【正文】 ，明確 區(qū)域價值 個盤價值 ； ? 尋找國外同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型 —— 國際頂級灣區(qū)物業(yè) ，將競爭對手鎖定 第一級別豪宅 。 案例營銷總結(jié) 營銷方向 營銷動作 時尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細節(jié)放大 朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差 名師設(shè)計會所 印度珠寶展 美國小姐來訪 國際女子網(wǎng)球賽 炒作區(qū)域稀缺價值 五星級超大會所 高貴形象 logo 社區(qū)內(nèi)部地面墊高 小布什來訪 有氣勢的社區(qū)入口 引入“中央公園區(qū)”概念 豪宅成功營銷案例 2 項目概況 規(guī)劃中央公園 東南向海景 華僑城人文景觀 中信紅樹灣 西南向海景和蛇口景觀 沙河高爾夫球場 ? 總占地面積： 162653M2 ? 總建筑面積： 650000 M2 其中： ? 住宅建筑面積： 505100M2 ? 會所建筑面積： 6000M2 ? 幼兒園： 6000M2 ? 中央廣場： 3000M2（橫跨市政路） ? 項目分四期開發(fā)，其中 一期 588套 ? 綠化率： 65% ? 容積率： ? 總車位： 3500 ? 梯戶比： 二梯兩戶，二梯三戶 世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果 ?區(qū)域識別性差： 紅樹灣片區(qū)與周邊片區(qū)無明顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴重； ?區(qū)域價值： 紅樹灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價值未得到客戶的充分認知； ?區(qū)域成熟度低： 紅樹灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低； ?本項目既定目標 ： ? 樹立項目高端豪宅形象； ? 實現(xiàn)項目高溢價； ? 項目整體的可持續(xù)銷售； ? 開發(fā)商品牌形象樹立。 稀 缺 感 身 份 感 ?社區(qū)內(nèi) 地面墊高 ，與外部 形成高差 ； ?社區(qū)圍墻及主入口處設(shè)計顯示出 尊貴的氣勢 ； ?Logo設(shè)計采用貴氣的紫紅色和獅子頭形象，張揚身份。 完成項目營銷動作 ?前所未有 的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所 超 10000平方米 的多功能超五星的豪華會所。 ? 聘請曾經(jīng)設(shè)計國際俱樂部的名師 ，對項目 10000平米的會所進行設(shè)計。 時尚感 ? 邀請 美國小姐 在來華訪問期間，到本項目參觀，并參加客戶活動，與本項目 國際化、時尚前沿 的形象相符。 世聯(lián)操作效果 世聯(lián)介入時間：2023年 世聯(lián)介入方式：營銷策劃代理 世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果 項目營銷方向確定與執(zhí)行 朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營銷方向 區(qū)域“嬰兒”期 重新定義區(qū)域價值，提升形象 ? 重新定義朝陽公園及整體區(qū)域的價值 ，對比紐約的中央公園、倫敦的海德公園及附近的精致建筑，引入 “中央公園區(qū)” 概念，通過類比快速提升區(qū)域價值； ? 區(qū)域價值的重新定義大幅度 提升了項目整體形象及知名度 ； ? 項目形象確立： 中央公園區(qū)的頂級豪宅 。 項目概況 ?區(qū)域形勢： 朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒有形成有競爭力的高端市場； ?市場價格形勢： 片區(qū)內(nèi)樓盤價格： 60007000元 /平米，本項目目標價格： 10000元 /平米； ?項目核心概念： “城市公園文化”； ?推廣側(cè)重點： 強調(diào)公園文化和產(chǎn)品細節(jié)； ?營銷問題： ? 賣點過于單薄，支撐價格走高有困難； ? 概念的挖掘膚淺，無論是名字的來源和“城市公園文化”的概念在表達上都顯得生硬，未能與項目本身很好的結(jié)合。 