【正文】 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定 第一級(jí)別豪宅 。 案例營(yíng)銷(xiāo)總結(jié) 營(yíng)銷(xiāo)方向 營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作 時(shí)尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差 名師設(shè)計(jì)會(huì)所 印度珠寶展 美國(guó)小姐來(lái)訪(fǎng) 國(guó)際女子網(wǎng)球賽 炒作區(qū)域稀缺價(jià)值 五星級(jí)超大會(huì)所 高貴形象 logo 社區(qū)內(nèi)部地面墊高 小布什來(lái)訪(fǎng) 有氣勢(shì)的社區(qū)入口 引入“中央公園區(qū)”概念 豪宅成功營(yíng)銷(xiāo)案例 2 項(xiàng)目概況 規(guī)劃中央公園 東南向海景 華僑城人文景觀 中信紅樹(shù)灣 西南向海景和蛇口景觀 沙河高爾夫球場(chǎng) ? 總占地面積： 162653M2 ? 總建筑面積： 650000 M2 其中： ? 住宅建筑面積： 505100M2 ? 會(huì)所建筑面積： 6000M2 ? 幼兒園： 6000M2 ? 中央廣場(chǎng)： 3000M2（橫跨市政路） ? 項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，其中 一期 588套 ? 綠化率： 65% ? 容積率： ? 總車(chē)位： 3500 ? 梯戶(hù)比： 二梯兩戶(hù)，二梯三戶(hù) 世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果 ?區(qū)域識(shí)別性差： 紅樹(shù)灣片區(qū)與周邊片區(qū)無(wú)明顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴(yán)重； ?區(qū)域價(jià)值： 紅樹(shù)灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價(jià)值未得到客戶(hù)的充分認(rèn)知； ?區(qū)域成熟度低： 紅樹(shù)灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開(kāi)發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低； ?本項(xiàng)目既定目標(biāo) ： ? 樹(shù)立項(xiàng)目高端豪宅形象； ? 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)； ? 項(xiàng)目整體的可持續(xù)銷(xiāo)售； ? 開(kāi)發(fā)商品牌形象樹(shù)立。 稀 缺 感 身 份 感 ?社區(qū)內(nèi) 地面墊高 ，與外部 形成高差 ； ?社區(qū)圍墻及主入口處設(shè)計(jì)顯示出 尊貴的氣勢(shì) ； ?Logo設(shè)計(jì)采用貴氣的紫紅色和獅子頭形象，張揚(yáng)身份。 完成項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作 ?前所未有 的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所 超 10000平方米 的多功能超五星的豪華會(huì)所。 ? 聘請(qǐng)?jiān)?jīng)設(shè)計(jì)國(guó)際俱樂(lè)部的名師 ，對(duì)項(xiàng)目 10000平米的會(huì)所進(jìn)行設(shè)計(jì)。 時(shí)尚感 ? 邀請(qǐng) 美國(guó)小姐 在來(lái)華訪(fǎng)問(wèn)期間，到本項(xiàng)目參觀，并參加客戶(hù)活動(dòng)，與本項(xiàng)目 國(guó)際化、時(shí)尚前沿 的形象相符。 世聯(lián)操作效果 世聯(lián)介入時(shí)間：2023年 世聯(lián)介入方式：營(yíng)銷(xiāo)策劃代理 世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方向確定與執(zhí)行 朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營(yíng)銷(xiāo)方向 區(qū)域“嬰兒”期 重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象 ? 重新定義朝陽(yáng)公園及整體區(qū)域的價(jià)值 ，對(duì)比紐約的中央公園、倫敦的海德公園及附近的精致建筑，引入 “中央公園區(qū)” 概念，通過(guò)類(lèi)比快速提升區(qū)域價(jià)值； ? 區(qū)域價(jià)值的重新定義大幅度 提升了項(xiàng)目整體形象及知名度 ； ? 項(xiàng)目形象確立： 中央公園區(qū)的頂級(jí)豪宅 。 項(xiàng)目概況 ?區(qū)域形勢(shì)： 朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒(méi)有形成有競(jìng)爭(zhēng)力的高端市場(chǎng)； ?市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)： 片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格： 60007000元 /平米，本項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)格： 10000元 /平米； ?項(xiàng)目核心概念： “城市公園文化”； ?推廣側(cè)重點(diǎn)： 強(qiáng)調(diào)公園文化和產(chǎn)品細(xì)節(jié)； ?營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題： ? 賣(mài)點(diǎn)過(guò)于單薄，支撐價(jià)格走高有困難； ? 概念的挖掘膚淺，無(wú)論是名字的來(lái)源和“城市公園文化”的概念在表達(dá)上都顯得生硬，未能與項(xiàng)目本身很好的結(jié)合。 