【正文】 Part 02： Market survey ◇ 市場調(diào)查 Part 03： Product Analysis ◇ 產(chǎn)品力洞察分析 Part 04： Competition in the core points ◇ 競爭核心點(diǎn) Part 05 ： Target Client Analysis ◇ 目標(biāo)客群洞察 Part 06： Execution Strategy ◇ 推廣 定位 Part 07： Sales Suggestions ◇ 營銷策略 Strategy Route ■ 策 略 路 徑 Part1 Key words 項(xiàng)目關(guān)鍵詞 Key words ■ 關(guān)鍵詞 項(xiàng) 目 關(guān) 鍵 詞 景山小學(xué) /史家胡同小學(xué)等 區(qū)位：朝內(nèi)大街南側(cè) /建筑面積： 平米 /總高度： /車位： 261 國務(wù)院新聞辦公室／外交部／使館區(qū) 朝內(nèi)東二環(huán)商務(wù)帶／ 11家國企巨頭 天安門廣場 /紫禁城 /景山公園 /北海 地下 23車庫 /地下 1會(huì)所 /地上 12商業(yè)、大堂、酒店服務(wù)設(shè)施 /312公寓 3層以上外挑 4米 /高級(jí)石材 /玻璃幕墻 ■ 本案位臵圖 本案 外交部 國務(wù)院新聞辦公室 中國政務(wù)商務(wù)核心三角區(qū) 北京 INN 西單 Part月 戶型面積平米 裝修風(fēng)格 定位訴求 總套數(shù) /層數(shù) 銷售情況 開發(fā)商 北京INN 朝內(nèi)南小街 12萬（含公寓、寫字樓） 26000元 8元 60170 前衛(wèi)，時(shí)尚，風(fēng)格化，送家具家電 朝陽門，風(fēng)格酒店式集群 400多 /12層 07年 9月開盤， 08年 7月入住 北京住總 東闋都 東直門外大街 3． 4萬 ４萬 4．５萬 １３．５ 5090 Loft，層高５．５米 簡約，不送家具家電 15層 春節(jié)前后開盤，下半年入住 中冶地 瑞士公寓 東城，工體北路６６號(hào) ４萬 3． ７萬，最高價(jià)４．２萬 ８元／錦江物業(yè) ８０－１５０ 現(xiàn)代，精裝標(biāo)準(zhǔn)高達(dá)５４００，不送家電 １９８戶，１４層 將售罄，６月入住 北京安泰置業(yè) Master領(lǐng)寓 國展旁 ６．２萬 ２．８萬 ９．６元 ６０－７０－１１０，局部loft 現(xiàn)代，送家具家電 自命題的６０ m＋全精裝單位 3 ００戶２０層 元月初開盤，５月入住 東方鴻銘 長安驛 建國門橋 １０萬 ３．３萬 ７．５元 ４０－１１０ 不送家具 送家電 ８８３戶 ８月入住 丹陽房產(chǎn) 通過同類型項(xiàng)目資料對(duì)比，我們來發(fā)現(xiàn)競品及競品的競爭力： ■北京 INN與本案同為酒店式公寓，同處于中國政務(wù)商務(wù)商業(yè)的金三 角區(qū)，區(qū)位最為接近，是本案的第一競品。 Brief Summary ■ 小 結(jié) Part 距紫禁城最近的酒店式公寓！ 紫禁城 日壇 一代名相 劉墉府 Zone Location ■ 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 600年皇脈 /皇家園林 Project Advantage ■ 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 本案近鄰豐富的皇家園林自然資源，如景山公園、北海公園等。 是距天安門最近的酒店式公寓 ! 天安門廣場 外交部 紫禁城 景山公園 北海公園 本案 中國政務(wù)商務(wù)金三角 這個(gè)三角區(qū)域，是中國最核心的區(qū)域。 這里是中國首都的核心，集中著最高 的政權(quán)和巨大的商務(wù)商業(yè)資源。 天安門廣場 國務(wù)院新聞辦公室 本案正對(duì)面 外交部 Zone Location ■ 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 中國商務(wù)商業(yè)核心區(qū) Project Advantage ■ 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 本案位于東四商圈，距王府井、銀街僅 5分鐘車程。 