【正文】 未來。 對項目有利的交通道路規(guī)劃： ??? 觀海路、濱海路、 紅旗路、紅旗南路； ??? 210 公里全國最長的濱海觀光大道。 海濱新城 西起逛蕩河，東至辛安河，北至海濱、南至煙威高速路；規(guī)劃面積 平方公里。 萊山鎮(zhèn)中心區(qū) 以居住為主，兼容商業(yè)辦公。 二、煙臺城市經(jīng)濟概況 七、萊山區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 二、煙臺城市經(jīng)濟概況 萊山區(qū)是以行政、文化、教育、科研、高新技術(shù)為主的功能區(qū)，規(guī)劃人口規(guī)模為50萬人，城市建設(shè)用地 47 平方公里。 中心城市建設(shè)實施“東進(jìn)、西拓、南擴”戰(zhàn)略 ,正在形成西部產(chǎn)業(yè)片區(qū)，中部職能片區(qū)，東部生活居住片區(qū)的多核良性結(jié)構(gòu)，向東強化與威海的關(guān)系，向西增強中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)地位，帶動福山的發(fā)展，向南強化與青島的聯(lián)系； 二、煙臺城市經(jīng)濟概況 五、煙臺城市發(fā)展現(xiàn)狀 ??? 從發(fā)展的事實看，向東、向西發(fā)展都取得了顯著的成效，向南發(fā)展則效果較差； ??? 城市的行政、文化等功能重心東移，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟則西移，南部則無明顯產(chǎn)業(yè)或城市功能的促進(jìn)； ??? 萊山區(qū)東部至牟平區(qū)沿海區(qū)域尚有大量待開發(fā)土地，煙臺傳統(tǒng)的海資源驅(qū)動開發(fā)模式，使東部沿海區(qū)域占據(jù)優(yōu)勢。 ??? 一軸：沿海是城市的東西向發(fā)展主軸。 二、煙臺城市經(jīng)濟概況 四、煙臺城市規(guī)劃格局 “一核、一軸、三片”的布局結(jié)構(gòu)。比近年來全國 GDP 年均增長率（接近 10%）高出許多。 二、城市地位 二、煙臺城市經(jīng)濟概況 三、煙臺市近年經(jīng)濟發(fā)展水平（ GDP） ?煙臺近年來，經(jīng)濟持續(xù)保持高速增長，發(fā)展勢頭良好。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、旅游、機械、食品、黃金、等多方面產(chǎn)業(yè)支撐著城市發(fā)展。 ??? 2023 年被評為“聯(lián)合國人居獎”，煙臺有濃厚的人居氛圍。 ??? 煙臺市轄芝罘、福山、牟平、萊山 4 個區(qū)及長島縣，代管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽 7 個縣級市 。因此，公司應(yīng)爭取本項目一炮打響，實現(xiàn)后續(xù)項目的滾動開發(fā)和良好運營。 在房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下降和投入現(xiàn)金流加大的情況下加快速度和做大規(guī)模將成為企業(yè)主要發(fā)展方向。公司應(yīng)抓住這一機會，加快項目開發(fā)與銷售速度，并快速推動后續(xù)項目開發(fā)，以期在市場進(jìn)入調(diào)整期前獲得更多的開發(fā)資金與資本。 一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀 三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略 （四）、加快項目的開發(fā)和銷售周期，在市場不確定情況下?lián)屨枷葯C。 由于國家明確項目開發(fā)周期并對閑置土地征收費用，所以開發(fā)商的囤地政策變得更為重要。在產(chǎn)品專業(yè)化的基礎(chǔ)上，規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化是企業(yè)保持行業(yè)領(lǐng)先的重要出路之一。企業(yè)需要在市場競爭中找到其差異化的優(yōu)勢，在市場的某個產(chǎn)品如小戶型 (包括各類型公寓 )、綜合體物業(yè)等領(lǐng)域形成自身的優(yōu)勢，才能在新一輪房地產(chǎn)行業(yè)洗牌中保持競爭優(yōu)勢。 只要能拿到土地，不管做什么都能獲取高額利潤的時代一去不復(fù)返了。如前所述，高市場份額、平利潤率應(yīng)該是一個方向。 隨著行業(yè)利潤率的下降和現(xiàn)金流投入的加大，必然要求企業(yè)大大縮短開發(fā)周期，快速搶占市場份額，在行業(yè)洗牌競爭中占有一席之地。最新統(tǒng)計顯 示，去年前11個月全國 70個大中城市房屋銷售價格平均每月上漲 %，雖然進(jìn)入2023年廣東等部分地區(qū)房價出現(xiàn)下降，但全國房價今年仍將呈緩慢上漲態(tài)勢。 二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)走勢解讀 一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀 二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)走勢解讀 （五）、房地產(chǎn)市場繼續(xù)深入調(diào)整，房價下降只限于局部。但是，作為國家宏觀調(diào)控的后續(xù)組成部分物業(yè)稅的實施一直進(jìn)行論證當(dāng)中。 我司認(rèn)為，成熟市場的房價由市場供需決定。所以新的金融及土地政策將會對中小房地產(chǎn)開發(fā)公司的現(xiàn)金流造成重大影響。行業(yè)利潤率的下降又會帶動房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長下降，會促使企業(yè)的投資行為更趨于理性，減少一些非理性的投資行為。 二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)走勢解讀 一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀 （三）、抑制房地產(chǎn)投機，降低收益率，對中小開發(fā)商沖擊巨大。 一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀 （二）、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促使開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。 