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 豪宅成功營銷方向 陌生區(qū)域，認知度低 區(qū)域“嬰兒”期 區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價值 區(qū)域高成熟度，區(qū)域價值已被充分認可 區(qū)域“少年”期 區(qū)域“成年”期 “告訴別人她會長得很美 ” 重新定義區(qū)域價值，提升形象 “告訴別人她美得與眾不同 ” 基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品 “告訴別人她是完美的 ” 利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大 豪宅成功營銷方向 豪宅成功營銷動作 重新定義區(qū)域價值，提升形象 基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品 利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大 營造 時尚感 營造 稀缺感 營造 身份感 世聯(lián)豪宅營銷模型 營銷方向 營銷動作 時尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細節(jié)放大 豪宅成功營銷： 在區(qū)域質(zhì)素決定的正確營銷方向上，完成三方面的營銷動作。 豪宅成功營銷動作： 時尚感 稀缺感 身份感 營造 房地產(chǎn)市場黃金定律： 地段，地段，還是地段 。 作為自然主體的人具有主觀能動性，他們能動地參與社會活動，高揚理想的價值，追求遠遠超過自身絕對需要的欲望，從而獲得更高的物質(zhì)享受，得到個人優(yōu)越感和個人地位 …… 非理性精神需求 追逐時尚潮流元素 占有稀缺并炫耀 渴望尊貴至尚的地位 時尚感 稀缺感 身份感 城市頂級豪宅的購買亦受欲望所驅(qū)使。 欲望是 非必需的 ，是超越物質(zhì)需求的 精神滿足。 2023年 2月 深圳 香蜜湖 隨著拍賣錘的應(yīng)聲落下，名噪一時的“九萬三”歸屬亦塵埃落定 …… 那里彌漫著 CBD的國際氣息，那里欣賞著珍貴的香蜜湖景，那里擁有純粹的深圳富人區(qū)氣質(zhì) …… 世間眾人皆翹首企盼她揭開神秘的面紗 …… 一句 “此前所享，皆屬平常” 的輕描淡寫，再一次向世人演繹了“絕版”的含義 …… 她就是 —— 香蜜湖 1號。世聯(lián)地產(chǎn)犀地項目組 二零零六年八月一日 City in Desires —— 頂級豪宅營銷談 關(guān)鍵詞： 欲望 Desire 稀缺 Rare 時尚 Fashion 身份 Status 引言 2023年 北京 朝陽公園 朝陽公園，亞洲最大的城市公園，湖面碧波蕩漾，景色宜人 …… 那里的她雖然“出身”平凡但 天生麗質(zhì)， 蘊藏著驚人的潛力 …… 她不經(jīng)意間在內(nèi)心深處尋覓到 “要做當期老大” 的野心 …… 對比紐約中央公園、倫敦海德公園，“北京中央公園區(qū)”的豪宅奇跡從此誕生 …… 她就是 —— 棕櫚泉國際公寓。 2023年 12月 北京 萬柳 出生在“百家爭鳴”的萬柳區(qū)域，她可能懷有既興奮又不情愿的矛盾心理 …… 那里有廣闊的高爾夫球場與蜿蜒流淌的昆玉河，但沒有一樣屬于她 …… 她的成功之路只有一條，破繭化蝶，沖出重圍，她做到了 …… 因為她決不因循守舊，決不人云亦云，她堅信 “相同招數(shù)不能用第二次” …… 她就是 —— 鋒尚國際公寓。 豪宅營銷秘籍 Ⅰ ： 要做當期老大 豪宅營銷秘籍 Ⅱ ： 相同招數(shù)不能用第二次 豪宅營銷秘籍 Ⅲ ： 此前所享，皆屬平常 本報告以此三秘籍為引，展開下文 …… 世聯(lián)豪宅營銷模式 為什么 LOUIS VUITTON每一次 Logo顏色或形式的改變，都會重復贏得時尚界的瘋狂追捧？ 品牌 品質(zhì) 品位 欲望 為什么 Rolls Royce每年 300多輛純手工制造的昂貴轎車，會讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財富卻未見得能擁有一輛 Rolls Royce ？ Not Just For But 欲望是人性的弱點，導致人產(chǎn)生了 非理性的精神需求 。 欲望永遠追求滿足但又無法永遠滿足，所以具有無限性 。 故此，客戶欲望給予頂級豪宅營銷動作以指引，頂級豪宅的營銷需要 —— 迎合客戶的欲望需求 。 區(qū)域質(zhì)素 的優(yōu)良決定豪宅項目的 營銷方向 。 世聯(lián)豪宅營銷成功典型案例 豪宅成功營銷案例 1 ? 位臵： 北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處； ? 規(guī)模： 占地： 70000m平米；總建面： 320230平米； ? 容積率： ；