招商的基本原則與渠道(內(nèi)部)(ppt31頁)-展示頁
2025-03-10 12:26本頁面
【正文】 ，而租賃或聯(lián)營類則應(yīng)以長期經(jīng)營為目標(biāo)進(jìn)行招商，為日后商鋪的快速增值創(chuàng)造條件。 商鋪的贏利模式有二大類，一是銷售類，二是租賃或聯(lián)營類。由于市場的低檔品牌較多，招商相對容易，招商人員往往在招商過程中棄高就低，使整個(gè)項(xiàng)目的品牌檔次未能按原定的市場定位執(zhí)行，項(xiàng)目也不容易成功。 壹、招商的基本原則 按市場定位物色品牌對象的原則 市場定位同樣是經(jīng)過前期市場調(diào)研而制定的，市場定位報(bào)告在招商之前，已經(jīng)告訴了我們，項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)群是哪一類，如明確是中低檔品牌的，則沒必要去投入更多的精力引進(jìn)高檔品牌，既費(fèi)力，又不合適商圈的需求。 招商的基本原則與渠道 壹、招商的基本原則 按業(yè)態(tài)和業(yè)種規(guī)劃實(shí)施的原則 按市場定位物色品牌對象的原則 按贏利模式確定經(jīng)營模式的原則 主力店先行的原則 宜采用“放水養(yǎng)魚”長線經(jīng)營的原則 招商動態(tài)原則 招商的基本原則與渠道 按業(yè)態(tài)和業(yè)種規(guī)劃實(shí)施的原則 業(yè)態(tài)規(guī)劃是在前期市場調(diào)研的基礎(chǔ)上制定的，它對商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、招商、銷售和運(yùn)營管理具有重要的指導(dǎo)作用，按照業(yè)態(tài)和業(yè)種規(guī)劃的原則進(jìn)行招商，可以減少招商彎路，同時(shí)，控制競爭激烈的業(yè)態(tài)和業(yè)種，從而減少開業(yè)后一年內(nèi)地上鋪換租率，使整個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)在如后的經(jīng)營中更加合理。招商的基本原則與渠道 金銀哲主講 壹、招商的基本原則 貳、招商渠道 叁、中小城市商業(yè)地產(chǎn)如何招入主力店 招商的基本原則與渠道 招商多是主動性招商，也就是說招商人員主動上門尋找目標(biāo)客戶進(jìn)行溝通，最終說服客戶進(jìn)駐項(xiàng)目投資經(jīng)營。 招商并不是讓招商人員無目的地到市場上找客戶，而是有計(jì)劃地、有目標(biāo)地進(jìn)行。比如，假設(shè)某個(gè)城市購物中心業(yè)態(tài)比例最終確定為，零售：餐飲：娛樂按 5：2： 3，則招商就要盡量按照這個(gè)業(yè)態(tài)比例執(zhí)行，當(dāng)然，按市場要求作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整是合理的，也是必要的。同樣的道理，如果確定為中高檔的品牌，則應(yīng)想盡辦法招入符合要求的高檔品牌，甚至，有些能帶動招商的特殊品牌，可以采用短期內(nèi)聯(lián)營的方式，以保證整個(gè)項(xiàng)目的成功招商。 壹、招商的基本原則 ? 按贏利模式確定經(jīng)營模式的原則 贏利模式是商業(yè)物業(yè)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目之前已確定的，其依據(jù)是市場對商鋪投資需求預(yù)測、企業(yè)自身的資金實(shí)力、企業(yè)未來開發(fā)目標(biāo)、運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)的管理能力預(yù)期等諸要素的綜合分析。銷售類又可分為銷售代租、銷售返租、投資客自營；而租賃或聯(lián)營類則可以分為租賃、聯(lián)營提成和管理商自營。 壹、招商的基本原則 主力店先行的原則 大型商業(yè)物業(yè)租賃對象并非是直接的購物消費(fèi)者而是大型商家，特別是主力店。故此，須按照主力店的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 另外，由于主力店和中小店的招商時(shí)間段不一致，主力店招商時(shí)間長，應(yīng)安排在建筑設(shè)計(jì)之前，而中小店的招商時(shí)間相對短些，一般安排在開業(yè)前的幾個(gè)月進(jìn)行。 商戶租賃的目標(biāo)就是獲取未來不可確定的收益，開發(fā)商或管理商有必要在項(xiàng)目起步之際，用實(shí)際行動支持商戶，降低開業(yè)后的商鋪換租率，為項(xiàng)目良好持續(xù)經(jīng)營創(chuàng)造條件。招商必須面對著三個(gè)方面的變化 一是項(xiàng)目競爭對手的變化； 二是招商目標(biāo)開店計(jì)劃的變化； 三是項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的變化。 招商政策的制定也是需要隨市場的變化作相應(yīng)的調(diào)整，特別是租金和租金遞增率這些比較敏感的指標(biāo)。 壹、招商的基本原則 招商渠道是將商業(yè)物業(yè)的招商信息傳遞到潛在商戶的途徑，渠道的選擇直接影響招商效果。 貳、招商渠道 招商渠道的設(shè)計(jì)與選擇
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