新的土地政策的實施將加快土地流轉(zhuǎn)和快速開發(fā)，使開發(fā)商“囤地謀利”的做法難以為繼。 一、房地產(chǎn)政策 一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀 二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)走勢解讀 （一）、盤活存量土地，加速房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)洗牌。 2023年 10月 9日 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》（ 39號令） 從 11月 1日起，受讓人必須付清整宗地全部出讓金后，方可取國有建設(shè)用地使用權(quán)證。 2023年 9月 27日 中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā) 《 關(guān)于加強商業(yè)房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含以上）住房的，首付比例不低于 40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公基金貸款利率均上調(diào) 分點。 加大對中低收入者居住改善，努力降低因房價過快上漲引發(fā)的社會問題，減少住宅需求，促進(jìn)房地產(chǎn)全面健康發(fā)展。 今年央行六次加息繼續(xù)抑制房地產(chǎn)過熱發(fā)展，通過減少需求穩(wěn)定發(fā)地產(chǎn)發(fā)展。 187號文延續(xù) 06年 “ 國六條 ” 精神，以期調(diào)整住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)、降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，并以此繼續(xù)打壓房地產(chǎn)投資熱度。而城鎮(zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高 2倍、新增建設(shè)用地土地有償使用費提高 1倍的政策已于１月１日正式實施。 《 意見 》 涉及面從土地供應(yīng)與監(jiān)管、住房建 設(shè)規(guī)劃、稅收、信貸、房地產(chǎn)建設(shè)與交易管理、信息統(tǒng)計與披露制度、房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度 《 意見 》 表明了中央政府調(diào)控房價的決心，解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的核心問題。對開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的，按閑置土地處置。 六 居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型。對項目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。 三 購房不足 5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅。 一 近期經(jīng)濟適用房建設(shè)目標(biāo) 9月底前公布。 增加普通商品住房供應(yīng)，高檔商品房要嚴(yán)格控制并暫停審批。 提案大綱 具體內(nèi)容 國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀 煙臺房地產(chǎn)市場解讀 煙臺城市經(jīng)濟概況 我們處于什么樣的環(huán)境？ 我們是什么性質(zhì)的項目？ 項目綜合解讀 項目區(qū)位分析 項目 SWOT分析 項目定位思考 項目定位訴求 煙臺客戶研究 找到我們的出路 提案大綱 具體內(nèi)容 我們?nèi)绾稳プ觯? 規(guī)劃設(shè)計建議 項目布局規(guī)劃調(diào)整 外立面風(fēng)格建議 其他物業(yè)形式的建議 物業(yè)管理建議 營銷推廣策略 十大營銷策略 國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀 煙臺房地產(chǎn)市場解讀 煙臺城市經(jīng)濟概況 第一部分：宏觀環(huán)境分析 一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀 一、房地產(chǎn)政策 近年主要房地產(chǎn)政策一覽表 時間 文件名稱 主要內(nèi)容 主要影響 2004年8月 國務(wù)院下發(fā) “ 18號令 “ 指明了房地產(chǎn)業(yè)中長期的發(fā)展方向。 繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景的郊外將成為市民居住所關(guān)注的熱點方向，所以別墅將成為今后幾年煙臺樓市關(guān)注的熱點之一?，F(xiàn)在，煙臺的國民收入已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。LOGO 湯墅 王朝 策 劃 推 廣 方 案 前 言 別墅物業(yè)曾經(jīng)作為 “ 成功、富有 ” 的象征，代表了生活的 “ 最高境界 ” 。如果說， “ 擴大居住面積，改善居住條件 ” 是 “ 第一波 ” ， “ 優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量 ” 是 “ 第二波 ” 的話，那么煙臺樓市將在近兩、三年進(jìn)入 “ 第三波 ” ——“追求回歸自然，提高生活品位 ” 。 對于煙臺的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗從總體來說并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力 ——讓產(chǎn)品更具個性，讓客戶更加心動，讓物業(yè)品牌更有魅力！ 項目應(yīng)該怎么規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場上才會受歡迎 …… 這些都是本策劃案所主要闡述的。明確提出完善住房供應(yīng)政策、加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理、增加普通商品住房供應(yīng)、建立和完善廉租住房制度、控制高檔商品房建設(shè)。 2006年5月2 9日 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 》 。 