【正文】 目的銷(xiāo)售價(jià)格和招商的租金比較，投資回收期不超過(guò) 10 年。 D、 人員培訓(xùn)與項(xiàng)目理念的結(jié)合 E、 活動(dòng)推廣策略 F、 廣告推廣策略 3．項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)及時(shí)機(jī)策略 A、 差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略 整合資源形成獨(dú)到的、不易被模仿和復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。在以人為本的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，是一對(duì)一的個(gè)性服務(wù)，充滿(mǎn)樂(lè)趣的消費(fèi)過(guò)程，愉悅的記憶，消費(fèi)者心甘情愿地付出更多的錢(qián)，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的提供者獲得了比以往任何時(shí)候都要高的利潤(rùn)。再者，廣場(chǎng)文化的主要載體是各種文藝、體育等具有藝術(shù)性的活動(dòng)，各種節(jié)慶亦需要藝術(shù)活動(dòng)支持配合， 這就使之具有了審美性的特點(diǎn)。 首先，公共性是廣場(chǎng)文化最突出的特點(diǎn)。廣場(chǎng)文化的主要載體是各種含有文化與審美意味的藝術(shù)性活動(dòng)。（核心是一種交換生活品位的文化） 廣場(chǎng)文化，顧名思義為城市廣場(chǎng)所呈現(xiàn)的文化現(xiàn) 象以及在廣場(chǎng)之中所展示出來(lái)的文化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 協(xié)和廣場(chǎng) 處于 雅安未來(lái) 核心地段，輻射面寬，消費(fèi)層次多元化，將是 雅安 市民投資 和消費(fèi) 的亮點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)主題以服裝為主，兼容會(huì)展商務(wù)、飲食、休閑、購(gòu)物于一體，首創(chuàng) 雅安 “一站式 ”消費(fèi)模式，勢(shì)必對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)今后的發(fā)展產(chǎn)生巨大沖擊。 B、 外部的推廣方面 （ 1）活動(dòng)推廣策略 （ 2）廣告推廣策略 營(yíng)銷(xiāo)新策略（核心目的是顯性招商、隱性銷(xiāo)售） A、 一站式消費(fèi)的營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容 目前主題商場(chǎng)流行正盛，以往純粹提供批發(fā)、購(gòu)物的商場(chǎng)難以滿(mǎn)足現(xiàn)代人的需求。 7) 現(xiàn)場(chǎng)包裝：主入口用羅馬旗，升空氣球及大幅標(biāo)語(yǔ)，橫幅渲染項(xiàng)目隆重、熱烈的氣氛。 5) 售樓部的包裝：要求現(xiàn)代，寬敞，明亮，內(nèi)包裝功能分區(qū)合 理，設(shè)置接待區(qū)，洽談區(qū)，簽約區(qū)，展示區(qū)等。 3) 環(huán)境包裝：小區(qū)綠化方面，建議以西式園林為主，呼應(yīng)歐式建筑風(fēng)格。 2) 商場(chǎng)過(guò)道走廊采用大玻璃，加欄桿包裝，上下樓梯用雕花欄桿裝飾，項(xiàng)目走廊即外圍設(shè)大幅廣告噴會(huì)畫(huà)，借鑒大型商場(chǎng)的特色裝飾。同時(shí)深化“歐式建筑”概念。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 廣場(chǎng)文化機(jī)會(huì)：最大限度地利用廣場(chǎng)或主題公園，以在項(xiàng)目?jī)?nèi)制造活動(dòng)，創(chuàng)造人流和商業(yè)氛圍，制造廣場(chǎng)文化――新城市文化。 3. 項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 時(shí)間機(jī)會(huì)：再次入市，且重新塑造項(xiàng)目形象應(yīng)在溫州商城開(kāi)盤(pán)前 1 個(gè)月完成，否則溫州商城以其良好的地理位置的開(kāi)盤(pán)將會(huì)奪走項(xiàng)目較多的投資客戶(hù)和經(jīng)營(yíng)商家，威脅較大。假日廣場(chǎng)商鋪已銷(xiāo)售 90%以上， 且項(xiàng)目尚未全部完工已有商家入駐， 6 號(hào)樓的推出，將會(huì)分流部分投資客戶(hù)和經(jīng)營(yíng)商家，已入駐的商家主要以專(zhuān)賣(mài)店為主，經(jīng)營(yíng)服裝、鞋子、家居等為主。 客戶(hù)買(mǎi)點(diǎn)：看重定位 100%，回報(bào)穩(wěn)定 80%，自主經(jīng)營(yíng) 20%以?xún)?nèi)。 購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)：總投入不多，回報(bào)穩(wěn)定 購(gòu)房付款特點(diǎn)：按揭 購(gòu)房心理特點(diǎn)：穩(wěn)定，自主經(jīng)營(yíng)，灰色收入投資。 家庭月收入： 2021 元 /月以上。 