某公司商業(yè)部分營(yíng)銷推廣執(zhí)行報(bào)告-展示頁
2025-03-11 14:33本頁面
【正文】 的，難點(diǎn)鋪位不易速銷，需較長(zhǎng)時(shí)間自然銷售。因此，需積累足夠的客戶才能保障銷售，就必須依靠大量媒體推廣來支撐。 2F鋪位因?yàn)橐?guī)模小，分散銷售，營(yíng)銷上缺乏依據(jù)，市場(chǎng)接受度不高。 小結(jié)： 1F街鋪總價(jià)普遍較高， 300萬以上的鋪位占到 56%。 ? 二、項(xiàng)目 SWOT分析 Threat威脅 ?國家政策法律風(fēng)險(xiǎn)，政府有關(guān)房地產(chǎn)的抑制政策尚未明確，銀行 貸款利率的上浮、銷售方式的限制等相關(guān)政策影響項(xiàng)目的銷售； ?目前，投資產(chǎn)品多樣化，如住宅價(jià)格上漲快，股票市場(chǎng)行情一路 看漲等投資渠道分流了部分商鋪投資客戶 。 ?南山區(qū)在銷售的商業(yè)項(xiàng)目較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱。 ? 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 深藍(lán)公寓 項(xiàng)目地址 南山南商路與龍城路交匯 處 物業(yè)類別 單體商住樓 開發(fā)商 深圳市金福瑞實(shí)業(yè)有限公 司 占地面積 ㎡ 建筑面積 39000㎡ 商業(yè)面積 ㎡ 總戶數(shù) 696戶 ? 二、項(xiàng)目 SWOT分析 Strength優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目臨近次市級(jí)商業(yè)區(qū)南山商業(yè)文化中心商圈，附近大商業(yè)密集，沃爾瑪、海雅、人人樂、新一佳等知名商場(chǎng)環(huán)繞，街區(qū)餐飲、休閑類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)興旺； ? 南山片區(qū)為深圳發(fā)展最快的區(qū)域，地產(chǎn)開發(fā)火熱，城市中產(chǎn)階層紛紛入住南山，項(xiàng)目周邊高尚住宅 30余個(gè)， 80000高收入群體，消費(fèi)力強(qiáng)勁； ? 項(xiàng)目層高較高，一層的層高約為 ，二層的層高約為 7米，適合商家的普遍需求，能有效提高商鋪的使用價(jià)值。深藍(lán)季節(jié) 商業(yè)部分營(yíng)銷推廣執(zhí)行報(bào)告 美格行商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理（深圳）有限公司 二 OO七年 ? 目 錄 第 Ⅰ 部分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目 SWOT分析 三、鋪位可銷售性分析 第 Ⅱ 部分 營(yíng)銷策略 一、銷售難點(diǎn) 二、銷售策略 三、宣傳推廣 第 Ⅲ 部分 市場(chǎng)調(diào)查 ? 第 Ⅰ 部分 項(xiàng)目分析 ? 一、項(xiàng)目概況 地理位置 深藍(lán)季節(jié)位于次市級(jí)商業(yè)區(qū)南山商業(yè)文化中心商圈邊緣，南商路與龍城路交匯處，西海灣花園西南側(cè)，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，沃爾瑪、海雅百貨、人人樂等購物中心云集于此，且項(xiàng)目所臨街道以餐飲、服務(wù)配套業(yè)態(tài)為主，商業(yè)相對(duì)成熟，租金較高。 ? 二、項(xiàng)目 SWOT分析 Weakness劣勢(shì) ?項(xiàng)目附近商業(yè)形態(tài)、居住形態(tài)已經(jīng)固化，很成熟，缺乏可描繪空 間，未來升值前景有限； ?本項(xiàng)目不臨城市主干道，昭示性差； ?鋪位面積較大、結(jié)構(gòu)較差，難點(diǎn)鋪位占到可售面積的 33%； ?由于項(xiàng)目規(guī)模較小和屬于銷售項(xiàng)目、主力店或品牌店無法進(jìn)駐，較難提升項(xiàng)目投資價(jià)值； ? 二、項(xiàng)目 SWOT分析 Opportunity機(jī)會(huì) ?項(xiàng)目商鋪具備餐飲功能，目前商鋪投資者普遍認(rèn)為餐飲業(yè)態(tài)商業(yè) 發(fā)展?jié)摿^大。 ?