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 豪宅成功營(yíng)銷(xiāo)方向 陌生區(qū)域，認(rèn)知度低 區(qū)域“嬰兒”期 區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價(jià)值 區(qū)域高成熟度，區(qū)域價(jià)值已被充分認(rèn)可 區(qū)域“少年”期 區(qū)域“成年”期 “告訴別人她會(huì)長(zhǎng)得很美 ” 重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象 “告訴別人她美得與眾不同 ” 基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品 “告訴別人她是完美的 ” 利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大 豪宅成功營(yíng)銷(xiāo)方向 豪宅成功營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作 重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象 基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品 利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大 營(yíng)造 時(shí)尚感 營(yíng)造 稀缺感 營(yíng)造 身份感 世聯(lián)豪宅營(yíng)銷(xiāo)模型 營(yíng)銷(xiāo)方向 營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作 時(shí)尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 豪宅成功營(yíng)銷(xiāo)： 在區(qū)域質(zhì)素決定的正確營(yíng)銷(xiāo)方向上，完成三方面的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作。 豪宅成功營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作： 時(shí)尚感 稀缺感 身份感 營(yíng)造 房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金定律： 地段，地段，還是地段 。 作為自然主體的人具有主觀能動(dòng)性，他們能動(dòng)地參與社會(huì)活動(dòng)，高揚(yáng)理想的價(jià)值，追求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自身絕對(duì)需要的欲望，從而獲得更高的物質(zhì)享受，得到個(gè)人優(yōu)越感和個(gè)人地位 …… 非理性精神需求 追逐時(shí)尚潮流元素 占有稀缺并炫耀 渴望尊貴至尚的地位 時(shí)尚感 稀缺感 身份感 城市頂級(jí)豪宅的購(gòu)買(mǎi)亦受欲望所驅(qū)使。 欲望是 非必需的 ，是超越物質(zhì)需求的 精神滿(mǎn)足。 2023年 2月 深圳 香蜜湖 隨著拍賣(mài)錘的應(yīng)聲落下，名噪一時(shí)的“九萬(wàn)三”歸屬亦塵埃落定 …… 那里彌漫著 CBD的國(guó)際氣息，那里欣賞著珍貴的香蜜湖景，那里擁有純粹的深圳富人區(qū)氣質(zhì) …… 世間眾人皆翹首企盼她揭開(kāi)神秘的面紗 …… 一句 “此前所享，皆屬平?！?的輕描淡寫(xiě)，再一次向世人演繹了“絕版”的含義 …… 她就是 —— 香蜜湖 1號(hào)。世聯(lián)地產(chǎn)犀地項(xiàng)目組 二零零七年八月一日 City in Desires —— 頂級(jí)豪宅營(yíng)銷(xiāo)談 關(guān)鍵詞： 欲望 Desire 稀缺 Rare 時(shí)尚 Fashion 身份 Status 引言 2023年 北京 朝陽(yáng)公園 朝陽(yáng)公園，亞洲最大的城市公園，湖面碧波蕩漾，景色宜人 …… 那里的她雖然“出身”平凡但 天生麗質(zhì)， 蘊(yùn)藏著驚人的潛力 …… 她不經(jīng)意間在內(nèi)心深處尋覓到 “要做當(dāng)期老大” 的野心 …… 對(duì)比紐約中央公園、倫敦海德公園，“北京中央公園區(qū)”的豪宅奇跡從此誕生 …… 她就是 —— 棕櫚泉國(guó)際公寓。 2023年 12月 北京 萬(wàn)柳 出生在“百家爭(zhēng)鳴”的萬(wàn)柳區(qū)域，她可能懷有既興奮又不情愿的矛盾心理 …… 那里有廣闊的高爾夫球場(chǎng)與蜿蜒流淌的昆玉河，但沒(méi)有一樣屬于她 …… 她的成功之路只有一條，破繭化蝶，沖出重圍，她做到了 …… 因?yàn)樗龥Q不因循守舊，決不人云亦云，她堅(jiān)信 “相同招數(shù)不能用第二次” …… 她就是 —— 鋒尚國(guó)際公寓。 豪宅營(yíng)銷(xiāo)秘籍 Ⅰ ： 要做當(dāng)期老大 豪宅營(yíng)銷(xiāo)秘籍 Ⅱ ： 相同招數(shù)不能用第二次 豪宅營(yíng)銷(xiāo)秘籍 Ⅲ ： 此前所享，皆屬平常 本報(bào)告以此三秘籍為引，展開(kāi)下文 …… 世聯(lián)豪宅營(yíng)銷(xiāo)模式 為什么 LOUIS VUITTON每一次 Logo顏色或形式的改變，都會(huì)重復(fù)贏得時(shí)尚界的瘋狂追捧？ 品牌 品質(zhì) 品位 欲望 為什么 Rolls Royce每年 300多輛純手工制造的昂貴轎車(chē)，會(huì)讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財(cái)富卻未見(jiàn)得能擁有一輛 Rolls Royce ？ Not Just For But 欲望是人性的弱點(diǎn)，導(dǎo)致人產(chǎn)生了 非理性的精神需求 。 欲望永遠(yuǎn)追求滿(mǎn)足但又無(wú)法永遠(yuǎn)滿(mǎn)足，所以具有無(wú)限性 。 故此，客戶(hù)欲望給予頂級(jí)豪宅營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作以指引，頂級(jí)豪宅的營(yíng)銷(xiāo)需要 —— 迎合客戶(hù)的欲望需求 。 區(qū)域質(zhì)素 的優(yōu)良決定豪宅項(xiàng)目的 營(yíng)銷(xiāo)方向 。 世聯(lián)豪宅營(yíng)銷(xiāo)成功典型案例 豪宅成功營(yíng)銷(xiāo)案例 1 ? 位臵： 北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處； ? 規(guī)模： 占地： 70000m平米；總建面： 320230平米； ? 容積率： ； ? 綠化率： 50%； ? 均價(jià)