【正文】 （深圳）借助商業(yè)立勢，成為片區(qū)新中心，口碑 |住宅價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越片區(qū)價(jià)值? 城市重心西移，羅湖片區(qū)邊緣化；? 周邊城市資源平庸，地王大廈的價(jià)格推動(dòng)力減弱；? 自然資源匱乏，居住環(huán)境不純粹? 羅湖已經(jīng)淡出了居住視線，高端客戶對片區(qū)基本不認(rèn)可萬象城片區(qū)前市狀況? 深圳頂級(jí)購物中心，區(qū)域價(jià)值增值；? 二手房價(jià)格催漲，二手房市場價(jià)格上漲萬象城片區(qū)目前狀況首期規(guī)劃北區(qū)寫字樓 +中區(qū)購物及娛樂中心，總建筑面積達(dá) 23萬平方米，提供約 1000個(gè)車位萬象城 —— 萬平方米的大型綜合性購物及娛樂中心，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近 300家零售店面組成。小三居： 110M178。大三居： 110120M178。項(xiàng)目 戶型 實(shí)現(xiàn)價(jià)格 銷售速度金地梅隴鎮(zhèn)二居： 75M178。梅隴鎮(zhèn)所在區(qū)域 遠(yuǎn)離優(yōu)勢資源區(qū)域，交通、規(guī)劃利好相對有限}占地面積： 136000 ㎡；}建筑面積： 420230㎡；}商業(yè)面積：約 20230平}容積率： ；}綠化率： 30%；}配套：商業(yè)街，幼兒園；}共分 4期開發(fā)，一期于 06年 5月開盤， 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7500元 /平，高出市場均價(jià)約 1000元。禪城第一的品牌開發(fā)商；World union項(xiàng)目印象＞區(qū)域印象的案例借鑒 1：金地梅隴鎮(zhèn)（深圳）建筑出位 |配套展示 |個(gè)性營銷，個(gè)盤形象 ≥區(qū)域形象，樹立口碑，實(shí)現(xiàn)高價(jià)金地 ”商圈 位置 面積 租金（元 /㎡）祖廟商圈 百花廣場 1F大門旁六福珠寶店 100150 700一線商場鋪 100150 500600一線臨街鋪 100150 200300東方廣場商圈東方廣場銀洲城吉之島 2F 30 500600銀洲城一線商場鋪 30 300400福祿路臨德勝樓一線臨街鋪 40 400桂城商圈 百花時(shí)代廣場 1F西門旁臨街商鋪 90100 450一線臨街商場鋪 90130 300400季華商圈 東建世紀(jì)首層臨街商場鋪 135 150華遠(yuǎn)東（東建南門附近）臨街街鋪 80100 200300季華五路（以西）一線臨街商鋪 30200 150200普瀾路一線臨街街鋪 100120 150200商圈 位置 面積 租金（元 /㎡）禪城路 禪城三路 /四路 60 4550薈麗家園 仙槎南路 30 40純陽路 2030 3540麗日家園 仙槎南路 2030 3540World union優(yōu)勢 3:金地經(jīng)驗(yàn)金地水城 —— 城市新區(qū)的成功招商經(jīng)驗(yàn)和已經(jīng)累計(jì)的商業(yè)客戶，金地有更豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)（商業(yè)水城）占地面積： 117034平方米 其中：地面以上建面： 135436㎡ 商場、零售、娛樂 62055㎡ 地面以下建面： 77273㎡ 首層建面： 49052 ㎡容積率： 建筑密度： 42％層數(shù)： ≤7 層 World union金地花園 —— 金地水城城市價(jià)值之上的住宅操作，成就了千燈湖片區(qū)口碑相傳的片區(qū)豪宅World union金地取得本項(xiàng)目的市場表現(xiàn)：n是第一個(gè)進(jìn)入禪城的品牌開發(fā)商；n是金地在禪城的第一個(gè)項(xiàng)目；n是金地?fù)碛性?“非熱點(diǎn)區(qū)域 ”打造明星項(xiàng)目的魄力和眼光。 ”“禪城現(xiàn)在整改之后，禪城路的商業(yè)越來越好了，也有了麥當(dāng)勞、新一佳好一點(diǎn)的配套，但是百貨什么的還是差。