北京市龍灣別墅營(yíng)銷策劃報(bào)告--heling_1@126-展示頁(yè)
2025-03-11 17:21本頁(yè)面
【正文】 與硬性廣告宣傳相配合，為項(xiàng)目傳播奠定更為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 非凡 階層 白領(lǐng)階層 普通百姓 經(jīng)理人 口碑媒介層 主要需求群體 主力口碑媒介層 策略二 —— 虛實(shí)結(jié)合 將廣告宣傳與活動(dòng)營(yíng)銷有機(jī)結(jié)合 ， 立體的 、 全方位的提升項(xiàng)目知名度 。 家 溫榆河 藝術(shù) 品位 個(gè)性 現(xiàn)代 城市 ? 需要我們將產(chǎn)品力進(jìn)行組合，并加以放大和提升！ 初始勢(shì)能 增值勢(shì)能 產(chǎn)品力放大和提升 ?項(xiàng)目核心價(jià)值歸納和整合 ?項(xiàng)目營(yíng)銷推廣總體原則及策略 ?項(xiàng)目廣告推廣主線及策略 ?各階段廣告策略 第二部分 營(yíng)銷推廣策略 龍灣別墅 地塊 中央別墅區(qū)，無(wú)可取代 緊臨溫榆河， 百畝景觀公園 小獨(dú)棟供應(yīng)日趨增大，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不只來(lái)自區(qū)域內(nèi)部，且區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈 出行便捷，離塵不離城 競(jìng)爭(zhēng) 交通 價(jià)值 環(huán)境 開(kāi)發(fā)商 英才國(guó)際集團(tuán) 英才學(xué)校 信譽(yù) 文化 賣點(diǎn)梳理 完全獨(dú)棟，品質(zhì)高尚 層次豐富、富于變幻， 私密性強(qiáng) 絕對(duì)原創(chuàng)、拒絕照搬照抄 戶型精致.布局合理 戶型 產(chǎn)品 類型 立面 庭院 配套 20萬(wàn)平米大型別墅區(qū) 百畝公園，多層次景觀規(guī)劃 會(huì)所及商業(yè)街，生活便利 規(guī)模 景觀 規(guī)劃 項(xiàng)目核心價(jià)值歸納和整合 品牌 B、項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 社區(qū)公共園林景觀資源較少 ? 地下室面積小，利用空間不大 C、營(yíng)銷特點(diǎn) ? 產(chǎn)品推廣強(qiáng)調(diào)位置與環(huán)境 ? 推廣渠道以戶外媒體、口播為主。 A、項(xiàng)目主要賣點(diǎn)： ? 上萬(wàn)棵原生樹(shù)木造就的自然生態(tài)系統(tǒng) ? 四條森林大道，四大主題園林營(yíng)造良好的園林氛圍 ? 花園走廊與宅間綠化帶優(yōu)化了庭院環(huán)境 ? 毛坯交房并提供菜單式裝修 B、項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有營(yíng)造出原生森林的環(huán)境，原生樹(shù)木分散凌亂 ? 社區(qū)道路較窄，樓間距近 ? 私密性較差 ? 樣板區(qū)整體感覺(jué)粗糙，不夠細(xì)膩，降低了產(chǎn)品品質(zhì) ? 戶型設(shè)計(jì)突出功能利用，房間較小，不夠大氣 ? 項(xiàng)目分析 — 溫哥華森林 C、營(yíng)銷特點(diǎn) ? 產(chǎn)品推廣以首創(chuàng)品牌和北美別墅生活為主，偏重概 念，對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)的訴求不到位 ? 產(chǎn)品推廣力度小 ? 項(xiàng)目分析 — 觀唐 ? 位 置：朝陽(yáng)香江北路 ? 占地面積： 480000平方米 建筑面積： 115000平方米 ? 綠化率： 70% 套數(shù)： 340套 ? 均 價(jià)： 2500美元 /平方米 建筑類別：獨(dú)棟別墅 A、項(xiàng)目主要賣點(diǎn)： ? 優(yōu)越的地理位置和交通狀況 ? 純中式大宅 ? 售樓處現(xiàn)場(chǎng)包裝精致，細(xì)節(jié)之處盡顯品質(zhì) ? 良好的示范環(huán)境，給客戶留下了良好的第一印象 ? 緊鄰京西國(guó)際學(xué)校，是促進(jìn)客戶成交的重要條件之一 B、項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 下沉庭院小，僅解決了地下室采光問(wèn)題 ? 沒(méi)有樣板間，不利銷售 ? 沒(méi)有室內(nèi)車庫(kù)，庭院車位分割庭院空間，對(duì)車的保養(yǎng)性差 C、營(yíng)銷特點(diǎn) ? 產(chǎn)品推廣強(qiáng)調(diào)中式大宅風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)位置與品質(zhì) ? 推廣渠道以戶外媒體為主，仲量聯(lián)行帶來(lái)的客源有限。 ? 創(chuàng)造了良好的大盤形象，增強(qiáng)了客戶的購(gòu)買信心。 C、營(yíng)銷特點(diǎn) ? 產(chǎn)品推廣著重產(chǎn)品賣點(diǎn)的訴求，開(kāi)盤初期推廣力度大，使產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)得以充分展現(xiàn)。 