【正文】 園 道 長 大 河 項(xiàng)目位于河?xùn)|新城， 北至天衢路，南至三八路，隔路向望長河公園，東至規(guī)劃三號線，目前為東建德州花園，西至杏園路，正在興建中，緊鄰嘉誠尚東； ?四至連接四條城市道路，其二條橫向主干道連接?xùn)|西城區(qū) ?修建中的 70米杏園路 ,穿越長河公園 ,貫通河?xùn)|新城南北 ?地塊北側(cè)及南側(cè) 17 、 18 、 28路公交直通老城區(qū) ,到達(dá)中心商業(yè)區(qū) 15分鐘車程 ?距東部地塊較近的長河大道 ,通往新城行政中心 3分鐘車程 『長 河 灣 』項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 報 告 .Consulting 項(xiàng)目解讀 基本指標(biāo) ? 項(xiàng)目概況 ?道路中心線內(nèi)用地面積 195962平方米， 合 294畝 ； ?道路紅線內(nèi)用地面積 157148平方米，合 ； ?道路綠線內(nèi)用地面積 134276平方米，合 。 『長 河 灣 』項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 報 告 .Consulting 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目配套 ? 項(xiàng)目概況 行政中心 醫(yī)療中心 金融一條街 教育中心 隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，未來項(xiàng)目周邊將形成行政中心、金融中心、醫(yī)療中心以及教育中心。 『長 河 灣 』項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 報 告 .Consulting 項(xiàng)目解讀 ? 項(xiàng)目綜合分析 Strengths優(yōu)勢分析 Weaknesses劣勢分析 S1景觀公園 ： 南側(cè)長河公園 —— 城市公園坡地、水景 S2科技產(chǎn)品 ：皇明太陽能 — 先進(jìn)“節(jié)能生態(tài)住宅”理念 S3知名品牌 ：皇明集團(tuán)自身品牌的號召力 S4規(guī)模效應(yīng) ： 27萬大盤，具有一定的影響力 S5地段優(yōu)勢 ：位于河?xùn)|新城 —— 德城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 W1產(chǎn)品方面： 新技術(shù)增加成本－單價高于市場現(xiàn)狀 W2市場方面： 購房意識初級，對節(jié)能住宅認(rèn)知低；對高層，小高層接受較弱；德城區(qū)人口增長緩慢，剛性需求增長幅度不大 W3配套方面： 周邊商業(yè)及生活配套設(shè)施少，公交系統(tǒng)不完善，生活、交通不便利 W4價格方面： 主流消費(fèi)能力在 2040萬元之間 Opportunities機(jī)會分析 Threats威脅分析 O1：河?xùn)|新城組團(tuán)的發(fā)展 — 區(qū)域發(fā)展 O2：德城區(qū)市場處于初級階段，未來 13年房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。 T1：高層住宅認(rèn)可度尚未得到市場檢驗(yàn) T2：周邊項(xiàng)目將分流大量客戶，尤其本項(xiàng)目高調(diào)入市，可能使嘉誠尚東和東建花園 2個項(xiàng)目搭上順風(fēng)車 T3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的市場風(fēng)險較大 在這些錯綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)。 ?資源優(yōu)勢： 長河公園、景秀川風(fēng)景區(qū)等，打造了河?xùn)|新城宜居生活條件，得天獨(dú)厚的環(huán)境資源，使周邊日漸稀缺的地塊彌足珍貴。 河?xùn)|新區(qū)，占據(jù)了不可復(fù)制的城市未來居住中心位臵 『長 河 灣 』項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 報 告 .Consulting 項(xiàng)目解讀 ? 賣點(diǎn)梳理 產(chǎn)品深度分析 就產(chǎn)品而言，我們選擇本區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競爭項(xiàng)目 —— 嘉誠尚東 和 高地世紀(jì)城 為主要分析對象，旨在通過對比找出本項(xiàng)目在該區(qū)域的定位和機(jī)會點(diǎn)。 產(chǎn)品深度分析思考 景觀園林 科技產(chǎn)品 長河灣 物業(yè)教育 產(chǎn)品核心競爭力 產(chǎn)品排他競爭力 產(chǎn)品附加值 綜合產(chǎn)品力 『長 河 灣 』項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 報 告 .Consulting 項(xiàng)目解讀 ?賣點(diǎn)梳理 地段： 不可復(fù)制的城市未來居住中心位臵 產(chǎn)品： 太陽能高 科技 觀景大戶 園林景觀： 長河公園 1800畝自然景觀 小區(qū)主題景觀 附加值： 頂級物業(yè)服務(wù) 一流學(xué)校入駐 滿足人居空間的多元化高尚住宅 撼于形 精于心 居住品質(zhì)劃分階層 『長 河 灣 』項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 報 告 .Consulting 長河灣，是目前德州最具 景觀價值 和 生態(tài)節(jié)能 的 高舒適性 大盤 通過以上項(xiàng)目產(chǎn)品分析，我們可以這樣定義： 項(xiàng)目解讀 ?項(xiàng)賣點(diǎn)梳理 『長 河 灣 』項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 報 告 .Consulting 項(xiàng)目解讀 ?項(xiàng)目形象定位 只有保證勝利的戰(zhàn)略沒有保證的勝利的戰(zhàn)術(shù)！ 正確的定位保證航向行使的正確方向！ 關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考 『長 河 灣 』項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 報 告 .Consulting 項(xiàng)目解讀 ?項(xiàng)目形象定位 關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考 首先是我們看項(xiàng)目的高度， 它不僅僅是一個單純的住宅項(xiàng)目， 它站在全國節(jié)能住宅的起始位臵， 是整個德州的龍頭， 它擔(dān)負(fù)著通過項(xiàng)目形象確立開發(fā)商市場地位的責(zé)任！ 所以，項(xiàng)目的定位， 在一定意義上就決定了它的地位！ 它的地位也決定了開發(fā)商的地位與收益！ 所以 —— 定位就是標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目的定位站在城市運(yùn)營的高度， 定義德州高品質(zhì)生活，樹立城市居住新高！ 『長 河 灣 』項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 報 告 .Consulting 項(xiàng)目解讀 ?項(xiàng)目形象定位 ?共享大公園資源 —— 長河公園 1800畝城市綠肺 ? 獨(dú)特的景觀優(yōu)勢 —— 小區(qū)中心綠地、主題式園林景觀 ? 城市稀缺地段 —— 未來城市發(fā)展核心區(qū)域 ? 生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品 —— 領(lǐng)先太陽能技術(shù)運(yùn)用 ?多樣化產(chǎn)品類型 —— 洋房、觀景公寓的組合 ? 附加值尊享 —— 知名開發(fā)商、頂級物業(yè)服務(wù)、一流名校教育 新城首席生態(tài)居住區(qū) 『長 河 灣 』項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 報 告 .Consulting ?項(xiàng)目形象定位： 新城首席生態(tài)居住區(qū) 共享公園空間 ? 公園綠化廣場 ? 休閑交往場所 項(xiàng)目解讀 『長 河 灣 』項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 報 告 .Consulting ?項(xiàng)目形象定位： 小區(qū)中心景觀 ? 小區(qū)內(nèi)集中綠化帶 ? 具有一定的專屬性 ? 主題式園林 項(xiàng)目解讀 新城首席生態(tài)居住區(qū) 『長 河 灣 』項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 報 告 .Consulting ?項(xiàng)目形象定位： 項(xiàng)目解讀 新城首席生態(tài)居住區(qū) 生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品 ? 太陽能技術(shù)應(yīng)用 ? 低能耗，高舒適度 ? 科技享樂 『長 河 灣 』項(xiàng)