輕工路 ，計(jì)劃投資 4億元；禪城西路 2公里，預(yù)計(jì)投資 2億元，季華北路 ，預(yù)計(jì)投資 輕工路預(yù)期于兩年內(nèi)開通，項(xiàng)目與一路相連，與城市核心的距離直接拉近金地項(xiàng)目 =直達(dá)祖廟五分鐘！World union —— 薈麗家園 |麗日家園，項(xiàng)目北界面相對純粹，居住氛圍良好World unionACB地塊 凈用地 容積率 建面 商業(yè)比例A+B 21萬 ≤20% ≤ C 5 ≥50% ≥周邊商業(yè) 體量新一佳 薈麗家園 底商約 60間鋪，近 1000平麗日花園 底商約 230間鋪，約 600800平項(xiàng)目商業(yè)體量 ≥，在禪城有絕對的商業(yè)體量優(yōu)勢，成為項(xiàng)目差異化的發(fā)力點(diǎn)優(yōu)勢 2:商業(yè)指標(biāo)World union禪城基礎(chǔ)配套缺乏，區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心缺失，商業(yè)自然發(fā)展，租金相對較低，有較大的上升空間，市場機(jī)會(huì)明顯“禪城好一點(diǎn)的配套就只有一個(gè)新一佳吧，我們要買東西還是會(huì)去市區(qū)，如果這邊有個(gè)好一點(diǎn)的百貨當(dāng)然好啦。 216。屆時(shí)輕工路將由原來 36米的標(biāo)準(zhǔn) 4車道擴(kuò)寬為標(biāo)準(zhǔn) 8車道，拆除兩側(cè) 帶，改為道路中央設(shè)置 3米寬綠化帶。2023年 6月 30日，投資達(dá) 4億元的輕工路建設(shè)工程正式啟動(dòng)?！　　? ——佛山日豐公司簡介? 騰龍光學(xué)現(xiàn)有員工 5200多名，占地面積30,287M2，建筑面積 50,164M2，年產(chǎn)值超過 20億元 ——佛山騰龍光學(xué)公司簡介購房需求 中高管置業(yè)需求外流嚴(yán)重，白領(lǐng)階層購房需求旺盛客戶類型 客戶特征 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 客戶量置業(yè)選擇產(chǎn)品選擇 項(xiàng)目匹配原住民老一代 有較強(qiáng)的地緣情結(jié)，對禪城抗性小；為子女置業(yè)可能選擇商品房較強(qiáng) 禪城常住人口 8萬。公司現(xiàn)有員工 15,000多人，占地面積 160,000多平方米。 ”“我同事現(xiàn)在看的還是 實(shí)用性的， 100多方的兩房三房 。 ”“沒有關(guān)注過禪城工廠搬遷的事，雖然搬了，但是禪城還是亂了些，有些像農(nóng)村。像我們公司屬于富士康，待遇相對不錯(cuò)，華寶路這邊的企業(yè)大多數(shù)都是臺(tái)資，他們的 待遇會(huì)看齊富士康，但肯定還是沒有富士康好 ，那他們壓力更大。還是 喜歡城南的環(huán)境，都是新建的，而且現(xiàn)在聽說市中心也要搬到那邊去。 ”“我坐公交車上下班，也就 40分鐘，還是挺方便的。又都是工廠，空氣不好。 ”“中層可能 壓力相對較大一點(diǎn) ，但 買城南那邊的房子肯定沒問題 。配套什么的都很多，生活方便。一條季華路可以直接開過去， 交通根本都不是問題。禪城環(huán)境太差了，治安不好， 整體感覺不好?！计ナ袌隼习逶L談數(shù)據(jù)借鑒? 禪城擁有原材料 (綿紗 )銷售商 733家 , 從業(yè)人員 20230多人，產(chǎn)品遍銷國內(nèi)和港澳臺(tái)地區(qū)以及歐美等國家。 社區(qū)的花園大，環(huán)境好，舒服那還可以。 ”“現(xiàn)在禪城的市容市貌越來越好了， 但是就是沒有好房子。但現(xiàn)在的生意不好做，以后也可能會(huì)搬到新的布料市場區(qū)。 ”“金地我知道，那塊地我也知道，算禪城 配套比較好的地段 。 ”“再換可能換個(gè) 100多方的三房 。 ”“有換房子的想法，有錢當(dāng)然想住好一點(diǎn)的地方啦，什么依云小鎮(zhèn)啦，別墅好靚的嘛，但是我沒那么多錢嘛。 這點(diǎn)很煩，住的不舒心 。小區(qū)里面還有一棟公寓，住的人就雜了，基本上都是出租的、包二奶的，干什么的都有，雜的很。 ”“我在這邊做生意，就買了這邊的房子， 住的近方便看鋪?zhàn)?。村民約 55517人。每個(gè)禪城家庭一般是 23個(gè)孩子。購買本項(xiàng)目需要有更強(qiáng)的理由。