沈陽協(xié)和廣場策劃報告-文庫吧資料
2025-03-08 14:03本頁面
【正文】 000不貸款 (強行 ) 10,000貸款 (強行 ) 四、產(chǎn)品定位２ 高檔服務式公寓： 說明：符合目前產(chǎn)品本身的自然條件，可以有效在銷售價格、銷售進度、回款等方面實現(xiàn)目標； 分析：根據(jù)現(xiàn)有同比可競爭項目的優(yōu)劣式，同時結(jié)合沈陽市市場購買客戶特點。 500,000 ＝ % 每套日成本＝每套月成本247。 12 ＝每套月成本 ＝ 2, 每套年投資回報率＝每套年總成本247。 10＝ 2,250萬元 每套年成本＝年總成本247。 30 ＝ 2,780 247。每套總價＝ 33,360 247。 30 ＝ 3,375 247。每套總價＝ 40,500 247。 30 ＝ 2, 247。每套總價＝ 32,500 247。 800 ＝ 32,500 247。 30 ＝ /天 /套 單價 8,000元 /平方米，剩余款項不貸款 總銷售收入： 4億元 每套總價： 500,000元 每套首付款： 250,000元 800套＝首付款總收入＝ 2億 每套余款： 250,000元 800套＝余款總額＝ 2億 3%年利率支出＝首付款總收入 3% 10年 ＝ 6,000萬元 總成本＝余款總額＋ 10年 3%年利率支出＝ 2億＋ 6,000萬＝ 年總成本＝總成本247。 43,7500 ＝ 6% 每套日成本＝每套月成本247。 12 ＝每套月成本 ＝ 2, 每套年投資回報率＝每套年總成本247。 10＝ 2,100萬元 每套年成本＝年總成本247。 30 ＝ 2, 247。每套總價＝ 31,485 247。 30 ＝ 2, 247。每套總價＝ 34,545 247。 30 ＝ 2, 247。每套總價＝ 27,825 247。 800 ＝ 27,825 247。 30 ＝ 85 日管理費和取暖費為 10元 日費用總和＝日投資回報 ＋日管理費和取暖費 ＝ 85 ＋ 10 ＝ 95 協(xié)和廣場分析 缺點： 不臨主干路 戶數(shù)過多 單套戶型面積過大 期房，視覺感官沖擊力小 目標： 引進國際品牌酒店管理公司 50%首付款，降低準入門檻 提供國際品牌酒店全球免費入住期 /折扣 提供相關銀行擔保 假定共同前提 總面積： 50,000平方米 戶數(shù)： 800套 戶均面積： 首付款固定比例： 50% 銀行固定年存款利率： 3% 10年期貸款系數(shù)： 110 委托期限： 10年 銷售率： 100% 單價 7,000元 /平方米，剩余款項不貸款 總銷售收入： 每套總價： 437,500元 每套首付款： 227,500元 800套＝首付款總收入＝ 每套余款： 210,000元 800套＝余款總額＝ 3%年利率支出＝首付款總收入 3% 10年 ＝ 5460萬元 總成本＝余款總額＋ 10年 3%年利率支出＝ ＋ 5460萬＝ 年總成本＝總成本247。 12 ＝ 2,550 日投資回報＝月投資回報247。致：協(xié)和房地產(chǎn)（沈陽）有限公司 一、導言 二、市場 三、公寓 公寓綜合體 酒店式公寓 服務式公寓 項目調(diào)研 地王 銀河 西武 建賞歐洲 華悅銅鑼灣 區(qū)域項目調(diào)研 騰龍 嘉潤 海潤 曼哈頓 百利寶 結(jié)論 ?提高核心競爭力 ?項目同質(zhì)化非常嚴重,跟風現(xiàn)象 ?項目品質(zhì)良莠不齊 ?尋求差異化,拔升項目品質(zhì) ?市場環(huán)境運行良好,增長趨勢緩慢 ?銷售增長,土地供應富裕,供大于求 ?公寓總價過高, 面積以小戶型為主 ?公寓客戶投資為主, 價值觀念淡化 ?產(chǎn)品后期服務意識弱化,無法增值 ?銷售技巧,銷售特點,銷售競爭 四、本案 一、地塊分析 ?和平區(qū)最好的商業(yè)黃金地段 ?規(guī)模龐大 ,三期面積 35萬平方米 ?交通便利 ,公共交通、地鐵輻射、私車出行便利 ?商務氛圍濃厚 ,周邊酒店寫字樓 ,高檔公寓林立 ?未來商場經(jīng)營定位高端符合目標客戶品質(zhì) 二、戶型比例： 戶型配比示意圖3%7%22%48%5%15%3 6 平方米 4 5 4 8 平方米 5 5 5 8 平方米6 3 6 9 平方米 7 0 7 9 平方米 8 0 平方米以上 三、 SWOT分析 STRENGH分析 WORSE分析 優(yōu)越位置 開發(fā)商資源 市場環(huán)境 商業(yè)運營 教育、交通 單體面積 戶型套數(shù)較多 入住周期
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