地域分布：本地 90%，異地 10%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2)我們調(diào)查數(shù)據(jù)表明： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目標(biāo)餐飲、娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)者分析：雅安 本地特色餐飲、娛樂(lè)商家及四川省內(nèi)及重慶的知名餐飲、娛樂(lè)品牌。 4)餐飲、娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)者分析 場(chǎng)地要求：交通便利，有停車(chē)場(chǎng)，面積以規(guī)模而定，融合自然景觀及人文景觀為最佳。 目標(biāo)專(zhuān)業(yè)店商家分析：雅安本地，以及成都、重慶經(jīng)營(yíng)同行業(yè)的小商家。 商品結(jié)構(gòu)：體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類(lèi)商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)。 招商手段：以合作經(jīng)營(yíng)、利益分成或給予免租金、廣告支持等手段。 目標(biāo)顧客：為購(gòu)物頻率較高的居民。 2)大型超級(jí)市場(chǎng) (主力店 )經(jīng)營(yíng)者分析 場(chǎng)地要求：大開(kāi)間、封閉式空間，面積要求在 1200m2，設(shè)有與營(yíng)業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。 招商手段：以合作經(jīng)營(yíng)、利益分成或給予免租金、廣告支持等手段 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目標(biāo)顧客：為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。 B、 經(jīng)營(yíng)者分析 1)百貨商場(chǎng) (主力店 )經(jīng)營(yíng)者分析 場(chǎng)地要求：大開(kāi)間、封閉式空間，層高在 米以上，最好為 米，對(duì)二級(jí)城市的面積要求約在 5000m2以上，有停車(chē)場(chǎng)。 b) 由于其業(yè)種較超前、時(shí)尚性，青年消費(fèi)群體為主，集中在 1835 歲之間占 80%以上。 b)消費(fèi)以中高檔耐用型產(chǎn)品為主，注重品牌商品的內(nèi)涵。 b) 消費(fèi)以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買(mǎi)中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。 b) 消費(fèi)以中低 檔產(chǎn)品為主。 1)目標(biāo)消費(fèi)群區(qū)域分析 第一市場(chǎng)是以雅安雨城區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)； 第二市場(chǎng)是以雅安市區(qū)為中心的消費(fèi)市場(chǎng)，包括八縣一區(qū)； 第三市場(chǎng)是將輻射到馬爾康、甘孜、昌都、西昌、康定地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、 我們對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 1. 目標(biāo)消費(fèi)者分析 A、 目標(biāo)消費(fèi)群分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。功能規(guī)劃對(duì)于商家應(yīng)靈活處理，讓招商工作保持一定的彈性。 方案二說(shuō)明：本方 案是根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品現(xiàn)狀進(jìn)行的業(yè)態(tài)和業(yè)種的組合，以 3 個(gè)大型專(zhuān)業(yè)店 +百貨商場(chǎng) +餐飲娛樂(lè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，電器、燈飾、電腦在雅安市場(chǎng)較有潛力，且專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng)，通過(guò)差異性的經(jīng)營(yíng)定位將項(xiàng)目持續(xù)且良好的經(jīng)營(yíng)。 規(guī)劃時(shí)充分考慮到兩江匯合自然景觀的絕好性。 方案二： 幢號(hào) A 幢 B 幢 C 幢 D 幢 E 幢 F 幢 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 12F：電器城 3F：電影城 /影樓 4F5F：房管局、寫(xiě) 字樓、 13F：百貨商場(chǎng) 45F：娛樂(lè) 1F2F：燈飾城 3F： 娛樂(lè) 4F：娛樂(lè) 12F：電腦城 3F：網(wǎng)吧、電玩城 4F：茶樓 1F：茶樓 1F：酒吧、名小吃、西餐廳 2F3F：高檔餐飲、娛樂(lè) 1F：餐飲娛樂(lè) 1F 廣場(chǎng)：露天酒吧、餐飲 備注 建議 3F 引入電影城有利于給商家、賣(mài)家、市民樹(shù)立信心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作