地避免了客戶競爭。 ? 另外一方面， 萬科城的營銷經(jīng)驗(yàn)可以為第五園的工作提供一定的參考 。使得萬科第五園在解籌方式、價格定位以及銷售策略等方面得到較多珍貴的市場經(jīng)驗(yàn)。 對第五園的借鑒意義 總結(jié) 以上，通過幾個方面的分析與探討，總結(jié)了一些對第五園及萬科城 2期同期開發(fā)所面臨問題的一些解決經(jīng)驗(yàn)，希望對萬科這兩個項(xiàng)目的開發(fā)提供一定的參考。 第五園專題分析 第五園認(rèn)籌客戶管理專題及解籌方式分析 …… 第五園市場價格定位系統(tǒng)分析與總結(jié) 其他類比項(xiàng)目對第五園的借鑒意義專題 中式住宅專題分析 第五園競爭區(qū)域?qū)ｎ}分析 …… 中式住宅專題分析 引言： 由于第五園項(xiàng)目是以中式建筑風(fēng)格為主的地產(chǎn)項(xiàng)目，而這種建筑類型的產(chǎn)品在深圳是絕無僅有的。為了對這種產(chǎn)品的前景市場有一個較為直觀的認(rèn)識，我們借助 中原（中國）的地產(chǎn)咨詢網(wǎng)絡(luò) ，利用中原在北京、廣州的網(wǎng)絡(luò)資源，對這兩個城市內(nèi)中式住宅的 客戶群體特征 ， 價格特征 ， 銷售特征 以及 物業(yè)的影響力 等問題進(jìn)行了較為細(xì)致的調(diào)研分析。也希望分析結(jié)果能對第五園的項(xiàng)目運(yùn)營起到一定的參考。 …… 中式住宅專題分析 一、北京中式別墅、 TOWNHOUSE的客戶群體分析 成交客戶分類 客戶特征與心理狀態(tài) 設(shè)計(jì)師、 藝術(shù)家 具有藝術(shù)的氣息，具有鮮明的個性，對特立獨(dú)行的新鮮事物會強(qiáng)烈的追捧，思維上能把現(xiàn)代與傳統(tǒng)文化很好的的融合。 公司老板或大 型公司的高級 管理人員 客戶受過良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財(cái)富實(shí)力，最重要的一點(diǎn)是他們大多有從容平和的心態(tài)；對中式文化與住宅有一定的情結(jié)。 歸國華僑 客戶長年在國外生活，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對中國的傳統(tǒng)文化以及中式建筑有較強(qiáng)的親切感與歸屬感。 外籍企業(yè)的高 級管理人員 （外籍人士） 這部分客戶收入很高，中國文化對他們吸引力很強(qiáng)，他們喜愛中國傳統(tǒng)的文化與建筑形式，在選擇住宅時，四合院等中式住宅通常成為他們的首選，并以租住形式為主。 投資客戶 專業(yè)投資客戶，市場洞察力較強(qiáng)，手中有較多的 流動資金，看好中式住宅的租賃市場。 藍(lán)色字體客戶群建議第五園除了常規(guī)客戶群外額外需要關(guān)注的客戶群。 …… 中式住宅專題分析 1. 中式住宅的客戶群 種類較非中式住宅客戶群 種類更加豐富 ； 2. 特殊客戶群 ，比如藝術(shù)家、歸國華僑以及外籍企業(yè)的外籍高級管理人員在中式住宅項(xiàng)目中的比例均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非中式住宅； 3. 中式住宅的 投資客戶比例高于 同檔次的非中式住宅； 4. 中式住宅的 客戶文化素養(yǎng)較高 ，對中國傳統(tǒng)文化較為喜愛。 