沈陽協(xié)和廣場策劃報告-展示頁
2025-03-10 14:03本頁面
【正文】 房屋采光 前期策劃 OPPORTUNITY 大環(huán)境良好、前景無限看好 資金運行態(tài)勢基本無憂 產(chǎn)品依然具備可塑性 四、操作能力 協(xié)和房地產(chǎn)（沈陽）有限公司資金運作能力 協(xié)和房地產(chǎn)（沈陽）有限公司實際操盤能力，控制局面的突然變化能力 協(xié)和房地產(chǎn)（沈陽）有限公司的政府資源和其他可利用資源 五、定位 一、定位原則 1. 銷售速度（快速回款計劃和資金回籠方案） 2. 銷售進度（有效控制各銷售階段進程） 3. 銷售節(jié)點（把握銷售過程中的可利用利好因素） 4. 銷售控制（控制戶型配比、放量、價格、樓層、購買心理） 5. 精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，切實可行的操作方法 6. 創(chuàng)造產(chǎn)品的利潤最大化和價值最大化 7. 務(wù)實的工作原則和逆向思維方法運行（客戶） 二、客戶定位 潛在投資型客戶群體： 目前高檔公寓主力消費群體，無論酒店式公寓、服務(wù)式公寓基本都將目標(biāo)鎖定此類客戶，主要客戶類型為：私企小業(yè)主、東北其他三、四線城市高收入人群、當(dāng)?shù)卣賳T、高收入家庭等 潛在自用型客戶群體： 高檔公寓次主力消費群體，主要客戶類型為：小型服務(wù)行業(yè)企業(yè)，外省市駐沈陽辦事處，私企業(yè)主、其他三、四線城市人群教育使用，外來高收入人口、高級白領(lǐng)等 三、市場定位 市場環(huán)境法則 市場調(diào)研法則 市場機會法則 市場比較法則 市場競爭法則 四、產(chǎn)品定位１ 產(chǎn)權(quán)酒店式公寓： 說明：符合目前產(chǎn)品本身的自然條件，可以增值擴大銷售價格、銷售進度； 分析：現(xiàn)有市場已經(jīng)有成功運行案例，回報式房屋投資可以有效吸收投資性客戶興趣，只需在現(xiàn)有競爭產(chǎn)品中的基礎(chǔ)上進行升級，提供計算方式計算業(yè)主更大的收益 四、產(chǎn)品定位１ 酒店式公寓概論 優(yōu)勢： 品牌建立快，相對收益高 銷售進度快，資金回收快 劣勢： 開發(fā)商需提供酒店全部裝修 法律糾紛多，北京已明令禁止，國際酒店管理集團不愿涉足 日后若酒店經(jīng)營不善，對開發(fā)商聲譽有損傷 前提： 原則上全部公寓必須共同委托酒店管理集團管理 基礎(chǔ)： 投資回報即興誘惑力大，經(jīng)不起事后推敲和品味 曼哈頓廣場－富麗華酒店分析 特點： 全部客戶強制自愿十年委托富麗華酒店 開發(fā)商全身而退 付款方式為一次性付款 年投資回報為 8% 每年 30天限制性免費入住 回報期自交房之日起計算 若酒店經(jīng)營不善，客戶顆粒無收 富麗華酒店 財務(wù)分析 假定： 每套面積為 45平方米 銷售均價為 8,500元 /平方米 每月按 30天計算 物業(yè)管理費為 3元 /月 /平方米 取暖費為 24元 /取暖季 每套總房款 ＝面積單價＝ 45 8,500 ＝ 382,500 每套年投資回報＝總房款投資回報率＝ 382,500 8% ＝ 30,600 月投資回報＝年投資回報247。 12＝ 30,600 247。 30＝ 2,550 247。 10＝ 2226萬元 每套年成本＝年總成本247。 12 ＝每套月成本 ＝ 每套年投資回報率＝每套年總成本247。 437,500 ＝ % 每套日成本＝每套月成本247。 30 ＝ /天 /套 單價 7,000元 /平方米，剩余款項貸款 總銷售收入： 每套總價： 437,500元 每套首付款： 227,500元 800套＝首付款總收入＝ 每套貸款： 210,000元 800套＝貸款總額＝ 3%年利率支出＝首付款總收入 3% 10年 ＝ 5460萬元 每套月利率支出＝ 每套月供＝ 21 10年期貸款系數(shù)＝ 21 110 ＝ 2310元 每套月總成本＝每套月利率支出＋每套月供＝ ＋ 2,310＝ 2, 每套年成本＝月總成本 12 ＝ 2, 12 ＝ 3,4545元 每套年投資回報率＝每套年總成本247。 437,500 ＝ % 每套日成本＝每套月成本247。 30 ＝ /天 /套 強行單價 8,000元 /平方米，剩余款項貸款 總銷售收入： ＋ 強行每套總價： 500,000元 (實際每套總價 437,500元 ) 每套首付款： 257,500元 800套＝首付款總收入＝ 強行每套貸款： 242,500元 800套＝貸款總額＝ 每套單價中 1,000元即刻歸還銀行 ,則 實際每套貸款額＝強行每套貸款－每套面積 1,000 ＝ 18萬元 3%年利率支出＝首付款總收入 3% 10年 ＝ 6,180萬元 每套月利率支出＝ 每套月供＝ 18 10年期貸款系數(shù)＝ 18 110 ＝ 1,980
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