新商業(yè)模式(已改無錯字)
2023-03-29 10:31:31 本頁面
【正文】 城市綜合體 萬達模式 萬達的發(fā)展歷程經(jīng)歷了四次較大的變革 : ?第一次公司實現(xiàn)了改制，突破了制度瓶頸的制約； ?第二次是實現(xiàn)了走出去，進行全國化擴張； ?第三次選擇了專業(yè)化而非多元化的道路； ?第四次成功創(chuàng)造出“訂單地產(chǎn)”的模式，并把成功模式復制至全國各地 序列 時間階段 事件 點評 第一次 1991年 1992年 國有制企業(yè)改制，成立大連萬達集團股份有限公司 萬達邁出騰飛第一步 第二次 1998年 1999年 萬達開始全國擴張，進入成都、長沙、南昌等城市 跨區(qū)域發(fā)展，全國擴張，開始做大 第三次 2023年 2023年 退出非住宅與商業(yè)地產(chǎn)領域 多元化與專業(yè)化的選擇，萬達選擇了專業(yè)化 第四次 2023年 連續(xù)與沃爾瑪、百勝、華納等國際著名連鎖企業(yè)合作 走上訂單地產(chǎn)模式 表 7：大連萬達歷史上的四次重要轉(zhuǎn)折 資料來源：長江證券研究部整理 匯聚財智 共享成長 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式比較 中糧大悅城（華潤萬象城） 萬達廣場模式 傳統(tǒng)百貨模式 核心競爭力 ，可以承受較長的回報期 ，以優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境取勝 主要盈利模式 、住宅類物業(yè)是中糧大悅城模式的主要收入來源 、管理費用以及物業(yè)費盈利是次要收入來源 、住宅、寫字樓、商業(yè)街等散售型物業(yè)是萬達模式的主要收入來源 、管理費用以及物業(yè)費盈利是次要收入來源 他領域 與商家的關系 依靠整體的環(huán)境、品牌影響力來增加自己對租金的議價能力，與商家屬于松散型管理 將收益最高的百貨模式控制在自己手中，與小商戶采取松散型管理 依靠實際銷售額來增加自身對租金的議價能力，以帳期牢牢控制住商家 目前遇到的問題 、三線城市，盲目拔高當?shù)叵M水平，對于二三線城市收入水平認知不夠深刻 ，租金收益低 ，大部分萬達廣場開業(yè)初期品牌檔次雜亂，不利于維系消費者的購買力 ，使用率較高，體驗型消費嚴重不足 ，盲目擴張 解決方案 、三線城市消費力重新評估，不要過早引入西單大悅城的商業(yè)模式，以防水土不服 、三線城市以朝北大悅城定位更符合中國城市的發(fā)展階段 ：一是類似于新世界百貨的時尚路線。二是永旺吉之島，華堂商場的家庭路線 商 線，引入部分購物中心休閑娛樂業(yè)態(tài)，彌補自身業(yè)態(tài)的不完整性 典型企業(yè) 中糧、華潤、凱德 萬達、寶龍 華聯(lián)、茂業(yè)、大商、銀座 未來可能遇到的問題 企業(yè)金融化越來越強，未來面臨較強的金融風險 盲目擴張，零售行業(yè)的賬期款無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求，導致資金鏈斷裂 表 8：中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式比較 資料來源： 《 新財富 》 ，長江證券研究部 新的商業(yè)模式探尋 匯聚財智 共享成長 萬達的發(fā)展模式 ?城市綜合體的發(fā)展模式是集大型購物中心、高品質(zhì)酒店、寫字樓、高級公寓于一體的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，同時也包含了住宅、公寓、寫字樓的開發(fā)和銷售，以及高檔酒店、購物中心的開發(fā)和運營。 大連萬達 萬達商業(yè)地產(chǎn) 萬達酒店 萬達文化 萬達百貨 萬達廣場（ 27個已完工， 35個項目在建） 萬達院線（目前五星級影城 50家，400塊銀幕） 萬達美術館 萬千百貨（已開業(yè) 11家百貨店， 2023年將開業(yè) 15家店） 北京萬達索菲特大酒店 北京萬達伯爾曼大飯店 大連萬達國際飯店 成都萬達縈菲特大飯店 哈爾濱萬達縈菲特大酒店 寧波萬達縈菲特大飯店 青島萬達艾美酒店 （目前已開業(yè) 7家，到 2023年，開業(yè)的五星級酒店將達到 14家） 匯聚財智 共享成長 ?萬達近兩年發(fā)展加速 ， 今年一季度銷售額超過去年全年的一半 ?萬達 2023年一季度銷售額達到 152億 ， 首次超過萬科 圖 19： 萬達近年來銷售額 圖 20： 主要地產(chǎn)公司一季度銷售額（億元） 資料來源：長江證券研究部 資料來源：長江證券研究部 萬達的速度 0501001502002503003502023 年 2023 年 2023 年 Q1020406080100120140160萬科 保利地產(chǎn) 中國建筑 中國海外發(fā)展 綠城中國 碧桂園 萬達10 年一季度銷售超過去年全年的一半 匯聚財智 共享成長 拿地優(yōu)勢 萬達城市綜合體的概念迎合了各地政府的住宅土地出讓捆綁一定商業(yè)配套的現(xiàn)實要求 資金規(guī)劃 萬達城市綜合體模式資金來源是方式多種：一方面是“已售養(yǎng)租”；另一方面持有性物業(yè)可獲得物業(yè)抵押貸款，用于下一步的投資 商業(yè)租金收益 ， 住宅銷售收益 萬千百貨賬期款 ，購物卡 ， 商業(yè)資產(chǎn)打包上市融資 萬達廣場平臺網(wǎng)絡化 ， 推行整合營銷傳播模式 投資入股金融企業(yè) ， 開發(fā)金融衍生產(chǎn)品 第一階段，租賃主力店 第二階段，成立自身百貨、影院、超市 第三階段，精細化運營階段 第四階段，發(fā)展金融路線 圖 21：萬達資金來源模式變化 資料來源：長江證券研究部 萬達目前階段 產(chǎn)品溢價 通過商業(yè)地產(chǎn)有效的撬動了出售的寫字樓與住宅的價格，使得其售價高于同區(qū)域內(nèi)其他的開發(fā)商 萬達模式的優(yōu)勢 (A股的模仿 ) 匯聚財智 共享成長 ?20232025年 ， 60歲以上老年人口由 ， 比重由 ％增長到 ％ ?2023年以后我國 50、 60年代兩次出生高峰的人口陸續(xù)進入老年，這是我國老年人口增長最快的時期 圖 22： 中國人口年齡結(jié)構與發(fā)展預測 圖 23： 老年消費者可能購買的面積 資料來源：長江證券研究部 資料來源：長江證券研究部 養(yǎng)老地產(chǎn) 長期看好海南 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1953 年 1964 年 1982 年 1990 年 2023 年 2023 年 2040 年 2050 年01 4歲 15 59歲 ≥60 歲 23%13%19%16%29%0%5%10%15%20%25%30%35%50 平米以下 5 0 6 0 平米 6 1 7 0 平米 7 1 8 0 平米 81 平米以上匯聚財智 共享成長 旅游地產(chǎn) 長期看好海南 起步 發(fā)展 快速發(fā)展 成熟 計劃時間 2023年 20232023年 20232023年 2023
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