目前，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于置業(yè)高峰期，投資市場(chǎng)良好。 ? 總價(jià)區(qū)間 鋪位量 面積 面積占比 金額 100萬以下 1 2% 974939 100萬 200萬 4 12% 7331469 200萬 300萬 7 30% 17695168 300萬 500萬 5 30% 17681913 500萬 1000萬 2 26% 15019913 合計(jì) 19 100% 58703402 1F街鋪面積大，總價(jià)高，街鋪價(jià)格按假設(shè)條件 45000元 /㎡分析。 三、鋪位可銷售性分析 ? 2F鋪位價(jià)格按假設(shè)條件 15000元 /㎡預(yù)算。 此外，項(xiàng)目采取連鋪優(yōu)先銷售的策略，鋪位總價(jià)還將大大提升。 三、鋪位可銷售性分析 總價(jià)區(qū)間 鋪位量 面積 面積占比 金額 100萬以下 9 24% 6187881 100萬 200萬 7 38% 9784148 200萬 300萬 1 8% 2023975 300萬以上 2 31% 8008532 合計(jì) 19 100% 25990536 ? 西岸原味街營(yíng)銷推廣案例分析： 項(xiàng)目名稱 風(fēng)臨洲（推廣名： 西岸原味街 ） 項(xiàng)目地址 寶安大道與創(chuàng)業(yè)一路交匯處 開發(fā)商 深圳市正中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 商業(yè)面積 ㎡ 產(chǎn)品 純街鋪， 66間 ? 西岸原味街推廣費(fèi)用約 250萬，推廣重點(diǎn)集中在開盤前 1個(gè) 月，階段推廣費(fèi)用占到總推廣費(fèi)用的 80%以上； ? 項(xiàng)目通過 1個(gè)月的集中推廣，開盤共共積累誠意客戶 500余批，篩選出大客戶僅 27批。 ? 項(xiàng)目二層規(guī)模較小，又屬于純銷售面積，在營(yíng)銷上缺乏說辭，二樓鋪位的銷售是本項(xiàng)目操作的最大難點(diǎn)。 連鋪優(yōu)先銷售策略 加強(qiáng)推廣，大量積累客戶 ? 二、銷售策略 鋪位銷售策略 ? 項(xiàng)目一樓商鋪均為街鋪，街鋪由于投資價(jià)值較高、臨街、能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、使用率高、投資風(fēng)險(xiǎn)較低、升值潛力大等特征，獲得投資者的廣泛青睞，項(xiàng)目一樓街鋪較容易實(shí)現(xiàn)銷售。 消化二樓鋪位，是項(xiàng)目銷售成敗的關(guān)鍵 ? 二、銷售策略 我們的策略：連鋪優(yōu)先銷售， 以優(yōu)先選鋪權(quán)及優(yōu)惠折扣帶動(dòng)二層難點(diǎn)鋪位銷售 二層鋪位連鋪優(yōu)先選購，連鋪認(rèn)購優(yōu)惠第一類 一樓街鋪連鋪選購，連鋪認(rèn)購優(yōu)惠 第四類 二層鋪位單間選購， 一樓街鋪單間選購，無額外認(rèn)購優(yōu)惠 一、二層連鋪優(yōu)先選購，連鋪認(rèn)購優(yōu)惠 第二類 優(yōu) 先 認(rèn) 購 順 序 鋪位銷售策略 優(yōu)惠梯度遞減 一樓三個(gè)大鋪位，連鋪認(rèn)購優(yōu)惠 第三類 ? ?二層鋪位連鋪： 選擇多間二層鋪位，即可界定為二層連鋪（ 鋪位無須相連 ） ?一、二層鋪位連鋪： 選擇一層鋪位，同時(shí)選擇其對(duì)應(yīng)位置二層鋪位。 ?一層大鋪位： 選擇 1 11 119三間任意一間大鋪位 ?一層鋪位連鋪： 選擇多間一層鋪位，即可界定為一層連鋪（鋪位須相連） 另：二層鋪位中 203a\215沒有足夠開間，不具備自營(yíng)條件，必須捆綁銷售： 203a—— 103a 215—— 118/117/116 連鋪界定 二、銷售策略 鋪位銷售策略 ? 鋪位銷售策略 一層鋪位圖 101 102 103 103a 105 106 107 108 109 110 111 112 113 113a 115 116 117 118 119 201 202 203 203a 205 206 207 209 210 211 213 215 216 217 218 219 213a 208 212 二層鋪位圖 二、銷售策略 ? 二、銷售策略 價(jià)格策略 客戶積累階段不告知客戶具
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