【正文】 室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)等,二、項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析,市場(chǎng)同價(jià)產(chǎn)品借鑒,c、借鑒介紹：,外遮陽(yáng)設(shè)備： 利用金屬卷簾，可使80%烈日被其遮擋，室內(nèi)不再需要窗簾。,關(guān)鍵詞：住在高爾夫有別于其他別墅項(xiàng)目，代表著身份和品味的不同，代表著高檔的管理與安全性；,居住功能各不同,關(guān)鍵詞：居住和度假結(jié)合緊密。而別墅的投資價(jià)值較高,關(guān)鍵詞：會(huì)所的多功能性為別墅用戶提供了豐富的會(huì)所服務(wù)。采用意大利托斯卡納風(fēng)格，使別墅看上去華麗，高貴。整個(gè)小區(qū)是一個(gè)典型的森林式別墅區(qū)，綠化、高爾夫球場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)全天然的居住環(huán)境。現(xiàn)在球場(chǎng)總數(shù)量超過(guò)400座(按18洞一座計(jì)算,不包括中國(guó)臺(tái)灣的80多座球場(chǎng)) ，超過(guò)100萬(wàn)高爾夫人口。依云水岸、中興高爾夫別墅、陽(yáng)澄領(lǐng)島、聆湖麗墅,依云水岸,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,f、澄湖板塊：,蘇州別墅板塊分析,湖邊生活休閑居住區(qū),澄湖水岸,自然環(huán)境：澄湖，甪直古鎮(zhèn) 配套環(huán)境：甪直古鎮(zhèn)，高爾夫球場(chǎng) 交通條件：機(jī)場(chǎng)路、蘇滬高速 價(jià)格因素：獨(dú)棟產(chǎn)品為主，價(jià)格在7500－10000元/平方米 客源狀況：周邊蘇州園區(qū)等企業(yè)主為主，部分上?？驮?，少部分外籍人士 典型項(xiàng)目：澄湖水岸，天鄰湖景別墅，紫竹園等,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,g、板塊對(duì)比分析：,蘇州別墅板塊分析,景觀,金雞湖,獨(dú)墅湖,太 湖,成熟度,可開(kāi)發(fā)性,市場(chǎng)影響力,較為成熟，兼具自住和度假的功能,可開(kāi)發(fā)性正在減弱，區(qū)域的交通、配套、景觀都達(dá)到了一定的成熟度,市場(chǎng)影響力及接受度大，成熟的配套及景觀帶動(dòng)高檔次的居住氛圍，市場(chǎng)價(jià)值高,國(guó)家級(jí)度假風(fēng)景區(qū)，開(kāi)發(fā)較為成熟,可開(kāi)發(fā)性不大，完全依賴于自然景觀，打造休閑度假勝地,市場(chǎng)影響力和接受度不錯(cuò)，度假功能,私家園林,古典的私家園林，傳統(tǒng)文化遺跡,不可開(kāi)發(fā),市場(chǎng)影響力及接受度大，與 城市融為一體，市場(chǎng)價(jià)值高,澄 湖,開(kāi)發(fā)中，成熟度一般，還需要進(jìn)一步開(kāi)發(fā),可開(kāi)發(fā)性較大,市場(chǎng)影響力和接受度一般,春申湖 陽(yáng)澄湖,生態(tài)環(huán)境較好，居住環(huán)境有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)性較強(qiáng),市場(chǎng)影響力和接受度較小,板塊,市區(qū)板塊,金雞湖板塊,陽(yáng)澄湖板塊,太湖板塊,澄湖板塊,湖景資源豐富，定位逐步往高端發(fā)展！,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,k、板塊總結(jié)：,蘇州別墅板塊分析,別墅市場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)豐富,良好的規(guī)劃以及營(yíng)銷手段促進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展,同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇,板塊市場(chǎng)特征總結(jié),關(guān)鍵詞：蘇州別墅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，產(chǎn)品類型不斷多樣化已經(jīng)形成了不同類型的板塊，未來(lái)將更加的細(xì)化；,關(guān)鍵詞：園林和湖景資源豐富，導(dǎo)致同一板塊內(nèi)由于部分項(xiàng)目定位較為一致，使得項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈；,關(guān)鍵詞：激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)了更多開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品規(guī)劃和市場(chǎng)營(yíng)銷方面的突破，從而使更多貼近市場(chǎng)和客戶需求的產(chǎn)品出現(xiàn)；,豪宅市場(chǎng)初步形成,關(guān)鍵詞：經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，以太湖，金雞湖和獨(dú)墅湖為主的豪宅板塊正初步形成；,1 