【正文】 營(yíng)銷(xiāo)方式 …… ? ——本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)梳理應(yīng)以產(chǎn)品本身為支撐和依托，重視產(chǎn)品細(xì)節(jié)及打造，以營(yíng)銷(xiāo)手段和模式為重要輔助方式。 二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)前置工作 二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)前置工作 （三）、完成兩個(gè)樣板房的設(shè)計(jì)裝修 私家花園的精裝化處理 （三）、完成兩個(gè)樣板房的設(shè)計(jì)裝修 二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)前置工作 報(bào)版 戶(hù)外 案場(chǎng) 軟文 （四）、廣告先期蓄客（ 12月開(kāi)始戶(hù)外） 建議： 一、整治小區(qū)進(jìn)入通道，并做景觀生態(tài)化圍墻處理，兼做項(xiàng)目形象墻與廣告載體； 二、注重項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的施工管理文明化與人性化； 景觀個(gè)性圍墻 二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)前置工作 三、目前進(jìn)行的準(zhǔn)備工作 （一）、 基礎(chǔ)準(zhǔn)備事宜 為保障營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的整體進(jìn)度推進(jìn)及推廣效果，相關(guān)基礎(chǔ)事宜務(wù)必按以下時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成，以便于一線(xiàn)執(zhí)行。 前期可對(duì)項(xiàng)目整體形象提升，后期植被灌木等可移植利用 。 綿州酒店市內(nèi)接待點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心 小區(qū)入口景觀示范區(qū)建設(shè) （一）、完成兩個(gè)示范區(qū)的建設(shè) 二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)前置工作 第一形象區(qū)： 高度重視項(xiàng)目入口景觀處的打造及建設(shè)，除留出施工通道外，對(duì)目前尚未啟動(dòng)的洋房區(qū)可一部分結(jié)合入口景觀區(qū)打造坡地景觀，其余作生態(tài)綠化草坪化處理 二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)前置工作 臨湖臺(tái)地示范景觀區(qū) （一）、完成兩個(gè)示范區(qū)的建設(shè) 示范景區(qū)的建設(shè)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升和營(yíng)銷(xiāo)的作用至關(guān)重要，因此必須在 銷(xiāo)售中心亮相前開(kāi)放。 本項(xiàng)目各營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)暫按 4月中旬排出 。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：建議 4月春交會(huì)前 一、項(xiàng)目主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立原則 （ 6）工作裝備情況及進(jìn)展情況 目前我們初定于 1月 15日綿州酒店市內(nèi)接待中心開(kāi)放，前期推廣和蓄客工作展開(kāi)， 2月左右預(yù)定發(fā)放 VIP會(huì)員金卡，通過(guò) 2個(gè)月多月的蓄客基本達(dá)到開(kāi)盤(pán)要求，根據(jù)目前工作進(jìn)展情況，推廣、客戶(hù)累積、工程進(jìn)度、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)都在 4月左右開(kāi)盤(pán)較為適宜。 因此我們建議可在房交會(huì)之前開(kāi)盤(pán)，先期消化原有儲(chǔ)備客源，房交會(huì)上全力做好新客戶(hù)拓展工作。 (盧卡美郡、優(yōu)山美郡、奧林春天、富臨桃花島、長(zhǎng)虹國(guó)際城、九洲千城等高端電梯公寓及仙海及青義等項(xiàng)目將在明年中后陸續(xù)亮相） B、區(qū)域市場(chǎng)情況：優(yōu)山美郡、奧林春天、卓信龍嶺、盧卡美郡等區(qū)域項(xiàng)目大多在今年底進(jìn)行實(shí)質(zhì)性推廣蓄客，在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化、高端客戶(hù)資源有限的前提下，林海山莊必須搶占市場(chǎng)先機(jī)，提前鎖定客戶(hù)群，以獲得一定的時(shí)間優(yōu)勢(shì)及借勢(shì)銷(xiāo)售； 優(yōu)山美郡別墅級(jí) 全退臺(tái)、錯(cuò)臺(tái)花園洋房 盧卡美郡 一、項(xiàng)目主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立原則 （ 2）時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì) 充分利用綿陽(yáng)兩會(huì)（預(yù)計(jì) 4月左右召開(kāi)）會(huì)期召開(kāi)特殊時(shí)段的高層渠道營(yíng)銷(xiāo)，期間將會(huì)集中大量購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)及社會(huì)影響力強(qiáng)的兩會(huì)代表，為特殊營(yíng)銷(xiāo)事件提供有力條件及支持； 4月召開(kāi)兩會(huì)，屆時(shí)針對(duì)該部分高端群體的營(yíng)銷(xiāo)推廣將會(huì)有實(shí)質(zhì)性業(yè)務(wù)著落點(diǎn)支撐；如 5月份開(kāi)盤(pán)，會(huì)議期間的推廣無(wú)業(yè)務(wù)著落點(diǎn)，最多能引起會(huì)議代表的關(guān)注度，沖擊力不強(qiáng)。 3. 建立并培訓(xùn)銷(xiāo)售隊(duì)伍 戶(hù)外大牌廣告出臺(tái)，項(xiàng)目前期亮相。林海山莊營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行修正方案 第一章 項(xiàng)目推廣前置計(jì)劃 時(shí)間 執(zhí)行目標(biāo) 銷(xiāo)售工作安排 12月 1日 1. 