【正文】 嘉興 杭州站 軌道交通、越江隧道全面導入 交通條件日益完善 板塊居住價值不斷提升 具備吸引浙江客戶的條件 10 至 2023，三林利好不斷，城市導向使中產(chǎn)階層成為置業(yè)主流 板塊市場因世博效應的帶動將持續(xù)成為熱點與關(guān)注區(qū)域 中產(chǎn)群體 產(chǎn)品和低門檻的自用兼投資產(chǎn)品 是有市場需求的可開發(fā)產(chǎn)品 需求 ：世博效應促進板塊價值升級和格局變化，會展經(jīng)濟致使需求激增。 結(jié)論 城市發(fā)展分析 交通 ：交通快步建設(shè)，位置時間距離大為縮短，客戶來源范圍有效拓寬。 11 潛在 客戶分析 社會和經(jīng)濟背景 分析 項目條件 分析 競爭環(huán)境 分析 城市發(fā)展分析 + + 項目市場定位方向 過濾 與 配對 項目精確定位 共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案 藍海 紅海 符合萬科 企業(yè)戰(zhàn)略 產(chǎn)品初步方案建議 12 社會和經(jīng)濟背景分析 在需求之中，抓主力 2023，社會經(jīng)濟與需求預期 13 上海國內(nèi)生產(chǎn)總值及同比增幅走勢02023400060008000100000%5%10%15%20%25%國內(nèi)生產(chǎn)總值 4 5 5 1 . 1 5 4 9 5 0 . 8 4 5 4 0 8 . 7 6 6 2 5 0 . 8 1 7 4 5 0 . 2 7 8 2 7 7 . 2 5同比增幅 1 2 . 7 9 % 8 . 7 8 % 9 . 2 5 % 1 5 . 5 7 % 1 9 . 1 9 % 1 1 . 1 0 %2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年受房地產(chǎn)市場疲軟影響， 05年整體經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，但整體經(jīng)濟仍高位運行，預計 2023人均 GDP可能突破 8000美金，商品房購買能力將得到經(jīng)濟保障。原因在于市場剛性需求旺盛，價格下檔支撐明顯，購房者信心很快恢復。 16 2023年，有三大潛在 剛性需求市場 值得關(guān)注 17 新上海人 2023年 2023年約 1900萬 上海常住人口總量 約 1780萬 120萬 120萬新增常住人口，年均 24萬，來自外來人口，政府指導多引入2535歲人才 上海戶籍人口已經(jīng) 13年負增長 按 50%住房需求量和 90平米 /套計算， 需求總量約為 1080萬平米 ，占上海年度供應總量約 50% 住宅剛性需求支撐之一 較強支付能力的新增常住人口大多希望置業(yè)上海，剛性需求旺盛，階層劃分處于中產(chǎn)地位 新上海人：主力需求為一房和二房 18 背景：上海市平均每年大約有 10萬對新人結(jié)婚 據(jù)預測， 2023年新婚人口將提高二層 受“中國習俗”影響， 2023年成為積壓年（官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)為 78449對） 而 2023年 ,由于受“中國習俗”影響，由此類推 2023年，將有可能達到 12萬， 0202304000060000800001000001202302023 2023 2023 2023 2023 20232023年 ,同樣會成為積壓年 ,按推算， 20232023將會有至少 36萬新婚人口 新婚人口 住宅剛性需求支撐之二 按 80%住房需求量和 100平米 /套計算， 需求總量約為 960萬平米， 占上海年度供應總量近 50% 新婚主力需求二房 三房，部分客戶受經(jīng)濟能力影響，購一房過渡。 19 從萬科的戰(zhàn)略眼光思考，養(yǎng)老型商品房將是萬科提高市場占有率的機會點 老齡人口 住宅剛性需求支撐之三 （中國人口信息網(wǎng) 2023年 4月 6日） 上海戶籍人口中老齡化水平明顯趨高。上海比全國提前 10年進入老齡化社會，并且老齡化水平越來越高 的趨勢在短期內(nèi)不會改變。 20 結(jié)論 社會和經(jīng)濟背景分析 經(jīng)濟高速增長支撐商品房購買力 整體市場預期穩(wěn)步健康發(fā)展 中等收入群體成社會主流 商品房價格上漲存在經(jīng)濟和市場基礎(chǔ) 是支付能力較強的置業(yè)需求主力軍 新上海人上海置業(yè)： 1房 /2房 新婚人口比例突顯： 2房較多 老齡化比例逐步提高： 2房 /1房 未來市場賦予的戰(zhàn)略機會，剛性需求量大，潛在需求客戶年輕化趨勢明顯 主流客層：中等收入群體 潛在置業(yè)需求： 2房 /1房，彈性組合居 21 城市發(fā)展分析 導向：中等收入群體 需求：未來 5年有持續(xù)需求 主流客層：都會新銳 用途：自用為主，可投資 發(fā)展前景：想象空間大 社會經(jīng)濟背景分析 購買力：有經(jīng)濟發(fā)展保障 市場前瞻：穩(wěn)局 187。