蘇州別墅市場(chǎng)分析, ,2 項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析, , , ,3 項(xiàng)目立地條件分析,4 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析,二、項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析,a、發(fā)展概括：,中國(guó)高爾夫球發(fā)展,市場(chǎng)潛力大，需求增長(zhǎng)明顯 對(duì)高爾夫觀念的變化 產(chǎn)業(yè)剛起步，發(fā)展空間大 市場(chǎng)環(huán)境較好，政策環(huán)境不斷完善,今后數(shù)年中國(guó)高爾夫還將面臨“難以置信”的飛速發(fā)展。市區(qū)私企老板、部分外籍人士為主，以及部分投資客源 典型項(xiàng)目：半島華府、中海湖濱一號(hào)、德邑、楓情水岸、高爾夫花園、中海御湖熙岸、玫瑰灣,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,d、太湖板塊：,蘇州別墅板塊分析,真山真水的休閑、度假勝地,太湖之星,地理位置：蘇州太湖旅游度假區(qū) 自然環(huán)境：太湖、西山、東山 價(jià)格因素：度假區(qū)中心的獨(dú)棟主力價(jià)格1.5萬(wàn)元/平方米以上 客源情況：本地業(yè)主比例不足一半，外地投資度假客戶比例較多，主要來(lái)自于長(zhǎng)三角地區(qū)。,價(jià)格峰值出現(xiàn)，成交阻力凸顯,關(guān)鍵詞：19月別墅價(jià)格的順市上漲，在新政調(diào)控影響下，高檔別墅成交速度放緩,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,a、板塊劃分：,蘇州別墅板塊分析,太湖板塊,城區(qū)板塊,澄湖板塊,陽(yáng)澄湖板塊,金雞湖板塊,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,b、市區(qū)板塊：,蘇州別墅板塊分析,庭園,自然環(huán)境：拙政園、留園等蘇州古典私家園林 配套環(huán)境：觀前和石路商業(yè)圈 交通條件：鐵路干線、蘇州環(huán)線和滬寧高速 價(jià)格因素：古城范圍內(nèi)聯(lián)體均格在1.4萬(wàn)2萬(wàn)元/平米，獨(dú)棟價(jià)格已突破30000元/平米 客源情況：域人文底蘊(yùn)、歷史價(jià)值促使許多在外打拼多年的蘇州成功人士榮歸故里，葉落歸根，同時(shí)吸引了對(duì)蘇州有著濃厚感情的外地成功人士，如上?？蛻?、港臺(tái)和海外華人等，以上客戶構(gòu)成了古城區(qū)客源的一大部分。 從產(chǎn)品面積來(lái)看：受2006年存量產(chǎn)品影響，存量聯(lián)排的平均單套面積較大；但07年別墅主力面積相比2006年在減小，目前主流聯(lián)排別墅面積為240280平米。 從產(chǎn)品類型來(lái)看：目前市場(chǎng)產(chǎn)品以聯(lián)排（含雙拼）別墅為主，其中聯(lián)排比例占到66.9%。 從各區(qū)的成交情況來(lái)看：07年至今，吳中區(qū)、園區(qū)貢獻(xiàn)了蘇州市區(qū)72.3％的市場(chǎng)去化量體，兩板塊仍然是蘇州市區(qū)別墅的主戰(zhàn)場(chǎng)。10月份開(kāi)盤項(xiàng)目減少及政策影響，成交量下滑較明顯。三陽(yáng)高爾夫別墅 營(yíng)銷推廣方案,蘇州市博思堂投資顧問(wèn)有限公司,市場(chǎng)調(diào)研篇,營(yíng)銷推廣篇,企劃表現(xiàn)篇,1 蘇州別墅市場(chǎng)分析, ,2 項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析, , , ,3 項(xiàng)目立地條件分析,4 