【正文】 30764 %餐飲 40000 48000 %休閑娛樂(lè) 31000 32023 %其它 10000 15000 %合計(jì) 170000 269738 %南海中心區(qū)商圈業(yè)態(tài)252。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)仍有機(jī)會(huì)點(diǎn)252。近 4年新增住宅戶數(shù)為 。商業(yè)總量由 10增加到 27萬(wàn)%10%12%影院劇院溜冰場(chǎng)科技娛樂(lè)南海中心區(qū)商圈小結(jié)典型案例分析保利文化廣場(chǎng)新街口海典數(shù)碼城常興時(shí)代廣場(chǎng)花園城典型案例 1【保利文化廣場(chǎng)】保利文化廣場(chǎng)業(yè)態(tài) 銷(xiāo)售模式 面積區(qū)間價(jià)格 租金 銷(xiāo)售情況街鋪 內(nèi)鋪一樓 A區(qū) 餐飲肯德雞B區(qū) 文化保利劇場(chǎng)C區(qū) 主題百貨 家樂(lè)福（地下）帶租約銷(xiāo)售委托經(jīng)營(yíng)不賣(mài)3745平 /平均價(jià) 7萬(wàn) /平300350元 /平 整體銷(xiāo)售 90％二樓 40－ 55平 /平均價(jià) 7萬(wàn) /平250380元 /平主要客戶客戶范圍來(lái)源較廣，包括很多福田、羅湖客戶以及華僑城、香 港客戶。典型案例 2【新街口】海典數(shù)碼城 業(yè)態(tài) 銷(xiāo)售模式 面積區(qū)間 價(jià)格 租金 銷(xiāo)售情況一樓國(guó)美概念店直接 4060平 均價(jià) 萬(wàn) /平150元 /平 03年開(kāi)始銷(xiāo)售， 100％二樓 返租3年返 10％18平內(nèi)街＋ 6平柜臺(tái)均價(jià) 萬(wàn) /平80元 /平三樓 不賣(mài) －－－ －－－ －－－ －－－主要客戶年齡以 30－ 40歲的男性為主，純投資，南山占 80％，主要以南山科技園為主，月收入在 1萬(wàn)以上，家庭收入在 2萬(wàn)左右 .典型案例 3【海典數(shù)碼城】常興時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)態(tài) 銷(xiāo)售模式 面積區(qū)間 價(jià)格 租金 銷(xiāo)售情況一樓天虹百貨租 －－ －－ 150元 /平 ,其他 300400元 /平 03年開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售完畢 .二樓 返租 10年,前 6年10%,后 4年直接收租金525平 /平 85元 /平三樓 /平 5560/平四樓 /平 45元 /平五樓 家居 9800元 /平 25元 /平客戶 南山占 80%,以本地居民 ,純投資購(gòu)買(mǎi) ,典型案例 4【常興時(shí)代廣場(chǎng)】花園城 業(yè)態(tài) 銷(xiāo)售模式面積區(qū)間租金 銷(xiāo)售情況一樓 黃金珠寶＋餐飲租街鋪45平左右 350－ 450元 /平已經(jīng)租完二樓 服裝＋家居＋餐飲 分區(qū)組成的形式250元 /平三樓 服裝＋餐飲200/平四樓 精品＋餐飲＋書(shū)城150元 /平主要客戶主要來(lái)源于福田、南山的客戶典型案例 5【花園城中心】模式 :一般均為直售 +返租模式價(jià)格 : 街鋪均價(jià)在 /平左右租金 : 街鋪在 300400元 /平業(yè)態(tài) : 百貨超市為主面積劃分 : 街鋪在 2555平左右典型案例小結(jié)項(xiàng)目策劃定位租售模式分析業(yè)態(tài)定位分析項(xiàng)目分析 W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)n西部通道即將開(kāi)通n片區(qū)配套的完善，整體業(yè)態(tài)成熟規(guī)劃及組合T威脅n區(qū)域大體量商業(yè)的集中推出，對(duì)本項(xiàng)目的租售造成一定的壓力。S優(yōu)勢(shì)n項(xiàng)目位于南山區(qū)中心位置n規(guī)模優(yōu)勢(shì)n項(xiàng)目展示面好，臨街面長(zhǎng)n片區(qū)住宅組團(tuán)逐漸成熟n5層商業(yè)體量大，難消化 。 ,營(yíng)造差異化定位 。 ,對(duì)商家篩選極為重要 。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手選取標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目具有一定規(guī)模和市場(chǎng)影響力均位于核心區(qū)或中心區(qū)邊緣地帶有明確商業(yè)組合定位有一定存續(xù)時(shí)間參考案例 :海雅百貨、南山書(shū)城、友誼城百貨、兒童世界、金暉家居、保利文化廣場(chǎng)、海岸城購(gòu)物 mall、海岸寫(xiě)字樓裙樓商業(yè)、花園城中心商業(yè)面積： 項(xiàng)目定位：以女裝為主的大型百貨超市出租情況：接近 100%客戶組成：南山區(qū)白領(lǐng)、深圳大學(xué)學(xué)生經(jīng)營(yíng)檔次：中檔商業(yè)組合 ：年輕女裝、化妝品、鞋帽、皮具小結(jié)：252。交通便利252。經(jīng)營(yíng)比較成功周邊商業(yè)分析 1—— 海雅百貨項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議商業(yè)面積： 項(xiàng)目定位：各類(lèi)圖書(shū)出租情況：接近 80%客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶經(jīng)營(yíng)檔次：中檔圖書(shū)商業(yè)組合：大型圖書(shū)超市、特色書(shū)店、品牌餐飲小結(jié)：252。交通便利252。經(jīng)營(yíng)較為成功周邊商業(yè)分析 2——— 南山書(shū)城項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：252。檔次及業(yè)態(tài)定位雖然合理，但由于各種原因，未能完成252。主題明確、周邊客戶群充足252。