六大商圈圖 長安街 CBD商圈 東二環(huán)巨頭經(jīng)濟(jì)帶 東三環(huán)國際經(jīng)濟(jì)帶 N 建國門橋 王府井 商圈 建國門 商圈 國貿(mào) 東直門 商圈 朝外商圈 燕莎商圈 朝陽門內(nèi)大街 本案 東二環(huán)周邊 分布著： 中石油總部 中青旅大廈 北京移動(dòng) 新保利大廈 中國人保大廈 中國電信 中海油總部 文化部 外交部 保利劇院 等 東四 商圈 王府井 中青旅 中海油 中國人保大廈 Zone Location ■ 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 文化氛圍濃厚 Project Advantage ■ 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 本案不僅承襲皇城傳統(tǒng)文化，更有美術(shù)館、皇城根遺址公園、三聯(lián)書 店、后海、北兵馬司小劇場、保利劇院等文化場所。 園林圍合本案 Education Advantages ■ 教育優(yōu)勢(shì) 北京市重點(diǎn)學(xué)校 Project Advantage ■ 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 國家級(jí) /北京市級(jí)重點(diǎn)小學(xué)：景山小學(xué) /史家胡同小學(xué) /芳草地小學(xué) 北京市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)：北京二中 /北京 164中學(xué) /北京 65中學(xué) /北京 25 中學(xué) /北京惠中育人中學(xué) 獨(dú)特優(yōu)質(zhì)教育資源，對(duì)家長具有極強(qiáng)的吸引力。 Building Disadvantage ■建筑劣勢(shì) 建筑臨街 /無明顯風(fēng)格 Project Disadvantage ■ 項(xiàng)目劣勢(shì) Project Disadvantage ■ 項(xiàng)目劣勢(shì) ■建筑風(fēng)格不明顯 ■臨街，私密性差，嘈雜 Project Opportunity ■ 項(xiàng)目機(jī)會(huì) Project Opportunity ■ 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 奧運(yùn)機(jī)遇 /同期競爭較弱 奧運(yùn)會(huì)將帶來大量客群，因?yàn)楸景杆幍幕拭}區(qū)位是旅游熱點(diǎn)，對(duì)外地客群會(huì)有較大的吸引力，為銷售帶來利好機(jī)會(huì)。 東闕都經(jīng)過 5個(gè)月的消化，也不再勢(shì)頭強(qiáng)勁。 因此，奧運(yùn)契機(jī)與同期較弱的競爭，為項(xiàng)目開盤創(chuàng)造了利好消息。 區(qū)域內(nèi)北京 INN/東闕都等產(chǎn)品競爭力極強(qiáng)，定會(huì)分流部分客群。 ■項(xiàng)目本身：區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯 ，是中國政商最核心區(qū)域， 具有了傳統(tǒng)酒店式公寓快銷的基本點(diǎn)： 城市核心，滿足商 旅客需求。 Brief Summary ■ 小 結(jié) Target Client Analysis 目標(biāo)客群洞察 Part 這部分客群來自陜西 /山西 /內(nèi)蒙古 /唐山 /溫州 /東北等地 他們?cè)诒本┡Z業(yè)一般首選靠近皇城內(nèi)的項(xiàng)目，其目的一是為了滿足 身份需求；其二是滿足心理需求；其三是為了臵業(yè)投資理財(cái)或者自 用。 這部分客群會(huì)成為本案營銷的一個(gè)重點(diǎn)客群。 他們擁有一次性付款能力，并看好此類型物業(yè)。 銀行加息政策和購房貸款限定政策，投資回報(bào)率下降令投 資客投資熱情下降。 Competition in the core points 競爭核心點(diǎn) Part 本案與北京 INN距離極近，其區(qū)位的政務(wù)、商務(wù)、商業(yè)、 文化環(huán)境等特 征基本一致。 Brief Summary ■ 小 結(jié) Competition in the core points ■競爭核心點(diǎn) 如何建立區(qū)隔？ 產(chǎn)品層面：本案與北京 INN酒店公寓并無明顯的優(yōu)劣勢(shì)區(qū)別，同質(zhì)性極高。 Competition in the core points ■競爭核心點(diǎn) 本案的附加值關(guān)鍵詞： 皇脈 國家政 (權(quán) )務(wù) 商業(yè) 商務(wù) 媒體外交 核心區(qū) 本案是什么 ?! 不僅是建筑的價(jià)值 不僅是區(qū)位的價(jià)值 不僅是品牌的價(jià)值 她沿襲北京百 年皇脈 她在國務(wù)院新聞辦公室