進局 主流消費層：都會新銳 戰(zhàn)略機會：新上海人 /新婚 /老年人 用途：自用，自用兼投資 產(chǎn)品需求推斷 二房、三房 產(chǎn)品需求推斷 二房、一房，組合居 主力需求：二房、三房 潛力需求：一房、組合居 需求整合 潛在客戶的產(chǎn)品需求整合 22 潛在 客戶分析 社會和經(jīng)濟背景 分析 項目條件 分析 競爭環(huán)境 分析 城市發(fā)展分析 + + 項目市場定位方向 過濾 與 配對 項目精確定位 共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案 藍海 紅海 符合萬科 企業(yè)戰(zhàn)略 產(chǎn)品初步方案建議 23 項目條件分析 指標 /地塊 /區(qū)位 /交通 /配套環(huán)境 24 ? 總規(guī)模 : ? 容積率 : ? 建筑限高 :40米 純小高層社區(qū) 小高層、花園洋房或別墅 充分利用容積率指標 放棄較多容積率指標 符合利益最大化的經(jīng)濟學理論 違背利益最大化的經(jīng)濟學理論 指標解讀 純小高層社區(qū) 25 ? 屬中等規(guī)模項目，有一定規(guī)模優(yōu)勢 ? 土地形狀為長方形，比較方正，南北距離較短，地塊具有良好的產(chǎn)品可塑性 ? 目前地塊已經(jīng)完成了土地平整，前期工作基本準備就緒 地塊條件解讀 中等規(guī)模項目，具有較好的產(chǎn)品塑造條件 26 ? 地處 中環(huán)以內(nèi) ，是上海未來最大的中高檔居住集中區(qū)域，區(qū)位條件良好 ? 屬于 世博輻射 范圍內(nèi)，考慮到北塊上市將臨近世博，規(guī)劃優(yōu)勢充分 中環(huán)線 世博輻射區(qū) 本案 內(nèi)環(huán)線 區(qū)位解讀 主流生活區(qū)，可開發(fā)中高檔社區(qū) 27 ? 板塊內(nèi)擁有 M6與 M8兩條軌道交通，M6線將導入金橋、張江等地的高收入者，而 M8線將導入來自浦西的眾多客源 ? 本案距離軌道 6號線高青路站僅900米距離，距離軌道 8號線車程僅 10分鐘，步行時間大約 20分鐘左右 ? 臨楊高南路，臨中環(huán)等干道，并擁有 79 780、 784等眾多公交線 浦三路站 濱洲路站 成山路站 高青路站 華夏路站 外環(huán)線站 中山南路站 周家渡站 耀華路站 成山路站 900米 M6 M8 交通解讀 公共交通體系完善，人口導入基礎(chǔ)完備 28 ? 家樂福與社區(qū)沿街商鋪相結(jié)合，能夠滿足生活需求，但目前周邊休閑消費設(shè)施較為缺乏 ? 曹鵬藝術(shù)中心、一兆韋德健身會所，能夠滿足各類精神、娛樂、休閑需求 ? 緊靠明珠小學，小學年齡段教育配套到位，中學也在規(guī)劃中 配套解讀 一期地塊 二期地塊 家樂福 曹鵬藝術(shù)中心與明珠小學 公共綠地 沿街商鋪 一兆韋德健身會所 中學規(guī)劃 幼兒、醫(yī)院 基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，配套經(jīng)營品牌等級高，號召力大，但中高檔時尚休閑消費場所及中學配套等級不確定。 普通公寓之 標準型產(chǎn)品 35 中產(chǎn) 群體 新里程客層 萬科新里程月度銷售走勢050100150780078507900795080008050810081508200成交套數(shù) 成交均價 成交套數(shù) 71 78 55 115成交均價 8092 8135 7928 799412月 0 6 年1 月 0 6 年2 月 0 6 年3 月? 萬科新里程由于產(chǎn)品經(jīng)濟，因此客戶范圍較大，幾乎囊括了中產(chǎn)群體的中段客層 ? 客戶類型以傳統(tǒng)客戶為主，其比較注重總價與配套 ? 隨著銷售的逐漸深入，客戶范圍逐步擴大，全市性特征越發(fā)明顯 ? 項目銷售業(yè)績在板塊內(nèi)始終處于領(lǐng)先水平 以傳統(tǒng)型客戶為主，客戶范圍大，是 銷售最快的產(chǎn)品 36 代表：環(huán)球中央花園 —— 大尺度房型，高綠化率、樓棟距離開闊 總規(guī)模： 10萬平方米 容積率： 建筑形態(tài)：高層、小高層 建筑風格：現(xiàn)代風格 綠化率： 65％ 主力房型：二房、三房 主力面積：二房 120150平方米 三房 140160平方米 產(chǎn)品規(guī)劃：四周圍合型建筑布局，中部大面積 景觀綠化，建筑棟距開闊 環(huán)球中央花園是目前區(qū)域舒適型普通公寓產(chǎn)品的代表，明顯高于同類產(chǎn)品的面積尺度，以及高綠化率與大開闊布局，是其產(chǎn)品最大的特色。 普通公寓之 個性型產(chǎn)品 39 追求個性化的中高端年輕客戶為主 ， 變相降價后銷售平穩(wěn) 未來域月度成交走勢050100150200250820084008600