自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理周邊商業(yè)分析 4—— — 兒童世界項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：252。自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)面積： 項(xiàng)目定位：傳統(tǒng)家居、家品出租情況： 85%客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶經(jīng)營(yíng)檔次：中檔商業(yè)組合：家具、家品 周邊商業(yè)分析 5——— 金暉家居項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：252。難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)面積： 4萬(wàn)平方米項(xiàng)目定位：無(wú)統(tǒng)一定位出租情況： ——客戶組成：核心區(qū)周邊客戶經(jīng)營(yíng)檔次： ——商業(yè)組合：預(yù)計(jì)以小型餐飲、服裝、精品為主周邊商業(yè)分析 6——— 海岸城寫(xiě)字樓項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：252。由于 沃爾瑪進(jìn)駐多時(shí)，市場(chǎng)成熟度高252。規(guī)模較大，位于核心區(qū)中心位置252。自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)面積： 項(xiàng)目定位：集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲為一體的大型購(gòu)物中心出租情況： 客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶經(jīng)營(yíng)檔次：中檔商業(yè)組合：百貨、電影院、餐飲、娛樂(lè)、時(shí)尚購(gòu)物周邊商業(yè)分析 8——— 海岸城購(gòu)物 mall項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：252。主力店進(jìn)駐情況理想252。率先進(jìn)入核心區(qū)商業(yè)市場(chǎng)、搶得先機(jī)商業(yè)面積： 7萬(wàn)平方米項(xiàng)目定位：文化、娛樂(lè)、餐飲、百貨、時(shí)尚購(gòu)物大型綜合文化商業(yè)體出租情況： 客戶組成：南山全區(qū)、深圳部分客戶經(jīng)營(yíng)檔次：中、高檔商業(yè)組合：百貨、超市、電影院、餐飲、娛樂(lè)、時(shí)尚購(gòu)物周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析 9——— 保利文化廣場(chǎng)保利文化廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議應(yīng)避免在海雅百貨的固有領(lǐng)域進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)考慮與保利、海岸業(yè)態(tài)互補(bǔ)，避免直接競(jìng)爭(zhēng)海岸寫(xiě)字樓裙樓對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅較小友誼城百貨對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)可能性較小項(xiàng)目與南山書(shū)城、兒童世界、金暉家居應(yīng)構(gòu)成業(yè)態(tài)互補(bǔ)關(guān)系花園城中心對(duì)與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅較小周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析1910112 56347812131417 ★ 1615南山中心區(qū)已建成大型商業(yè) 項(xiàng)目 業(yè)態(tài)1 友誼城百貨 中高檔服裝皮具2 兒童世界 童裝、玩具3 海雅百貨 大型女裝百貨4 南山書(shū)城 圖書(shū)5 時(shí)代家居廣場(chǎng) 家具、順電6 嘉豪百貨 日用百貨7 廣本 4S店 汽車(chē)維修美容8 樂(lè)安居 家私、建材周邊大型商業(yè)：9 國(guó)美電器 電器10 崇尚百貨 男女服飾、超市11 海典數(shù)碼城 數(shù)碼產(chǎn)品、休閑娛樂(lè)未來(lái)核心區(qū)大型商業(yè)：12 保利文化廣場(chǎng) 文化、百貨、娛樂(lè)、餐飲13 海岸城 購(gòu)物、休閑娛樂(lè)14 凱賓斯基 酒店、餐飲1 16海岸寫(xiě)字樓 辦公、商業(yè)17 天利一期 辦公、商業(yè) 重新審視區(qū)域未來(lái)業(yè)態(tài)變化業(yè)態(tài)定位分析 —— 預(yù)計(jì)未來(lái)大型商業(yè)業(yè)態(tài)分布主要分析結(jié)論：252。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)仍有機(jī)會(huì)點(diǎn)252。未來(lái)兩年商業(yè)供應(yīng)面積超過(guò) 30萬(wàn)影院劇院溜冰場(chǎng)科技娛樂(lè)業(yè)態(tài)定位分析 —— 預(yù)計(jì)未來(lái)大型商業(yè)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)定位分析 —— 對(duì)本項(xiàng)目啟示避免文化消費(fèi)、影院、溜冰場(chǎng)、科技娛樂(lè)必須有主題商業(yè)定位，引入主力商業(yè)商家組合一個(gè)完整的中高檔百貨可作為重要選擇方向頂端美容、健身、 SPA存在市場(chǎng)空間時(shí)尚家具、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)可考慮作為次主力店組合缺乏頂端百貨業(yè)態(tài)，但條件限制不作為最佳選擇本項(xiàng)目具有近 200米的臨街面，應(yīng)保留一定量的街鋪