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,a、綜述：,蘇州別墅發(fā)展歷程,第一階段,外銷別墅——?jiǎng)e墅市場(chǎng)的起步（1994年1998年）,第二階段,經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)主流（1998年2002年）,第三階段,高檔別墅步入市場(chǎng)（2002年2004年）,第四階段,品牌開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新時(shí)代（2004年開(kāi)始—至今）,代表項(xiàng)目：獨(dú)墅苑、美墅緣,代表項(xiàng)目：天倫隨園、碧瀛谷,代表項(xiàng)目：庭園、本岸、中信太湖城,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,b、產(chǎn)品演變：,蘇州別墅發(fā)展歷程,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,c、賣點(diǎn)演變：,蘇州別墅發(fā)展歷程,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,d、需求演變：,蘇州別墅發(fā)展歷程,從完全的自住功能需求轉(zhuǎn)向環(huán)境的休閑度假、功能的自住需求,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,e、客源演變：,蘇州別墅發(fā)展歷程,客戶組成變化,發(fā)展階段,營(yíng)銷主體,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,a、供應(yīng)分析：,蘇州別墅宏觀分析,從完全的自住功能需求轉(zhuǎn)向環(huán)境的休閑度假、功能的自住需求,從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看：07年蘇州別墅07年的新推供應(yīng)量達(dá)到125.7萬(wàn)㎡，主要來(lái)自于006年出讓的低容積用地開(kāi)發(fā) 園區(qū)、新區(qū)的別墅供應(yīng)板塊貢獻(xiàn)率上升較大，主要源于湖東、滸關(guān)低容積用地的開(kāi)發(fā)；其他三區(qū)中，中心城區(qū)受土地供應(yīng)限制，吳中區(qū)推量與06年持平；,園區(qū)、吳中區(qū)將是未來(lái)蘇州別墅的主要供應(yīng)板塊，新區(qū)別墅供應(yīng)將會(huì)有所增加!,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,b、成交分析：,蘇州別墅宏觀分析,從完全的自住功能需求轉(zhuǎn)向環(huán)境的休閑度假、功能的自住需求,從別墅成交量來(lái)看：07年別墅市場(chǎng)成交量波動(dòng)較大，今年的成交高峰期在11月份。 11月份別墅成交出現(xiàn)的反彈主要源于吳中區(qū)別墅的強(qiáng)勢(shì)消化，園區(qū)別墅成交已現(xiàn)頹勢(shì)，當(dāng)月成交僅9030平米，12月份也僅成交5000余方。,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,c、存量分析：,蘇州別墅宏觀分析,從完全的自住功能需求轉(zhuǎn)向環(huán)境的休閑度假、功能的自住需求,從別墅存量來(lái)看：截止12月底，蘇州別墅市場(chǎng)存量為70萬(wàn)方。聯(lián)體別墅是市場(chǎng)的供應(yīng)主力。,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,d、總結(jié)分析：,蘇州別墅宏觀分析,品牌價(jià)值、產(chǎn)品創(chuàng)新階段,經(jīng)濟(jì)聯(lián)排和獨(dú)棟成為市場(chǎng)主體,宏觀市場(chǎng)特征總結(jié),關(guān)鍵詞：別墅產(chǎn)品趨于經(jīng)濟(jì)實(shí)用、產(chǎn)品創(chuàng)新、建筑風(fēng)格多樣；客戶多元化,關(guān)鍵詞：市場(chǎng)存量聯(lián)排比例達(dá)60.7%；經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排和獨(dú)棟占市場(chǎng)主流。 典型項(xiàng)目：庭園、拙政園、世家留園、大觀名園等,獨(dú)有的古典私家園林人文氣息,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,c、金雞湖，獨(dú)墅湖板塊：,蘇州別墅板塊分析,成熟的城市湖泊居住區(qū),中海御湖熙岸,自然環(huán)境：金雞湖、獨(dú)墅湖 配套環(huán)境：園區(qū)中心，高爾夫球場(chǎng) 交通條件：鐵路干線、滬寧高速 價(jià)格因素：獨(dú)棟較少，主要是聯(lián)排 ，已經(jīng)突破30000元/平方米 客源狀況：客源基本上以園區(qū)外企高管、私企老板。 典型項(xiàng)目：太湖之星、高爾夫山莊、東山景園、古北雅園、太湖天闕、寶島花園、翠峰山莊,一、蘇州別墅市場(chǎng)分析,e、陽(yáng)澄湖板塊：,蘇州別墅板塊分析,休閑與居住的理想歸處,自然環(huán)境：陽(yáng)澄湖、青劍湖 配套環(huán)境：相城體育中心會(huì)展中心、四星級(jí)酒店等完善配套 交通條件：鐵路干線、滬寧高速 價(jià)格因素：聯(lián)排約在13000元/平方米 客源情況：別墅客源分布市區(qū)、相城、園區(qū)為主，客源的職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主和外企高級(jí)管理人員為主 典型項(xiàng)目：招商,21年前，中國(guó)只有一家高爾夫球場(chǎng)和寥寥數(shù)百位球員。