一、客戶群體分析結(jié)論 …… 中式住宅專題分析 1. 根據(jù)北京中原提供的價格數(shù)據(jù)表明 ， 北京市場中式住宅例如觀唐 、 運(yùn)河上的院子等項(xiàng)目的售價較同片區(qū)內(nèi)非中式住宅售價高出 34005000元 /平方米 。 2. 從廣州中原提供的價格數(shù)據(jù)表明 ， 市場上中式住宅例如清華坊 tonwhouse的售價較臨近的碧桂園同等物業(yè)價格差異達(dá) 1300元 /平方米 。 3. 從以上兩個城市中中式住宅的價格分析可以看出 ， 中式住宅做為近幾年來在地產(chǎn)界復(fù)興的一種傳統(tǒng)居住產(chǎn)品 ， 具有獨(dú)具魅力的產(chǎn)品風(fēng)格與文化內(nèi)涵 ， 其稀有性也使得 中式住宅市場價格承受能力較其它同檔次的非中式產(chǎn)品高出 25％ 45％ 左右 。 二、北京、廣州中式物業(yè)產(chǎn)品的價格特征 …… 中式住宅專題分析 1. 從廣州中原調(diào)研的信息表明 ， 清華坊在成都上市時 ，開售當(dāng)天就已經(jīng)成交 70％ 左右的單位 ， 售價也從原定的 5000元 /平方米升至 7000元 /平方米； 2. 廣州清華坊同樣也取得了驕人的銷售成績 ， 自 2023年 5月推出市場后 ， 一周內(nèi)銷售率即達(dá)到了 65％ 左右； 3. 從以上的數(shù)據(jù)表明 ， 中式住宅做為近年來市場的一個全新產(chǎn)品 ， 受到市場的熱烈追捧 ， 銷售狀況在幾個項(xiàng)目中都表現(xiàn)的十分火爆 。 三、北京、廣州中式物業(yè)產(chǎn)品的銷售特征 …… 中式住宅專題分析 1. 因?yàn)槭袌鲋惺阶≌娜狈?， 中式住宅一經(jīng)面市 ， 極易成為市場的焦點(diǎn) ， 其蘊(yùn)涵的傳統(tǒng)文化還具有極強(qiáng)的無形廣告價值； 2. 中式產(chǎn)品同時也可以折射出開發(fā)商所具備的深厚文化底蘊(yùn)及獨(dú)特的市場判斷力及開發(fā)魄力 ， 對企業(yè)形象也可以達(dá)到宣傳與提升的作用； 3. 中式住宅做為一種獨(dú)特的建筑形式 ， 一定程度上可以視作藝術(shù)品看待 ， 具有很高的欣賞價值與研究價值 ，同時做為城市中的一個文化標(biāo)簽 ， 將在 較長時間內(nèi)對城市保持一種影響力 。 四、中式產(chǎn)品的市場影響力 …… 中式住宅專題分析 1. 第五園 目標(biāo)客戶群定位 ， 除了常規(guī)的客戶構(gòu)成外 ， 還可以考慮增加文化藝術(shù)界人士 、 外籍人士 、 香港客戶等特色客戶類別 ， 對于 拓展客戶層面 ， 增大項(xiàng)目的影響力與宣傳力都有一定的意義； 2. 第五園的現(xiàn)代中式建筑 （ 尤其是 Townhouse及寬景house） 做為深圳市場的一種高端產(chǎn)品 ， 定價時要充分認(rèn)識到其珍貴性與稀缺性這兩個因素 ， 與片區(qū)同檔次非中式住宅的價差拉開一定的差距； 3. 第五園較片區(qū)同檔次非中式物業(yè)具有較大的投資吸引性 ， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目成交客戶中 投資客戶的比例將會較高 ； 五、對萬科第五園的借鑒意義 第五園專題分析 第五園認(rèn)籌客戶管理專題及解籌方式分析 …… 第五園市場價格定位系統(tǒng)分析與總結(jié) 其他類比項(xiàng)目對第五園的借鑒意義專題 中式住宅專題分析 第五園競爭區(qū)域?qū)ｎ}分析 以上，我們對第五園所處的市場環(huán)境、定位理解以及整體推廣思路進(jìn)行較為詳細(xì)的分析。 