【正文】 花園四期 產品類別：獨棟別墅 物業(yè)地址：昌平回龍觀飯店往 北 1公里 開 發(fā) 商：北京昌信回龍園別 墅有限公司 占地面積： 660000平方米 建筑面積： 350000平方米 開盤時間： 20234 入住時間：現(xiàn)房 價 格：均價 11500元 /平米 套 數(shù)： 89套 綠 化 率： 60% 裝修標準：毛坯 主力戶型： 250— 389平米 總 價： 352萬至 950萬元 產品特色：酒店別墅、北美風 格 02023400060008000100001202314000160001999 年 11 月 2023 年 1 月 2023 年 11 月 2023 年 11 月 2023 年至今1999 年 11 月 2023 年 1 月 2023 年 11 月 2023 年 11 月 2023 年至今 順馳林溪 產品類別：雙拼、聯(lián)排、獨棟 物業(yè)地址：昌平百善鎮(zhèn) 開 發(fā) 商：順馳置地（北京） 房地產開發(fā)有限公 司 占地面積： 520230平方米 建筑面積： 198000平方米 開盤時間： 20231018 入住時間： 2023731 價 格：均價 7000元 /平米 獨棟 12023元 /平米 套 數(shù)： 279套 綠 化 率： 45% 裝修標準：毛坯 主力戶型： 230— 500平米 總 價： 獨立 264— 384萬 /套 雙拼 176— 256萬 /套 產品特色：北美鄉(xiāng)村別墅 020234000600080001000012023140002023年9 月2023年11月2023年3 月2023年4 月2023年6 月2023年9 月2023年11月2023年1 月至今2023 年 9 月 2023 年 11 月 2023 年 3 月 2023 年 4 月2023 年 6 月 2023 年 9 月 2023 年 11 月 2023 年 1 月至今 湯 HOUSE 產品類別：聯(lián)排、疊拼別墅 物業(yè)地址：昌平小湯山鎮(zhèn)大柳樹環(huán) 島西 1500米 開 發(fā) 商：北京長久房地產開發(fā)有 限公司 占地面積： 187500平方米 建筑面積： 150000平方米 開盤時間： 20231212 入住時間： 2023年 4月 價 格：均價 6300元 /平米 套 數(shù)：一期 360套，總 990套 綠 化 率： 40% 裝修標準：精裝修 主力戶型： 140— 268平米 總 價： 85萬至 180萬元 產品特色：私家溫泉，內庭院 一期 360套 二 期 0100020233000400050006000700080002023年9 月2023年10月2023年11月2023年12月2023年1 月2023年2 月2023年3 月2023年4 月2023年5 月2023年6 月聯(lián)排 疊拼 威尼斯花園 產品類別：聯(lián)排別墅 物業(yè)地址：昌平北七家鎮(zhèn) 開 發(fā) 商：北京裕發(fā)東瑞房地產 開發(fā)有限公司 占地面積： 270000平方米 建筑面積： 176563平方米 開盤時間： 202311 入住時間： 2023年 10月 價 格： 均價 6300元 /平米 套 數(shù)： 468套 綠化率： 43% 裝修標準：毛坯 主力戶型： 200至 350平米 （含地下室） 總 價： 160萬至 250萬元 （含地下室） 010002023300040005000600070002023 年 2 月 2023 年 7 月 2023 年 9 月 2023 年 12 月 2023 年 5 月 2023 年 11 月 05 年 3 月至今2023 年 2 月 2023 年 7 月 2023 年 9 月 2023 年 12 月2023 年 5 月 2023 年 11 月 05 年 3 月至今 華遠靜林灣 北一街 8號 北清路項目 戶型面積 206— 300平米 240— 316平米 主力戶型 220— 240平米 250— 270平米 總套數(shù) 190套 546套 物業(yè)費 /平米 /月 /平米 /月 銷售均價 7800元 /平米 5200元 /平米 總價 160— 240萬 /套 123— 188萬 /套 產品定位 中關村 \上地之院落歸來 坡地 TOWNHOUSE 綠色覆蓋中，百年學府畔 銷售狀況 已簽約成交 71套，%。區(qū)域的整體市場認知具備基礎。 市場價值三 ：目前區(qū)域市場中 townhouse產品供應量相對較少，為本案的推出面市創(chuàng)造 良好契機。 價格分析說明： 市場價值一 ：受到傳統(tǒng)別墅聚集區(qū)的影響，區(qū)域市場價值顯著提升，市場成熟度高，認 可度及口碑效應良好。 16000115009000800010000 100001600098007800020234000600080001000012023140001600018000玫瑰園 龍城花園 三水青青 碧水莊園A區(qū)納帕溪谷 溫哥華森林 麥卡倫地 達華莊園 other渡上獨棟別墅53007000 6700900076001000070007500 780052007500020234000600080001000012023流星花園 順馳林溪 寬house領秀硅谷 三水青青 雪梨澳鄉(xiāng) 湯houseother渡上靜林灣 北一街8號寬HOUSE聯(lián)排別墅 區(qū)域別墅市場中，高檔獨棟別墅產品均價在 16000元 /㎡左右，小獨棟產品均價在 10000 元 /㎡，聯(lián)排產品均價在 7000元 /㎡，疊拼產品均價在 50005500元 /㎡。