,二、項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析,a、分布以及價(jià)格概括：,三陽(yáng)高爾夫別墅項(xiàng)目,上海高爾夫球發(fā)展,以分布在上海和蘇州之間為主,二、項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析,a、概括：,上海高爾夫別墅發(fā)展,高爾夫別墅,球場(chǎng)內(nèi)別墅,環(huán)球場(chǎng)別墅,球場(chǎng)邊別墅,最大程度的利用球場(chǎng)資源，社區(qū)安全性高，在景觀效果和便利條件上也有主要優(yōu)勢(shì)，是真正高爾夫生活的反映；,是環(huán)繞球場(chǎng)而建的別墅，不能讓所有的住戶都能享受高爾夫球場(chǎng)的資源和配套；,由于和球場(chǎng)有一定的距離，項(xiàng)目只能得到到球場(chǎng)享受的便利性，得不到景觀的優(yōu)勢(shì)；,二、項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析,b、球場(chǎng)內(nèi)別墅概括：,上海高爾夫別墅發(fā)展,上海高爾夫別墅項(xiàng)目起步較早，產(chǎn)品類型豐富，豪宅特征明顯！,二、項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析,b、球場(chǎng)內(nèi)別墅個(gè)案：,上海高爾夫別墅發(fā)展,小區(qū)地處佘山度假區(qū)內(nèi)，全部由獨(dú)棟別墅組成。區(qū)內(nèi)建有5000平米的會(huì)所。,球場(chǎng)和別墅的完美結(jié)合，豪宅特征明顯！,二、項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析,c、高爾夫別墅特色：,上海高爾夫別墅發(fā)展,球場(chǎng)+配套價(jià)值高,會(huì)所功能更豐富,物業(yè)檔次高，身份象征,高爾夫別墅特色,關(guān)鍵詞：球場(chǎng)投資較大,通過(guò)別墅可以回籠大量資金。相對(duì)于其他物業(yè)提高明顯。企業(yè)會(huì)所與商務(wù)招待并用。外遮陽(yáng)可以阻擋外界各種輻射的，同時(shí)具有一定通透性。,1 蘇州別墅市場(chǎng)分析, ,2 項(xiàng)目特定市場(chǎng)分析, , , ,3 項(xiàng)目立地條件分析,4 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析,三、項(xiàng)目立地條件分析,項(xiàng)目區(qū)域分析,特殊的區(qū)域優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目起到了良好的支撐！,a、區(qū)域概括：,蘇州18公里,吳中區(qū)28公里,昆山15公里,虹橋機(jī)場(chǎng)58公里,南京160公里,杭州180公里,三、項(xiàng)目立地條件分析,項(xiàng)目區(qū)域分析,周邊環(huán)境的影響是項(xiàng)目的挖掘點(diǎn)之一！,b、周邊概括：,緊靠蘇滬高速入口,甪直古鎮(zhèn)的底蘊(yùn),澄湖自然風(fēng)光,周邊別墅氛圍形成,高爾夫球場(chǎng)的得天獨(dú)厚,三、項(xiàng)目立地條件分析,項(xiàng)目自身分析,良好的規(guī)劃以及高爾夫球場(chǎng)的獨(dú)一無(wú)二！,a、球場(chǎng)概括：,別墅區(qū)域,三陽(yáng)高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，由臺(tái)灣十大企業(yè)集團(tuán)之一的慶豐集團(tuán)投資興建，全長(zhǎng)7200碼，18洞73桿的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)，充分給予您投資的信心與保障；并由加拿大知名高爾夫工程設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)兼營(yíng)造，成為上海蘇州地區(qū)擁有獨(dú)特景觀最具挑戰(zhàn)性的球場(chǎng)。把高爾夫球場(chǎng)當(dāng)成自己旅游度假的理想去處；,四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析,項(xiàng)目客源定位,高爾夫球愛(ài)好者和參與者,高端商務(wù)度假客人,球場(chǎng)會(huì)員和非會(huì)員,項(xiàng)目球場(chǎng)會(huì)員,開(kāi)拓會(huì)員卡的新興客戶,其他球場(chǎng)的客戶,包價(jià)旅游的高爾夫旅游者,包價(jià)旅游的高爾夫旅游者