【正文】 為主 ◎ 西安城區(qū)其他范圍次之 消費(fèi)特征： ◎ 多數(shù)購(gòu)房者素質(zhì)較高，消費(fèi)心理成熟，對(duì)樓盤綜合品質(zhì)有較高要求； ◎ 需求以二居室為主，總價(jià) 20萬(wàn)左右易為客戶接受。 消費(fèi)心理 ： 希望改變生活質(zhì)量，有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力，看好長(zhǎng)安路地段位臵和發(fā)展前景，具有較高的理解和判斷能力。 投資眼光強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，購(gòu)買力寬泛，二次臵業(yè)和多次臵業(yè)比例高。 2~3人家庭和單身居多，業(yè)余生活豐富，物質(zhì)要求高。 入住時(shí)間、交房標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理是現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)；詢問(wèn)客戶多，期望高，有購(gòu)買意愿 ,說(shuō)明項(xiàng)目潛在客戶源充足。 “利用小戶型，總價(jià)低的營(yíng)銷策略”帶動(dòng)市場(chǎng)，以實(shí)效性價(jià)格優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，突出區(qū)域價(jià)格差異性和品質(zhì)差異性，打動(dòng)消費(fèi)者。 摩登主場(chǎng) 綜合定位 新貴氣質(zhì)的都心中小戶型高尚社區(qū) 利用“新貴氣質(zhì)”的形象帶動(dòng)。 看中項(xiàng)目區(qū)位居家、辦公、娛樂、購(gòu)物的便利性，及項(xiàng)目引發(fā)的精神優(yōu)越感。 綜合分析： 中青年為主， 40%左右為私企業(yè)主，多為周邊高收入人群。 銷售現(xiàn)場(chǎng)分析： 一次看房成交客戶占 5%；多次看房成交客戶占 80% ；其他占 15% 項(xiàng)目地價(jià)升值潛力被消費(fèi)者所認(rèn)同，但愈來(lái)愈理性的消費(fèi)觀念，拉長(zhǎng)購(gòu)房周期。 主打投資概念， 以“首付 3萬(wàn)元起，低總價(jià)低臵業(yè)門檻入主南門外名門社區(qū)”引爆市場(chǎng)。 受眾人群心理分析： 重點(diǎn)競(jìng)比項(xiàng)目分析 草場(chǎng)坡住宅項(xiàng)目回顧 草場(chǎng)坡業(yè)已成為區(qū)域高尚住宅社區(qū)生活區(qū)，對(duì)本區(qū)位有代表性的驪馬豪城、摩登主場(chǎng)的客戶構(gòu)成及消費(fèi)傾向的分析對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)人群的探求有重要意義，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位有一定借鑒作用。 倡導(dǎo)一種自由的生活理念和人生態(tài)度，同時(shí)也提倡一種都心工作生活模式，一種快節(jié)奏中又不失輕松，享受工作、享受生活的態(tài)度。成就被認(rèn)可，榮耀和尊崇感的建立是目標(biāo)消費(fèi)群的價(jià)值取向和精神追求。 產(chǎn)品定位初步 中小戶型為主的居住型綜合物業(yè) 產(chǎn)品 ， 為市場(chǎng)需求而誕生 都心成熟地段，文化中 心區(qū)，前景無(wú)限。 多數(shù)有購(gòu)買能力的調(diào)查者認(rèn)為臵業(yè)本地塊是生活檔次的提升，是自身精神和形象的象征。 多數(shù)臵業(yè)者臵業(yè)需求為自住，其他為投資、辦公等需求。 高收入人群，價(jià)格接受力寬泛，但對(duì)對(duì)社區(qū)景觀、規(guī)劃、會(huì)所、游泳池等硬件設(shè)施有所要求。 結(jié)婚買房成為主要臵業(yè)前提，這部分人對(duì)居家便利要求較高。 在售項(xiàng)目特點(diǎn)： 產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨向多樣化，戶型設(shè)計(jì)上不斷有亮點(diǎn)涌現(xiàn)； 基于地段和投資價(jià)值的訴求均有所強(qiáng)化； 付款方式創(chuàng)新成為價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)另一形式，對(duì)銷售促進(jìn)力強(qiáng)。 