新商業(yè)模式-展示頁(yè)
2025-03-16 10:31本頁(yè)面
【正文】 09Q42010Q12010Q22010Q32010Q4匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng) 目 錄 一、資本市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì) 二、估值的演繹 三、目前商業(yè)模式的困境 四、目前市場(chǎng)所反映的行業(yè)情況 五、尋找新的商業(yè)模式 匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng) 新的商業(yè)模式探尋 城市綜合體 萬(wàn)達(dá)模式 萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程經(jīng)歷了四次較大的變革 : ?第一次公司實(shí)現(xiàn)了改制，突破了制度瓶頸的制約； ?第二次是實(shí)現(xiàn)了走出去，進(jìn)行全國(guó)化擴(kuò)張； ?第三次選擇了專業(yè)化而非多元化的道路； ?第四次成功創(chuàng)造出“訂單地產(chǎn)”的模式，并把成功模式復(fù)制至全國(guó)各地 序列 時(shí)間階段 事件 點(diǎn)評(píng) 第一次 1991年 1992年 國(guó)有制企業(yè)改制，成立大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司 萬(wàn)達(dá)邁出騰飛第一步 第二次 1998年 1999年 萬(wàn)達(dá)開(kāi)始全國(guó)擴(kuò)張，進(jìn)入成都、長(zhǎng)沙、南昌等城市 跨區(qū)域發(fā)展，全國(guó)擴(kuò)張，開(kāi)始做大 第三次 2023年 2023年 退出非住宅與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 多元化與專業(yè)化的選擇，萬(wàn)達(dá)選擇了專業(yè)化 第四次 2023年 連續(xù)與沃爾瑪、百勝、華納等國(guó)際著名連鎖企業(yè)合作 走上訂單地產(chǎn)模式 表 7：大連萬(wàn)達(dá)歷史上的四次重要轉(zhuǎn)折 資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部整理 匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng) 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式比較 中糧大悅城（華潤(rùn)萬(wàn)象城） 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式 傳統(tǒng)百貨模式 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ，可以承受較長(zhǎng)的回報(bào)期 ，以優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境取勝 主要盈利模式 、住宅類物業(yè)是中糧大悅城模式的主要收入來(lái)源 、管理費(fèi)用以及物業(yè)費(fèi)盈利是次要收入來(lái)源 、住宅、寫字樓、商業(yè)街等散售型物業(yè)是萬(wàn)達(dá)模式的主要收入來(lái)源 、管理費(fèi)用以及物業(yè)費(fèi)盈利是次要收入來(lái)源 他領(lǐng)域 與商家的關(guān)系 依靠整體的環(huán)境、品牌影響力來(lái)增加自己對(duì)租金的議價(jià)能力，與商家屬于松散型管理 將收益最高的百貨模式控制在自己手中，與小商戶采取松散型管理 依靠實(shí)際銷售額來(lái)增加自身對(duì)租金的議價(jià)能力，以帳期牢牢控制住商家 目前遇到的問(wèn)題 、三線城市，盲目拔高當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平，對(duì)于二三線城市收入水平認(rèn)知不夠深刻 ，租金收益低 ，大部分萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)初期品牌檔次雜亂，不利于維系消費(fèi)者的購(gòu)買力 ，使用率較高，體驗(yàn)型消費(fèi)嚴(yán)重不足 ，盲目擴(kuò)張 解決方案 、三線城市消費(fèi)力重新評(píng)估，不要過(guò)早引入西單大悅城的商業(yè)模式，以防水土不服 、三線城市以朝北大悅城定位更符合中國(guó)城市的發(fā)展階段 ：一是類似于新世界百貨的時(shí)尚路線。 2023年 6月 3日 《 關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征 管工作的通知 》 國(guó)家稅務(wù)總局 除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于 %，西部地區(qū)省份不得低于 1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。 2023年 5月 12日 《 土地增值稅清算管理規(guī) 程 》 國(guó)家稅務(wù)總局 對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問(wèn)題做出了具體規(guī)定。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，要按日加收滯納金。 表 1：政策關(guān)于再融資問(wèn)題的表述 資料來(lái)源：政府網(wǎng)站 ,長(zhǎng)江證券研究部 匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng) 未來(lái)地價(jià)占售價(jià)的比重會(huì)繼續(xù)提高 ， 原因： ?住宅土地出讓溢價(jià)率越來(lái)越高 ?未來(lái)開(kāi)發(fā)商賺取 “ 土地時(shí)間價(jià)值 ” 的機(jī)會(huì)大大減少 圖 7：上市房企 地價(jià)占售價(jià)比重 土地 :房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資源 圖 8： 地價(jià)占售價(jià)的比重會(huì)提高傳導(dǎo)圖 資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部 資料來(lái)源：公司公告 , 長(zhǎng)江證券研究部 0%5%10%15%20%25%30%首開(kāi)股份 萬(wàn)科 金地集團(tuán) 大龍地產(chǎn) 招商地產(chǎn) 冠城大通 榮盛發(fā)展 保利地產(chǎn)均值 20%左右 土地 “ 招拍掛 ”使得土地溢價(jià)率提高 90 70政策導(dǎo)致土地結(jié)構(gòu)性稀缺 打擊囤地，獲取 “ 土地時(shí)間價(jià)值 ” 空間縮小 地價(jià)上升 相對(duì)售價(jià)下降 地價(jià)占售價(jià)的比重提高 匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng) 圖 9：北京 04年以來(lái)住宅用地出讓溢價(jià)率 資料來(lái)源：北京國(guó)土局 , 長(zhǎng)江證券研究部 圖 10：杭州 04年以來(lái)住宅用地出讓溢價(jià)率 資料來(lái)源：杭州國(guó)土局 , 長(zhǎng)江證券研究部 圖 11：南京 05年以來(lái)住宅用地出讓溢價(jià)率 資料來(lái)源：南京國(guó)土局 , 長(zhǎng)江證券研究部 圖 12：重慶 04年以來(lái)住宅用地出讓溢價(jià)率 資料來(lái)源：重慶國(guó)土局 , 長(zhǎng)江證券研究部 0%20%40%60%80%100%120%140%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0%10%20%30%40%50%60%70%80%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0%10%20%30%40%50%60%70%80%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年土地 :出讓溢價(jià)率高企 匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng) 圖 13：上海近期土地出讓情況 資料來(lái)源：上海國(guó)土局 , 長(zhǎng)江證券研究部 圖 14：杭州近期土地出讓情況 資料來(lái)源：杭州國(guó)土局 , 長(zhǎng)江證券研究部 圖 15：重慶近期住宅用地出讓情況 資料來(lái)源：重慶國(guó)土局 , 長(zhǎng)江證券研究部 圖 16：西安近期住宅用地出讓情況 資料來(lái)源：西安國(guó)土局 , 長(zhǎng)江證券研究部 土地 :新政后出讓市場(chǎng)依舊活躍 050100150200250J a n 0 7 J u n 0 7 N o v 0 7 A p r 0 8 S e p 0 8 Feb 0 9 J u l0 9 D e c 0 9 M a y 1 0020406080100120140160180居住土地出讓面積（萬(wàn)平米） 成交金額（億元）0102030405060708090100Feb 0 7 A u g 0 7 Feb 0 8 A u g 0 8 Feb
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