例如 :水印長灘安達露西婭城堡目前推出的超豪華別墅，定價在 17000元 20230元 /平方米之間，開始嘗試拉高價位。 項目名稱 產品類別 戶型面積 價 格 套 價 單 價 領秀硅谷 聯(lián)排 250㎡左右 180萬元 /套 均價 7500元 /㎡ 龍城花園 獨棟 250— 389㎡ 352萬 — 950萬 /套 均價 11500元 /㎡ 順馳林溪 獨立、雙拼 230— 500㎡ 獨立 264384萬元 /套 雙拼 176256萬元 /套 獨立 12023元 /㎡ 雙拼 8000元 /㎡ 寬 house 聯(lián)排 220— 250㎡ 87萬元 — 140萬元 7500元 /㎡ 玫瑰園 獨立、聯(lián)排 200— 1000㎡ 最貴： 3000萬 /套 均價 16000元 /㎡ 流星花園 聯(lián)排、獨棟 250— 330㎡ 118155萬元左右 折合 4798元 /㎡ 碧水莊園 獨棟 314— 1042㎡ 1770萬元 /套 16600元 /㎡ 靜林灣 聯(lián)排 206300㎡ 160240萬元 /套 7800元 /㎡ 雪梨澳鄉(xiāng) 聯(lián)排、雙拼 240— 341㎡ 147萬 — 270萬 /套 9400元 /㎡ 北一街 8號 聯(lián)排、公寓 240316㎡ 123— 188萬 /套 5200元 /㎡ 無雙（三水青清） 獨棟、聯(lián)排 240— 273㎡ 210— 300萬 /套 獨棟： 9000元 /㎡ 聯(lián)排： 7000元 /㎡ 京昌路沿線項目價格分析表 京昌路沿線項目價格分析 7500950012023420916000479816600940075005200900005000100001500020230單價項目名稱單價對比分析圖單價單價 750 950 120 420 160 479 166 940 750 520 900領 龍 順 寬 玫 流 碧 雪 寬 北 無京昌路沿線項目套價分布圖49%13%13%25%200萬以 下200300萬300500萬500萬以 上 據粗略統(tǒng)計，該區(qū)域 20％左右的產品價位集中在 10000元 /平米以上； 40％－ 50％左右集中在 6000－ 10000元/平米之間； 30％左右集中在 4500－ 6000元左右。 普通住宅： 一次置業(yè)群體，追求郊區(qū)普宅的低價位、對交通、生活配套依賴程度較高。 公寓、花園洋房： 有改善居住環(huán)境的需求，地緣性客群為主，追求生活品質，對價格有敏感性，屬于成長型置業(yè)群體。 分析說明： 高檔獨棟別墅： 西城權貴、中關村財富奠基者、亞運村傳統(tǒng)富人區(qū)為主，購買力在 500萬以上，對產品、社區(qū)、環(huán)境、品牌要求較高，需求的產品和價格區(qū)間相對集中。 ? 區(qū)域供給項目中，產品線豐富，層次劃分明顯，玫瑰園、碧水莊園等高檔別墅項目提升區(qū)域市場形象，領秀硅谷、寬 house等中檔、經濟型別墅拓寬了區(qū)域市場需求層面。 ? 項目規(guī)劃容積率普遍較低，產品以 TOWNHOUSE和別墅項目為主，追求居住舒適度和生活品質是該區(qū)域產品的一大特點。作為北京地區(qū)的熱點別墅區(qū)，價值空間將進一步上升。 區(qū)域配套主要依托京昌路南段的北沙灘組團和清河組團，北段的回龍觀組團和小湯山組團，設施還未完全成熟，但隨著沙河大學城的建設和奧運村的開發(fā)，在 2023以前，區(qū)域內的配套設施會逐步完善。 京昌高速路、輕軌 13號線、五環(huán)、六環(huán)路等構成區(qū)域交通體系，但京昌高速回龍觀、北郊農場橋是主要擁堵路段，對普宅社區(qū)有一定影響，對于別墅社區(qū)而言，影響相對較小。 大量需要開發(fā)的土地、優(yōu)越的地理位置、便捷的交通使該地區(qū)的別墅開發(fā)建設成為可能。 亞奧商圈 沙河大學城 上地 科技園 馬甸商圈 德勝門科技園 中關村 三一光電子園 項目區(qū)位介于朝陽和海淀這兩個北京經濟發(fā)展最好的地區(qū)三角帶的上端。在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 北清項目營銷推廣策劃報告 呈送：北京澳柯瑪中嘉房地產開發(fā)有限公司 提報：北京中廣信地產服務機構 20231124 一、區(qū)域市場研究 二、項目本體分析 三、項目市場定位 四、項目整體營銷推廣思路 五、項目一期營銷推廣策略 六、銷售執(zhí)行策略 提案綱要 技術思路 —— 確定項目營銷推廣策略 區(qū)域背景 市場定位 確定項目營銷策略 本體條件 界定項目面臨問題 區(qū)域背景市場目標 第一章 區(qū)域市場研究 一、區(qū)域概述（區(qū)位、交通、配套、發(fā)展趨勢） 二、區(qū)域市場競爭環(huán)境（供給、需求、價格、區(qū)域市場價值提煉） 三、典型競爭項目個案分析 四、競爭對比分析 五、區(qū)域市場研究結論 一、區(qū)域概述： 項目所在區(qū)域 核心競爭區(qū)域 間接競爭區(qū)域 ： 立湯路沿線同本項目所在的京昌路沿線存在如交通、環(huán)境、客群、產品、價格等多種類比要素，作為項目周邊競爭區(qū)域以外的間接競爭區(qū)和參考區(qū)域之一。 2023年，我公司克服非典影響，在此區(qū)域成功操作了疊拼、聯(lián)排、公寓混合