不過還是要看價(jià)格，如果 你們將來賣個(gè) 7千我可以接受 ，我有個(gè)朋友買了薈麗花園， 現(xiàn)在二手房都要 5千多了，那新房 7千我可以接受的 。 ”“我們住 100平左右的三房，準(zhǔn)備換房來的，聽說我們小區(qū)準(zhǔn)備建二期，地都好像定了，我都會(huì)關(guān)注一些。如果可以 還是想在外面買房子 ， 但父母都在這邊，還是會(huì)住近一點(diǎn) 。 隨他們，現(xiàn)在交通也方便。 ”“先看二期吧（弘農(nóng)園二期）， 想給小孩買個(gè)近點(diǎn)的，離家里近，回來喝湯也方便。 大家老朋友住在一起方便 。關(guān)鍵詞： 本地人 /5060歲 /為兒女置業(yè)典型代表描述：許先生， 55歲左右，禪城本地人家庭人口： 5人，夫妻兩人，有 3個(gè)孩子，一個(gè)兒子兩個(gè)女兒，都已經(jīng)工作。 ”“現(xiàn)在四個(gè)人住這個(gè)會(huì)小， 準(zhǔn)備換大房 ，聽說這邊小區(qū)準(zhǔn)備建第二期了，等等看。 ”“這個(gè) 農(nóng)民公寓是補(bǔ)償 來的，所以是對村民特別的優(yōu)惠， 家里沒有戶口還不能買。 ”“外面的人都覺得 禪城人兇，治安不好 ，我們住在里面也還好。第二代的區(qū)域歸屬感弱。汽配產(chǎn)業(yè)入園企業(yè)： 豐富汽配和優(yōu)達(dá)佳汽配“ 中部高新基數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) ” （ 2023） “ 中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) ” 將分為 A、 B、 C、 D四個(gè)片區(qū)， A區(qū)（禪城園）的轉(zhuǎn)型招商定位以 電子行業(yè)為主 ，擬培育成為高新電子產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售的電子產(chǎn)業(yè)基地； B區(qū)（普華北片區(qū)）轉(zhuǎn)型招商定位以 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)物流等軟件行業(yè)為主 ，擬培育成為服務(wù)于電子商務(wù)的軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售和相關(guān)人才聚集產(chǎn)業(yè)基地； C區(qū)（華南片區(qū)）轉(zhuǎn)型招商定位以 醫(yī)療器械、醫(yī)藥用品、生物醫(yī)藥的采購企業(yè)為主 ，擬培育成為配套于醫(yī)藥保健品制造和流通產(chǎn)業(yè)體系的物流產(chǎn)業(yè)基地； D區(qū)（玉帶片區(qū)）轉(zhuǎn)型招商定位 以 GPS、 RFID無線射頻識(shí)別技術(shù)企業(yè)為主，擬培育成為 GPS和 “ 北斗 ” 衛(wèi)星導(dǎo)航項(xiàng)目以及 RFID無線射頻識(shí)別技術(shù)的研發(fā)、成果轉(zhuǎn)換和推廣應(yīng)用的產(chǎn)業(yè)基地。2023年城西園占城南、城西園合計(jì)數(shù)的比重， 總產(chǎn)值占 ％，出口創(chuàng)匯占 ％，是高新區(qū)目前的主要高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)域。現(xiàn)狀：傳統(tǒng)染織重鎮(zhèn)，以工業(yè)發(fā)展為主，近城市區(qū)域空間容量基本飽和Luxurious house關(guān)于開發(fā)方向的思考n保本銷售 A保本銷售n價(jià)值一級(jí)跳n價(jià)值二級(jí)跳BC求需支柱產(chǎn)業(yè)積極轉(zhuǎn)型，逐漸形成規(guī)模工業(yè)園，吸引到中大型知名企業(yè)入駐佛山國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)城西園（ 1998）—— 著重打造光電產(chǎn)業(yè)群、汽配產(chǎn)業(yè)群 城西園 平方公里 ，到 2023年，首期開發(fā) 6平方公里 ，到 2023年，基本完成開發(fā)建設(shè)。目前 ,禪城針織業(yè)已成為全國最大、知名度最高的針織布產(chǎn)區(qū)、針織布集散地。