以下，我們將對第五園認(rèn)籌客戶的管理方案進(jìn)行詳盡的介紹，由于與后期的解籌安排結(jié)合較為緊密，也對第五園的解籌方式進(jìn)行了專題的分析與探討，希望能對本項(xiàng)目提供有價值的參考。 第五園認(rèn)籌客戶管理專題及解籌方式分析 豐富的客戶資源對項(xiàng)目的重要性，就像彈藥在戰(zhàn)場上的地位一般。 但是，能否對客戶資源進(jìn)行有效認(rèn)識、把握與利用就像 能否有一個好的戰(zhàn)略指導(dǎo)戰(zhàn)爭一般。 通常，前者只是一個成功的基礎(chǔ)，后者才是決定戰(zhàn)爭勝負(fù)的關(guān)鍵。 對于第五園的客戶資源，我們應(yīng)該怎么辦？？？ 一點(diǎn)思考 首先，建議第五園的收籌工作持續(xù)，以便吸引更多的客戶關(guān)注，為第五園的后續(xù)幾期積累有效客戶； 此外，利用數(shù)量驚人的客戶資源可以進(jìn)行一定的新聞炒做，提升第五園的潛在價值； 但是，面對眾多客戶，我們需要清醒與冷靜，需要對認(rèn)籌客戶進(jìn)行梳理分類以提高客戶管理的質(zhì)量與效果。 客戶管理整體思路解析 客戶忠誠度 多層、小高層 townhouse 寬景 house 較高 A1 A2 A3 一般 B1 B2 B3 較低 C1 C2 C3 利用多種咨詢手段的組合，對前期在第五園認(rèn)籌的所有客戶按照客戶對第五園的 忠誠度 進(jìn)行 分類 ，篩選出誠意度較高的潛在客戶，為項(xiàng)目后期 有的放矢 的制定 推廣方向 、確定 重點(diǎn)維系的客戶 、制定 解籌方案 提供重要的依據(jù)。 第五園認(rèn)籌客戶分類原則 一、 2023年 12月調(diào)查 分析前期認(rèn)籌客戶 二、 2023年 23月 按誠意 度對客戶進(jìn)行分類 三、 2023年 3月發(fā)放第五園首批單 位白金卡。確定有權(quán)購買第 一批單位的客戶名單。 發(fā)放白金卡同時， 確定第一批單位的購 買采用 抽簽 形式進(jìn)行。 四、 2023年 5月邀請具有首批單位 購買權(quán)的客戶進(jìn)行意向選房， 并同時開始發(fā)放第二批單位 的選房白金卡。 五、 2023年 6月首批客戶 進(jìn)行 公開選房 。總結(jié)， 并開始著手第二批單 位的推售安排工作。 第五園客戶管理工程五部曲 一、調(diào)查分析前期認(rèn)籌客戶 客戶調(diào)查時間： 2023年 1月－ 2月 客戶調(diào)查目的：按客戶對第五園及萬科的誠意度 對客戶進(jìn)行劃分； 客戶調(diào)查內(nèi)容： （ 1）客戶認(rèn)籌第五園的原因、需求； （ 2）客戶認(rèn)籌第五園時間、途徑； （ 3）客戶對第五園信息敏感度； （ 4）客戶對第五園信息關(guān)心程度； （ 5）客戶實(shí)際具有的購買能力； 一、調(diào)查分析前期認(rèn)籌客戶 (續(xù) ) 客戶調(diào)查手段： 成立萬科 第五園 VIP客戶服務(wù)部 ，專門針對前期認(rèn)籌客戶進(jìn)行服務(wù)，人數(shù)約 1520人； 由 VIP客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)對客戶進(jìn)行 電話訪問 ，初步確定客戶的誠意度； 在網(wǎng)上建立類似信用卡的萬科 第五園 VIP客戶服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，通過填寫問卷抽取第五園構(gòu)房優(yōu)惠券的活動形式獲取客戶信息； 按照 客戶認(rèn)籌的時間及途徑 篩選出誠意度不高的客戶； 方案一：成立第五園 VIP客戶服務(wù)部，并進(jìn)行電話訪問 1. 