【正文】 熟地段，文化中 心區(qū)，前景無(wú)限 區(qū)域住宅分析研究 泰華世紀(jì)新城 本案 對(duì)比樓盤(pán)分析 陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際廣場(chǎng) 福滿園 皇家公館 藍(lán)溪都市花園 壹又貳分之壹 華嶺圍墻巷 摩登主場(chǎng) 萬(wàn)達(dá)公寓 南門(mén)國(guó)際 榮城 驪馬豪城 區(qū)內(nèi)樓盤(pán)概況 ： 07年上半年施工面積占全市總量的 %，較上年同比增長(zhǎng) %；竣工面積占全市總量的 %，同比增長(zhǎng)了 %，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)速度放緩； 07上半年城南商品房銷(xiāo)售面積占全市總量的 %，銷(xiāo)售量全市排行第一。片區(qū)目前市場(chǎng)放量較大，超越同質(zhì)化，凸現(xiàn)特色賣(mài)點(diǎn)，成為各樓盤(pán)搶占市場(chǎng)的關(guān)鍵所在。 隨著市場(chǎng)的不斷成熟，消費(fèi)者也逐漸呈現(xiàn)出更為理性的購(gòu)買(mǎi)趨勢(shì)，都心升值潛力、商業(yè)價(jià)值的提示也將導(dǎo)向其購(gòu)房決策。 綜合分析： 中青年為主，多為周邊高收入人群。 項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃分析 地段：位于西安市長(zhǎng)安北路中段新文巷 80米處 ，交通便利，鬧中取靜。 1棟 22層 2梯 6戶的塔式高層，共 132套； 1棟 22層 4梯 16戶塔式高層，共 352套； 商業(yè)配套，建筑面積 1000平方米。 裝修節(jié)能建議 ： 項(xiàng)目部分小戶型設(shè)計(jì)為精裝修，精裝過(guò)程強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)品牌、環(huán)保。他們或許沒(méi)有過(guò)多的存款，可他們懂的如何調(diào)劑自己的生活，雖然要花費(fèi)掉金錢(qián)，可換來(lái)的卻是享受之后的愉悅。 商業(yè)街功能： 飲食特色店、書(shū)吧、茶坊、醫(yī)療保建中心、超市、便利店、花店、美容美發(fā)、護(hù)膚中心等。 節(jié)能主要體現(xiàn)在墻體、屋面保溫隔熱材料的運(yùn)用，窗戶大小的設(shè)計(jì)上等等： —— 樓頂太陽(yáng)能預(yù)留口的預(yù)留位。 —— 宏觀政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的打壓，致使部分目標(biāo)客戶延緩臵業(yè)。 —— 對(duì)比之下，本案規(guī)劃應(yīng)具有一定差異性。 主打投資概念， 以“低總價(jià)低臵業(yè)門(mén)檻入主城市都心的高尚社區(qū)”引爆市場(chǎng)。 對(duì)接都市先鋒人群購(gòu)房需求 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)臵推導(dǎo)過(guò)程 產(chǎn)品設(shè)置初步 產(chǎn) 品 定 位 初 步 產(chǎn)品現(xiàn)有資料分析 重 點(diǎn) 競(jìng) 比 項(xiàng) 目 分 析 項(xiàng)目 s w o t 分析 產(chǎn)品形象定位 物業(yè)發(fā)展建議 產(chǎn)品功能定位 產(chǎn)品定位初步 中小戶型為主的居住型綜合物業(yè) 追求自我的釋放，精神追求 城市先鋒階層．追求的不僅僅是一套房子，而是一種生活方式，一種豐富、高品質(zhì)的生活。無(wú)論是從人居還是商業(yè)層面，均大有潛力；坡頂位臵，動(dòng)靜分離，出則鬧市，入則寧?kù)o，且附近已經(jīng)形成和即將形成的居住物業(yè)聚集，人居氛圍濃厚； 千年古都與現(xiàn)代文明共生地 商業(yè)繁榮與高尚文化融合區(qū) 省體育場(chǎng)、省圖書(shū)館、陜歌大劇院、 真愛(ài)娛樂(lè)廣場(chǎng)、唐樂(lè)宮、西安賓館、城堡大酒店 環(huán)繞周邊，規(guī)劃中的 地鐵 2號(hào)線途經(jīng)門(mén)前，區(qū)位優(yōu)勢(shì)及升值潛力不言而喻！ 項(xiàng)目地塊位于長(zhǎng)安路成熟區(qū)域，都心繁華地段，擁有優(yōu)秀的人文環(huán)境，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套、生活配套完善；臨主要交通干線，交通便捷。 