World union禪城形成了以針織服裝為主，陶瓷業(yè)、玻璃制造業(yè)、建材業(yè)、塑料業(yè)、電子電器業(yè)、機(jī)械五金業(yè)、造紙業(yè)、家具等行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的工業(yè)格局。2023年，禪城投資超過 50億元，全面啟動(dòng)十項(xiàng)工程。2023年 5月 17日，禪城萬畝規(guī)劃發(fā)布，涉及除了佛高區(qū)部分以及已經(jīng)完成改造的部分廠區(qū)、村民公寓之外，禪城將對轄區(qū)內(nèi)剩下的兩萬多畝舊區(qū)全部進(jìn)行改造。農(nóng)民公寓應(yīng)供World union現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)商品房發(fā)展初級(jí)， 80120平主流居家戶型為主，整體素質(zhì)偏低樓盤代表： 德興花園樓盤代表： 薈麗家園（ 2023） 樓盤代表： 麗日家園（ 2023）樓盤代表： 東海灣花園（ 2023）World union現(xiàn)狀：禪城高素質(zhì)商品房二手房價(jià) 50006000元 /平，看齊城市核心區(qū)域主流二手房價(jià)，居住價(jià)值上升空間大區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 戶型 建筑面積 (㎡ ) 總價(jià) (萬 ) 單價(jià)（元 /平）老城區(qū) 鉆石苑 建新路 二室兩廳 99 50 5152鉆石苑 建新路 三室兩廳 107 63 5888季華新景園 季華五路 三室兩廳 126 88 6984玫瑰園 大福路 二室兩廳 103 52 5049城南 逸日雅居 魁奇路 二室兩廳 87 50 5748麗景花園 魁奇二路 三室兩廳 83 50 6025匯銀城市花園 魁奇路 二室兩廳 95 55 5790麗日華庭 魁奇路 二室兩廳 82 55 6708麗日華庭 魁奇路 二室兩廳 92 55 5979禪城 薈麗家園 禪城三路 三室兩廳 110 65 5909薈麗家園 禪城三路 三室兩廳 122 60 4918薈麗家園 禪城三路 二室兩廳 71 42 5915德興花園 禪城三路 三室兩廳 130 42 3230德興花園 禪城三路 三室兩廳 110 36 3272麗日花園 仙槎南路 三室兩廳 85 49 5764東海灣花園 槎灣路 一房一廳 31 19 6129東海灣花園 槎灣路 二室兩廳 73 35 4794東海灣花園 槎灣路 三室兩廳 95 45 4736World union未來供應(yīng)：城市升級(jí)，未來放量以城市舊改為主，本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)舊改住宅的排頭兵，搶占市場先機(jī)。類小區(qū)，有規(guī)劃，有物業(yè)管理，整體觀感較好。 ”“比較少去那邊，路過過， 不像個(gè)城市 ”World union項(xiàng)目面臨的問題 3：項(xiàng)目 外在界面混雜 ，整體建筑環(huán)境 純粹性不足World unionACB項(xiàng)目面臨的問題 4：20余萬，規(guī)模有限 ，難以借助規(guī)模更改區(qū)域印象項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) :總占地： 凈用地： （ A+B： ， C： ）容積率： A+B≤； C ≤5，總建面 ≤ World unionLuxurious house關(guān)于開發(fā)方向的思考n保本銷售 A保本銷售n價(jià)值一級(jí)跳n價(jià)值二極跳BC保本銷售 =60007000元 /平的銷售實(shí)現(xiàn)Q1：禪城現(xiàn)狀能否支撐 60007000的價(jià)格，或是片區(qū)已經(jīng)淪為更低的價(jià)格洼地？兩個(gè)思考維度：房地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)，以自建房為主， 05年起商品房市場處于供應(yīng)空白Luxurious house關(guān)于開發(fā)方向的思考n保本銷售 A保本銷售n價(jià)值一級(jí)跳n價(jià)值二級(jí)跳BC禪城自建房可分為兩類： —— 以單體建筑為主，無秩序，居住舒適度較差，