2023年 1月：成立第五園 VIP客戶服務(wù)部，組織 1520名客戶服務(wù)專員，進(jìn)行為期 1周的關(guān)于了解客戶需求的加強(qiáng)培訓(xùn)。 2. 同步，春節(jié)前向所有第五園前期認(rèn)籌客戶發(fā)送新年賀卡恭賀新春，并在賀卡中插入為該客戶服務(wù)的專人資料（包含照片、電話、個人簡介、服務(wù)宗旨、內(nèi)容等）； 3. 春節(jié)前，由服務(wù)專員對其服務(wù)的每一位客戶進(jìn)行電話拜年，同時針對客戶認(rèn)購第五園的原因、需求等問題進(jìn)行詳盡的溝通。 目的：成立專門的服務(wù)機(jī)構(gòu)，對客戶一對一服務(wù)，給客戶予尊貴感； 借春節(jié)拜年之際聯(lián)系，避免給客戶唐突感；通過電話溝通，初步探詢 客戶的忠誠度。 一、調(diào)查分析前期認(rèn)籌客戶（續(xù)） 方案二：成立類似銀行信用卡一樣的 VIP客戶網(wǎng)上查詢系統(tǒng) 1. VIP客戶網(wǎng)上查詢系統(tǒng)依托于第五園形象網(wǎng)站； 2. 只有憑第五園認(rèn)籌號碼以及客戶私屬的密碼才可進(jìn)入每個客戶的私人界面； 3. 進(jìn)入界面后，客戶可以瀏覽第五園最詳細(xì)的介紹、最新的消息、并可咨詢有關(guān)第五園的相關(guān)問題； 4. 在網(wǎng)站上，客戶可以通過填寫調(diào)查問卷的形式成為第五園首批單位的 準(zhǔn)選房客戶 ，并可參加抽取購買第五園現(xiàn)金卡的活動，客戶還可及時準(zhǔn)確的獲得第五園相關(guān)選房信息。 一、調(diào)查分析前期認(rèn)籌客戶 (續(xù) ) 方案二：成立類似銀行信用卡一樣的 VIP客戶網(wǎng)上查詢系統(tǒng) 5. 網(wǎng)站制作調(diào)試： 2023年 1月 — 2023年 2月； 6. 網(wǎng)站投入使用： 2023年 2月底 7. 客戶通知工作：以信函的形式通知客戶成立 VIP網(wǎng)上查詢系統(tǒng)成立消息以及客戶登陸查詢系統(tǒng)的密碼，以及參與問卷調(diào)查可以進(jìn)行抽獎活動的信息。 一、調(diào)查分析前期認(rèn)籌客戶 (續(xù) ) 二、按前期的調(diào)查對客戶進(jìn)行分類 客戶忠誠度 多層、小高層 townhouse 寬景 house 較高 A1 A2 A3 一般 B1 B2 B3 較低 C1 C2 C3 A A A3客戶是第五園的最忠誠客戶，是我們需要重點(diǎn)進(jìn)行維護(hù)的客戶，也最有可能轉(zhuǎn)變?yōu)檎娇蛻簦? B B B3客戶是對第五園較忠誠的客戶，需要進(jìn)行重點(diǎn)維護(hù)并在產(chǎn)品、價格等方面進(jìn)行引導(dǎo)； C C C3客戶是對萬科城誠意度較低的客戶，按照客戶的不同情況考慮減少維護(hù)成本或?qū)⑵滢D(zhuǎn)給萬科城進(jìn)行跟進(jìn)； 三、開始限量發(fā)放第五園 VIP選房白金卡 1. 時