在售項(xiàng)目特點(diǎn)： 產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨向多樣化，戶型設(shè)計(jì)上不斷有亮點(diǎn)涌現(xiàn)； 基于地段和投資價(jià)值的訴求均有所強(qiáng)化； 付款方式創(chuàng)新成為價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)另一形式，對(duì)銷(xiāo)售促進(jìn)力強(qiáng)。 受眾人群心理分析： 重點(diǎn)競(jìng)比項(xiàng)目分析 草場(chǎng)坡住宅項(xiàng)目回顧 草場(chǎng)坡業(yè)已成為區(qū)域高尚住宅社區(qū)生活區(qū)，對(duì)本區(qū)位有代表性的驪馬豪城、摩登主場(chǎng)的客戶構(gòu)成及消費(fèi)傾向的分析對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)人群的探求有重要意義，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位有一定借鑒作用。 2~3人家庭和單身居多，業(yè)余生活豐富，物質(zhì)要求高。 總體規(guī)劃：占地面積約 ㎡ ， 項(xiàng)目基本情況： 項(xiàng)目 SWOT分析 主要優(yōu)勢(shì)（ Strength） —— 項(xiàng)目占據(jù)長(zhǎng)安路獨(dú)特地段，擁有優(yōu)秀的人文環(huán)境，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套、生活配套完善； —— 交通便捷，臨主要交通干線，多路公交干線途經(jīng)門(mén)前； —— 動(dòng)靜分離的居住環(huán)境，出則鬧市，入則寧?kù)o。 類(lèi)型 建筑面積 戶數(shù)比 1房 約 50 m2 約 50% 2房 72— 85m2 約 25% 3房 86— 102m2 約 25% 合計(jì) 100% 重點(diǎn)樓盤(pán)戶型比例 摩登主場(chǎng) ：（總套數(shù)套以上） 萬(wàn)達(dá)公寓 ：（總套數(shù)套以上） 類(lèi)型 建筑面積 戶數(shù)比 1房 約 50 m2 約 50% 2房 72— 85m2 約 25% 3房 86— 102m2 約 25% 合計(jì) 100% 類(lèi)型 建筑面積 戶數(shù)比 1房 約 50 m2 約 50% 2房 72— 85m2 約 25% 3房 86— 102m2 約 25% 合計(jì) 100% 榮城名苑 （總套數(shù)套以上） 類(lèi)型 建筑面積 戶數(shù)比 1房 約 50 m2 約 50% 2房 72— 85m2 約 25% 3房 86— 102m2 約 25% 合計(jì) 100% 自由自宅 （總套數(shù)套以上） 戶型面積確定 市場(chǎng)戶型需求狀況 功能性要求高 從區(qū)域客戶分析，主力客戶購(gòu)房目的是為了居住型所占比例較大，兩口、三口及三代同堂皆有，因此對(duì)住房的功能要求較高，因此只有二房以上才能夠滿足日常居家需求。裝修標(biāo)準(zhǔn)成本控制在 300元 /平米左右。 有產(chǎn)階級(jí) —— 內(nèi)在精神特征綜述 —— 創(chuàng)意的生活 在我們的印象中，他們是城市的先鋒；有產(chǎn)階級(jí)是獨(dú)立、內(nèi)斂、個(gè)性、熱愛(ài)自由；他們崇尚簡(jiǎn)約文化；他們享樂(lè)、慵懶；他們思想前衛(wèi)、自信；他們富有激情和 創(chuàng)造性 ；他們?cè)诠ぷ髦袝r(shí)時(shí)刻刻的追求靈感，這些家伙內(nèi)心珍藏遠(yuǎn)大的理想；他們時(shí)刻夢(mèng)想一個(gè)屬于自己的 “城堡” 。以多樣的商業(yè)面積、適中的商業(yè)規(guī)模、合理的利用空間吸引客戶。 使用節(jié)能環(huán)保型產(chǎn)品，既給項(xiàng)目增加顯著賣(mài)點(diǎn)；又給業(yè)主帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的利益；同時(shí)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格和品質(zhì)，增加生活附加值。 主要威脅（ Threats） —— 項(xiàng)目周邊類(lèi)似項(xiàng)目同期放量增加，使局部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，對(duì)目標(biāo)客戶造成大量分流。 福滿園 南二環(huán)路 長(zhǎng)安路 友誼路 新文路 環(huán)城南路 文藝路 皇家公館 泰華世紀(jì)新城 本項(xiàng)目 驪馬豪城 景致雅居 恒佳格調(diào) 藍(lán)溪都市花園 城中村改造 壹又貳分之壹 陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際廣場(chǎng) 小寨路 摩登主場(chǎng) 榮城名苑 自由自宅 萬(wàn)達(dá)公寓 天倫盛世