二 90㎡ 以下住房須占開發(fā)項目總面積七成以上。 四 空置 3年以上商品房不得作為貸款抵押物。 五 6月 1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于 3 0%，對購買自住住房且套型建筑面積 90㎡ 以下的仍執(zhí)行首付款比例 20 %的規(guī)定。 七 土地閑置 2年將被收回使用權(quán)。 八各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度， 并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。 近年主要房地產(chǎn)政策一覽表 時間 文件名稱 主要內(nèi)容 主要影響 2023年1月 16日 國稅總局發(fā)布 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕187號） 187號文明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的適用范圍，扭轉(zhuǎn)以 “ 預(yù)征 ”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅 “ 清算 ” 時代。 土地增值稅主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。 2023年3月－12月 央行六次加息 2023年 3月 18日、 5月 19日、 7月 21日、 8月22日、 9月 15日、 12月 20日央行六次加息。 2023年8月 7日 國務(wù)院 《 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》 以城市低收入家庭為對象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。 一、房地產(chǎn)政策 一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀 近年主要房地產(chǎn)政策一覽表 時間 文件名稱 主要內(nèi)容 主要影響 2023年 8月 21日 《 中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知 》 從 2023年 8月 22日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。 與加息政策配合實施，緩減房地產(chǎn)過熱發(fā)展。 比較嚴(yán)厲的限制投資性購房需求，降低房地產(chǎn)市場投機風(fēng)險，減少購房需求并實現(xiàn)住宅房地產(chǎn)向健康方向發(fā)展。 有效阻止開發(fā)商蓄意囤積土地的行為，加快土地流通，降低土地使用成本從而緩減房價上漲。 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈。另外土地政策實施對盤活存量土地起到促進(jìn)作用的同時，也會為房地產(chǎn)企業(yè)寡頭壟斷推波助瀾 ，加速了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)洗牌 。 隨著國家廉租房、經(jīng)濟適用房及限價房的逐步推出，住房供給結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)調(diào)整，出現(xiàn)政府供給與市場供給兩種模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不完全市場狀態(tài)下也面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。 新政策出臺可以引導(dǎo)社會資金的流向，調(diào)控整個國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和發(fā)展方向，降低投機者的交易收益從而遏制投機。同時，行業(yè)盈利能力的下降，會使部分本來資金實力不強的中小企業(yè)資金緊張的局面更加嚴(yán)重，甚至?xí)霈F(xiàn)資金鏈條的斷裂，從而減弱這部分中小企業(yè)再投資的能力。 二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)走勢解讀 一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀 （四）、區(qū)域市場供求決定房價走向，但稅收影響不應(yīng)小覷。目前大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)小于需求，隨著稅收增加開發(fā)成本上升以及 2023年建材價格上漲，開發(fā)商將成本轉(zhuǎn)嫁到房價中去，房價會繼續(xù)上漲。一旦物業(yè)稅實施將消除土地增值稅擠壓效應(yīng)，并緩減土地價格的快速上漲，進(jìn)一步抑制投資性購買行為，緩減房地產(chǎn)市場供求不平衡，從而放緩房價增長速度。 連續(xù)加息、出臺新土地政策、雙限房、經(jīng)適房、廉租房等政策的落實力度在加大，整個房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整還需深入進(jìn)行。 一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀 三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略 （一）、謀求短平快開發(fā)戰(zhàn)略，搶占市場份額。新的調(diào)控政策將會對主要依賴于高利潤率而非大交易量的開發(fā)商產(chǎn)生較大負(fù)面影響，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在市場競爭中主動應(yīng)對，做出先于市場變化的發(fā)展戰(zhàn)略。 一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀 三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略 （二）、做足產(chǎn)品專業(yè)化和差異化，保持競爭優(yōu)勢。產(chǎn)品開發(fā)多樣化，產(chǎn)品創(chuàng)新力度加大，新型建材應(yīng)用更為廣泛，產(chǎn)品創(chuàng)新將是企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品會越來越細(xì)分，對不同產(chǎn)品領(lǐng)域中的