為正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售做準(zhǔn)備。 2. 制定銷(xiāo)售策略計(jì)劃。 1月 15日 綿州酒店市內(nèi)接待點(diǎn)開(kāi)放 市內(nèi)接待點(diǎn)選點(diǎn)、裝飾完成并開(kāi)放 蓄客方案、 推廣計(jì)劃擬定完成 VI系統(tǒng)、形象宣傳片、 DM、樓書(shū)等基礎(chǔ)資料裝備及完成 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的組建與培訓(xùn) 尊享卡會(huì)員卡發(fā)放 3月 15日 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心正式對(duì)外開(kāi)放 2月 10日 意向客戶(hù)春節(jié)聯(lián)誼活動(dòng) 2月 20日 接受預(yù)約登記、發(fā)放 VIP會(huì)員金卡 3月 4月 完成所有銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備 銷(xiāo)售五證等手續(xù)辦理 4月初 舉行產(chǎn)品發(fā)布酒會(huì) 4月中旬 1．積累客戶(hù) 2．開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備 項(xiàng)目盛大開(kāi)盤(pán) 春交會(huì) 參加春交會(huì) 一、項(xiàng)目主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立 （一）營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立時(shí)間 一、項(xiàng)目主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立原則 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：建議 4月春交會(huì)前 (1 ) 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) A、綿陽(yáng)宏觀樓市情況：明年綿陽(yáng)市場(chǎng)供應(yīng)放量，不論是別墅還是電梯高層豪宅在 3月以后都將大量推出，較早的開(kāi)盤(pán)時(shí)間有利于在市場(chǎng)中占據(jù)先機(jī)地位。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：建議 4月春交會(huì)前 一、項(xiàng)目主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立原則 （ 3）春交會(huì)對(duì)林海山莊的銷(xiāo)售影響 綿陽(yáng)春交會(huì)預(yù)計(jì) 4月份召開(kāi)，如房交會(huì)之后開(kāi)盤(pán)，我們將會(huì)面臨以下問(wèn)題： A、房交會(huì)上各種房源集中放量、促銷(xiāo)手段豐富，有可能造成林海山莊原有客戶(hù)局部流失； B、穩(wěn)單與新客戶(hù)資源的拓展需同頻推進(jìn)，造成的業(yè)務(wù)交叉管理會(huì)局部影響客戶(hù)拓展業(yè)務(wù)的進(jìn)展。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：建議 4月春交會(huì)前 一、項(xiàng)目主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立原則 （ 4）借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo) 片區(qū)諸多項(xiàng)目目前已開(kāi)始進(jìn)行前期推廣，到明年 4月份區(qū)域整體關(guān)注度將達(dá)到較高水平，屆時(shí)片區(qū)市場(chǎng)客群基礎(chǔ)較好，林海山莊在該階段開(kāi)盤(pán)將可以實(shí)行順勢(shì)與借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)，可共享該片其他項(xiàng)目推廣推廣成果，節(jié)約廣告推廣資源；若滯后，將會(huì)為重新啟動(dòng)市場(chǎng)關(guān)注度而投入大量的廣告資源和成本； 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：建議 4月春交會(huì)前 一、項(xiàng)目主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立原則 （ 5）充分利用春季傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季時(shí)機(jī) 春季為房市銷(xiāo)售傳統(tǒng)旺銷(xiāo)季節(jié)，項(xiàng)目在本階段開(kāi)盤(pán)可充分利用良好的季節(jié)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，更好的促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售，規(guī)避項(xiàng)目在夏季的淡季銷(xiāo)售期（主要指強(qiáng)銷(xiāo)期）。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：建議 4月春交會(huì)前 一、項(xiàng)目主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立原則 項(xiàng)目較為適宜的開(kāi)盤(pán)時(shí)間為 4月，如因工期及準(zhǔn)備工作的原因，最遲不得超過(guò) 5月在市場(chǎng)開(kāi)出，否則將失去最佳的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。 我們建議： 一、項(xiàng)目主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的確立原則 接待中心亮相時(shí)間 (1 ) 市內(nèi)接待 1月中旬開(kāi)放 A、 綿州酒店的客戶(hù)接待點(diǎn)可于 1月中旬進(jìn)入， 配合項(xiàng)目前期形象宣傳與咨詢(xún)與接待作用； B、并先期蓄留客戶(hù)； （ 2） 2023年 3月銷(xiāo)售中心對(duì)外開(kāi)放 A、銷(xiāo)售中心開(kāi)放后， 預(yù)留兩月左右的 現(xiàn)場(chǎng)接待時(shí)間充分蓄