【正文】 順平路使地塊具備投資屬性，私密居住品質(zhì)成本增加，改觀現(xiàn)有平 坦地形是打造頂級別墅的先決條件；地塊自然條件缺乏頂級別墅的特殊優(yōu)勢， 并且存在主路噪聲污染，需要投入資金進(jìn)一步打造。地塊北側(cè)為順平 路，南側(cè)為現(xiàn)狀濱河路，東南為潮白河。該地塊與頂級別墅所應(yīng)擁有的山水資源有一定差距，但土 地價格較低為每平米 11萬元人民幣，具較強(qiáng)區(qū)域市場競爭力。 戶型指數(shù)：建議本案主力戶型面積在 16002023平米（包括地下面積和室內(nèi)贈 送面積） 世邦勵俊投資顧問有限公司 入市時機(jī) ： 豪宅忌諱同時開售，互相搶客，樓價明顯受壓； 2023年第一季度低調(diào)入市積 累前期客戶， 5月份正式開始預(yù)售， 8月一期現(xiàn)房正式開盤。如以 1600平米（可售面積 1000平米左右）的戶 型建議本項(xiàng)目的總價控制在 2023萬。 性價比原則 在價格相對較高的情況下，我們提供的是北京甚至中國都不曾見到的高價 值附加值的產(chǎn)品，客戶買到的不僅僅是居所，而是一種地位和生活方式。相反， 20234000萬元的總價 競爭環(huán)境比較寬松，且有上海等地的可類比項(xiàng)目作為參考。 總價原則 世邦勵俊投資顧問有限公司 在價格制訂過程中，我們遵循的是“總價原則”，從總價的角度分析競爭項(xiàng)目 及目標(biāo)客群需求。分析原因在 于市場需求促使頂級別墅面臨全面升級，市場期待滿足中國新銳富豪家居 需求的個性產(chǎn)品。 七、價格定位 強(qiáng)調(diào)私家庭院預(yù)留個性功能空間的滿足 ， 強(qiáng)調(diào)相對應(yīng)的套內(nèi)功能空間豐富 創(chuàng)新 —— 轉(zhuǎn)移客群成交成本投入視線； 注重物業(yè)管理公司、家裝設(shè)計(jì)公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司超強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手品牌運(yùn)營服 務(wù) —— 前期介入，后續(xù)成本滾動結(jié)算； 在整合綜合前期開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合成本價 12023元 /平米，主要參評 國際國內(nèi)北京可類比項(xiàng)目銷售面積 /均價 /總價及目標(biāo)客群 /潛在客群，更多 以總價指數(shù)進(jìn)行市場定價。 銷售周期：一年半銷售周期規(guī)劃，一期銷售周期半年。 標(biāo)準(zhǔn) : 獨(dú)樹一幟的產(chǎn)品創(chuàng)新理念、營銷推廣策略 /規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建 筑設(shè)計(jì)、裝修公司、物業(yè)管理公司等全程國際頂尖一流的組合服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn)，全球尖端科技運(yùn)用，如國際最先進(jìn)的安防技術(shù)使業(yè)主安全得到徹 底保證。 世邦勵俊投資顧問有限公司 五、項(xiàng)目檔次定位 國際：一級自然環(huán)境區(qū)的頂級別墅，具備土地與景觀稀缺價值要求，具備 現(xiàn)代貴族氣質(zhì)，但缺乏幾十年傳統(tǒng)血統(tǒng)的城堡莊園質(zhì)素。 文化年齡 ： 多數(shù)大專以上文化背景，多數(shù)擁有二次再造以上學(xué)歷年齡階段主 要為 3550歲，往上少量浮動至 60歲 收入水平 ： 身價 5億元以上至個人資產(chǎn)總值三十億左右 購房目的 ： 多半自住為主，兼顧投資 消費(fèi)特性：注重同階層消費(fèi)，講究個性功能享受 購房情況：三次及多次以上置業(yè)者居多；家族購房三成按揭為主，洗錢人士 一次性付款。 世邦勵俊投資顧問有限公司 四、目標(biāo)客群定位 行業(yè)分布：涉及金融、地產(chǎn)、 IT業(yè)、零售、制造業(yè)等。 