潛在項(xiàng)目供應(yīng)情況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑形式 總規(guī)模 （萬(wàn) M2） 容積率 預(yù)計(jì)售價(jià) （元 /M2） 胡姬花園 京順路東郊農(nóng)場(chǎng) 獨(dú)棟、聯(lián)排 1100015000 東隆別墅 京順路東郊農(nóng)場(chǎng) 獨(dú)棟 16600 柏連別墅 溫榆河畔榆楊路 獨(dú)棟 占地 40公頃 －－ 麗萊別墅 溫榆河畔榆楊路 獨(dú)棟 15 25000 上游別墅 溫榆河與京承高速 交匯處 獨(dú)棟 占地 133公頃 毛坯 1202313000 浙江廣廈 獨(dú)棟 占地 400畝 －－ 天勁項(xiàng)目 獨(dú)棟 9 －－ 北小營(yíng)低密度小區(qū) 北小營(yíng)鎮(zhèn)北小營(yíng)村 －－ 17 －－ 香榭花園 馬坡鎮(zhèn)大營(yíng)村 －－ 11 高麗營(yíng)小區(qū)二期 高麗營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心 －－ 10 －－ 潛在項(xiàng)目供應(yīng)列表 代表項(xiàng)目分析 ? 項(xiàng)目分析 — 優(yōu)山美地 C區(qū) 認(rèn)購(gòu)時(shí)間建筑類型 公寓 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟地上面積 未知 262 平米 265319 平米 250380 平米裝修狀況建筑風(fēng)格毛坯中式價(jià)格未定20 04 年11 月 A、項(xiàng)目主要賣點(diǎn)： ? 成熟的社區(qū)環(huán)境 ? 中式風(fēng)格，成都清華坊的升級(jí)版 ? 毛坯交房并提供菜單式裝修 ? 緊鄰國(guó)際學(xué)校，影響客戶成交的重要條件之一 B、項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 沒(méi)有公共庭院 ? 水系較少 ? 沒(méi)有樣板區(qū)，整體感覺(jué)粗糙，不夠細(xì)膩，降低了產(chǎn)品品質(zhì) C、營(yíng)銷特點(diǎn) ? 產(chǎn)品推廣以優(yōu)山整體社區(qū)為背景，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品中式風(fēng)格 ? 推廣渠道以戶外媒體、老代新為主，輔以各類俱樂(lè)部的數(shù)據(jù)庫(kù) DM ? 項(xiàng)目分析 — 納帕溪谷 A、項(xiàng)目主要賣點(diǎn) ? 個(gè)性化強(qiáng)： 12種戶型， 108種外立面風(fēng)貌， 35種庭院風(fēng)格 ? 原生生態(tài)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上得到完美展現(xiàn) ? 多重庭院設(shè)計(jì)和組合式庭院設(shè)計(jì)，情趣多變的園林景觀 ? 道路下沉式設(shè)計(jì)、較遠(yuǎn)的樓間距、高圍墻形成私密空間 ? 戶型面積偏于經(jīng)濟(jì)，總價(jià)較低，主抓中端市場(chǎng) B、項(xiàng)目劣勢(shì) ? 戶型空間設(shè)計(jì)較為分散 ? 別墅景觀不均勻，人造水系造成建筑成本較高。 四、 CBD的產(chǎn)業(yè)換代： CCTV、 BTV及多家外資銀行的進(jìn)駐，將帶動(dòng)?xùn)|部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)換代，拉動(dòng)更多潛力消費(fèi)群。 三、土地政策： 8龍灣別墅項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 第一部分 市場(chǎng)及項(xiàng)目的深度分析 ? 市場(chǎng)背景分析 ? 區(qū)域市場(chǎng)總體供應(yīng)情況 ? 潛在項(xiàng)目供應(yīng)情況 ? 代表項(xiàng)目分析 ? 重點(diǎn)項(xiàng)目硬性指標(biāo)對(duì)比分析 ? 本章結(jié)論 市場(chǎng)背景分析 一、金融政策： 121文件及央行利率提高，將影響購(gòu)買決策。 二、銀行態(tài)度： 5月 11日，北京工行不鼓勵(lì)投資性的住房貸款行為，對(duì)于個(gè)人投資性購(gòu)房超過(guò) 3套則不予放貸。31 后將進(jìn)一步規(guī)范開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，過(guò)關(guān)項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)勁，資金雄厚，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 順義區(qū)2 0 0 4 年1 9 月開(kāi)工面積與本項(xiàng)目一期面積比較99%1%總供應(yīng)
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