名 稱 位 臵 容積率 戶型 戶型面積 （ m2） 均價(jià) （元 /m2 ） 銷售率 主要特點(diǎn) 萬(wàn)達(dá) 公寓 雁翔北路18號(hào) 1室 1廳 2室 2廳 3室 2廳 4室 2廳 39~270 4550 售罄 地段好，周邊配 套齊全 天倫 盛世 友誼東路路北 2室 2廳 3室 2廳 30~83 5100 約 90% 地段好，集中供暖，天然氣入戶 泰華世紀(jì)新城 友誼路與文藝路交匯 1室 1廳 2室 2廳 3室 2廳 75~98 4500 售罄 地段好，集中供暖，天然氣入戶 城南 鑫苑 新文巷中段 2室 1廳 2室 2廳 60~156 4100 售罄 地段好，周邊配 套齊全 摩登 主場(chǎng) 草場(chǎng)坡與新文巷交匯 1室 1廳 46~70 500 約 85% 地段好，周邊配 套齊全 區(qū)域主要供應(yīng)狀況： 名 稱 位 臵 容積 率 戶型 戶型面積 （ m2） 均價(jià) （元 /m2 ） 銷售率 主要特點(diǎn) 南門 國(guó)際 長(zhǎng)安路與體育館交匯 咨詢 地段好 自由 自宅 文藝南路18號(hào) 1室 1廳 2室 2廳 3室 2廳 45~128 咨詢 地段好，配套齊 全 榮城 名苑 新文巷 10號(hào) 咨詢 地段好，配套齊全 華嶺圍墻巷 圍墻巷中段 地段好，配套齊全 翡翠 花園 新文巷中段 地段好，配套齊全 按照項(xiàng)目所能輻射之范圍，選取近幾年有代表性的項(xiàng)目作為調(diào)研之目標(biāo) 備注： 在售項(xiàng)目 待售項(xiàng)目 市調(diào)結(jié)論： 目前周邊在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中容積率較高（ — ）之間戶型毛坯房銷售均價(jià)主要在 4500元 /㎡ 之間，價(jià)格漲幅在 15%左右（ 450元 /平方米左右 )；主要在售戶型為（ 40— 180） ㎡ 之間。區(qū)內(nèi)有購(gòu)房需求的人口眾多，擁有良好的需求支撐，當(dāng)前商業(yè)價(jià)值和潛力巨大； 都心繁華與人居環(huán)境交匯處 都心成熟地段，文化中 心區(qū)，前景無(wú)限 區(qū)域住宅分析研究 泰華世紀(jì)新城 本案 對(duì)比樓盤分析 陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際廣場(chǎng) 福滿園 皇家公館 藍(lán)溪都市花園 壹又貳分之壹 華嶺圍墻巷 摩登主場(chǎng) 萬(wàn)達(dá)公寓 南門國(guó)際 榮城 驪馬豪城 區(qū)內(nèi)樓盤概況 ： 07年上半年施工面積占全市總量的 %，較上年同比增長(zhǎng) %；竣工面積占全市總量的 %，同比增長(zhǎng)了 %，市場(chǎng)開發(fā)速度放緩； 07上半年城南商品房銷售面積占全市總量的 %，銷售量全市排行第一。巨大的居住需求和熱烈的商業(yè)氛圍，使本區(qū)住宅開發(fā)成為熱點(diǎn)，尤其是 草場(chǎng)坡 沿線更是熱點(diǎn)中的焦點(diǎn) 區(qū)位歷史、人文資源豐厚，千年古都與現(xiàn)代文明形成最好的切合點(diǎn)。 長(zhǎng)安路 長(zhǎng)安路是小寨商圈和鐘樓商圈的紐帶，輻射范圍內(nèi)年度經(jīng)濟(jì)總收入占西安市經(jīng)濟(jì)總收入的20%左右，常住人口只有 8萬(wàn)左右，工作及流動(dòng)人口達(dá) 45萬(wàn)左右，日均流動(dòng)人口約 40萬(wàn)。三三草場(chǎng)坡項(xiàng)目策劃初案 深圳市眾正房地產(chǎn)開發(fā)公司 需要解決的問(wèn)題 此產(chǎn)品物業(yè)定位在市場(chǎng)上是否可行，如何具體設(shè)臵 以怎樣的差異化形象進(jìn)行營(yíng)銷推廣，并最終贏得市場(chǎng) 基于地塊價(jià)值和需求分析，體現(xiàn)項(xiàng)目的物業(yè)定位 項(xiàng)目物業(yè)定位推導(dǎo)過(guò)程 產(chǎn)品定位初步 區(qū) 域 價(jià) 值 判 斷 區(qū)域在售項(xiàng)目分析 區(qū) 域 購(gòu) 房 人 群 判 斷 區(qū)域價(jià)值判斷 城南現(xiàn)狀 城南片區(qū)集教育、文化、科技優(yōu)勢(shì)于一身，依托區(qū)域成熟的市政、商業(yè)配套及濃郁的