二、市場定位理念 一 棟 一 種 生 活 方 式 三、頂級別墅理念 頂級別墅理念 項(xiàng)目別墅理念 國外頂級別墅評判標(biāo)準(zhǔn) —— 項(xiàng)目周邊大環(huán)境、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境、別墅自身庭院、 內(nèi)部空間的室內(nèi)環(huán)境。 3）作為數(shù)量十分有限的項(xiàng)目總占地，客戶個性十足的功能需求不可能設(shè)想 周全，設(shè)計(jì)周全，在充分研究這一簇群的生活方式基礎(chǔ)上，營銷推廣將 提供數(shù)十種創(chuàng)新別墅功能，將潛在客群吸引至現(xiàn)場后，可根據(jù)客群局部 改造需要每期均拿出相當(dāng)比例按需定做。其中并無太多的城際限制。越是高 層次，在追求風(fēng)格、環(huán)境、檔次上越是有著自己的個性，有著與眾不同 的生活情調(diào)。 5）海外基金買家甚至動用數(shù)億資金整棟地買入一些豪宅，多次置業(yè)以上的億 萬富豪投資型客群增多，基本有過三五次置業(yè)經(jīng)歷的富紳和隱形商業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 者增多。舉例如：第二批發(fā)跡的溫州富豪正處于豪宅需求階段，他們需要 用豪宅來體現(xiàn)身份與價值。 新榜中將會出現(xiàn)一大批 30— 40年齡段甚至更年輕的財(cái)富新銳，他們是生于 上世紀(jì) 60年代至 70年代初期的新銳富豪。 2）北京別墅市場的購買人群已經(jīng)發(fā)生變化，比例結(jié)構(gòu)已由過去的境外占 70%， 國內(nèi)占 30%，發(fā)展為目前的國內(nèi)占 80%左右，境外占 20%左右。世邦勵俊投資顧問有限公司 第二部分 市場定位 世邦勵俊投資顧問有限公司 一、基本市場戰(zhàn)略 區(qū)域價值及市場分析啟示 核心市場戰(zhàn)略 專為中國（身價 5億以上）新銳富豪 全程（星級）定做的頂級別墅 基于國外、上海、香港、廣州、北京等可類比頂級別墅的全面深入市場調(diào)研 分析，結(jié)合潛在客群、可類比項(xiàng)目客群研究及地塊價值分析，在淡化第一 /二 居所理念前提下，本案市場戰(zhàn)略為： 世邦勵俊投資顧問有限公司 中國新銳富豪支持點(diǎn)： 1）據(jù)統(tǒng)計(jì)，全球 1%富人收入占到社會全部收入的 60%。 2023年，中國 7萬億元 存款總量中，人數(shù)不足 20%的富人占有 80%的比例。 3） 2023年新一期的“中國百富榜”將挖掘出兩三千位身家億萬的內(nèi)地富豪資料。 4）《財(cái)富》“中國富豪排行榜”前 50名之中，富豪們主要來自于江浙滬及珠江 三角洲。豪宅已成為溫州富豪置業(yè)的首選。 世邦勵俊投資顧問有限公司 全程星級定做支持點(diǎn)： 1）頂級富豪居住環(huán)境喜好千差萬別，新銳富豪生活更是講究創(chuàng)新。 2）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)許多富紳根據(jù)個人十分個性的喜好，來選擇中國適合自己的 頂級別墅，否則寧愿暫時不買。如專為提供 飼養(yǎng)馬廄場所或養(yǎng)馬場而購買等。 4）全程星級定做的內(nèi)容及理念 —— 全球高檔別墅俱樂部會員制連鎖消費(fèi)； 每棟按需提供 24小時六星級酒店式服務(wù)； 每棟提供 vip規(guī)劃設(shè)計(jì)師 /精裝修設(shè)計(jì)包括家具全套設(shè)計(jì)； 每戶提供景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)師 /景觀物業(yè)管理服務(wù)公司； 世邦勵俊投資顧問有限公司 廚房單體設(shè)計(jì)師； 建筑功能定做；私家庭院定做等。 與國內(nèi)其他頂級別墅相比并綜合國際頂級別墅的開發(fā)理念，本案需具備以下 系統(tǒng)理念，用以提升市場力，同時在銷售方面塑造其他項(xiàng)目無可比性的綜合 氣質(zhì)。如食品集團(tuán)公司總裁、 汽車經(jīng)營商，第三產(chǎn)業(yè)為主 職業(yè)職位：國內(nèi)商界大企業(yè)低調(diào)領(lǐng)袖或大陸富豪為主、國外駐京機(jī)構(gòu)、國際 投資基金、跨