【正文】 色營造， 西北毗鄰順平路使地塊具備投資屬性，私密居住品質成本增加，改觀現(xiàn)有平 坦地形是打造頂級別墅的先決條件；地塊自然條件缺乏頂級別墅的特殊優(yōu)勢， 并且存在主路噪聲污染，需要投入資金進一步打造。地塊北側為順平 路，南側為現(xiàn)狀濱河路，東南為潮白河。該地塊與頂級別墅所應擁有的山水資源有一定差距，但土 地價格較低為每平米 11萬元人民幣，具較強區(qū)域市場競爭力。 戶型指數(shù)：建議本案主力戶型面積在 16002023平米（包括地下面積和室內贈 送面積） 世邦勵俊投資顧問有限公司 入市時機： 豪宅忌諱同時開售，互相搶客，樓價明顯受壓； 2023年第一季度低調入市積 累前期客戶， 5月份正式開始預售， 8月一期現(xiàn)房正式開盤。如以 1600平米（可售面積 1000平米左右）的戶 型建議本項目的總價控制在 2023萬。 性價比原則 在價格相對較高的情況下，我們提供的是北京甚至中國都不曾見到的高價 值附加值的產(chǎn)品，客戶買到的不僅僅是居所，而是一種地位和生活方式。相反， 20234000萬元的總價 競爭環(huán)境比較寬松，且有上海等地的可類比項目作為參考。 總價原則 世邦勵俊投資顧問有限公司 在價格制訂過程中，我們遵循的是“總價原則”，從總價的角度分析競爭項目 及目標客群需求。分析原因在 于市場需求促使頂級別墅面臨全面升級，市場期待滿足中國新銳富豪家居 需求的個性產(chǎn)品。 七、價格定位 強調私家庭院預留個性功能空間的滿足 ， 強調相對應的套內功能空間豐富 創(chuàng)新 —— 轉移客群成交成本投入視線； 注重物業(yè)管理公司、家裝設計公司、規(guī)劃設計公司超強強聯(lián)手品牌運營服 務 —— 前期介入，后續(xù)成本滾動結算； 在整合綜合前期開發(fā)成本的基礎上，結合成本價 12023元 /平米，主要參評 國際國內北京可類比項目銷售面積 /均價 /總價及目標客群 /潛在客群，更多 以總價指數(shù)進行市場定價。 銷售周期：一年半銷售周期規(guī)劃，一期銷售周期半年。 標準 : 獨樹一幟的產(chǎn)品創(chuàng)新理念、營銷推廣策略 /規(guī)劃設計、景觀設計、建 筑設計、裝修公司、物業(yè)管理公司等全程國際頂尖一流的組合服務標 準，全球尖端科技運用，如國際最先進的安防技術使業(yè)主安全得到徹 底保證。 世邦勵俊投資顧問有限公司 五、項目檔次定位 國際：一級自然環(huán)境區(qū)的頂級別墅，具備土地與景觀稀缺價值要求，具備 現(xiàn)代貴族氣質，但缺乏幾十年傳統(tǒng)血統(tǒng)的城堡莊園質素。 文化年齡：多數(shù)大專以上文化背景，多數(shù)擁有二次再造以上學歷年齡階段主 要為 3550歲，往上少量浮動至 60歲 收入水平：身價 5億元以上至個人資產(chǎn)總值三十億左右 購房目的：多半自住為主，兼顧投資 消費特性：注重同階層消費，講究個性功能享受 購房情況：三次及多次以上置業(yè)者居多；家族購房三成按揭為主，洗錢人士 一次性付款。 世邦勵俊投資顧問有限公司 四、目標客群定位 行業(yè)分布：涉及金融、地產(chǎn)、業(yè)、零售、制造業(yè)等。 二、市場定位理念 一 棟 一 種 生 活 方 式 三、頂級別墅理念 頂級別墅理念 項目別墅理念 國外頂級別墅評判標準 —— 項目周邊大環(huán)境、社區(qū)內部環(huán)境、別墅自身庭院、 內部空間的室內環(huán)境。 3）作為數(shù)量十分有限的項目總占地，客戶個性十足的功能需求不可能設想 周全，設計周全，在充分研究這一簇群的生活方式基礎上，營銷推廣將 提供數(shù)十種創(chuàng)新別墅功能，將潛在客群吸引至現(xiàn)場后，可根據(jù)客群局部 改造需要每期均拿出相當比例按需定做。其中并無太多的城際限制。越是高 層次，在追求風格、環(huán)境、檔次上越是有著自己的個性，有著與眾不同 的生活情調。 5）海外基金買家甚至動用數(shù)億資金整棟地買入一些豪宅，多次置業(yè)以上的億 萬富豪投資型客群增多，基本有過三五次置業(yè)經(jīng)歷的富紳和隱形商業(yè)領導 者增多。舉例如：第二批發(fā)跡的溫州富豪正處于豪宅需求階段，他們需要 用豪宅來體現(xiàn)身份與價值。 新榜中將會出現(xiàn)一大批 30— 40年齡段甚至更年輕的財富新銳，他們是生于 上世紀 60年代至 70年代初期的新銳富豪。 2）北京別墅市場的購買人群已經(jīng)發(fā)生變化，比例結構已由過去的境外占 70%， 國內占 30%，發(fā)展為目前的國內占 80%左右，境外占 20%左右。世邦勵俊投資顧問有限公司 第二部分 市場定位 世邦勵俊投資顧問有限公司 一、基本市場戰(zhàn)略 區(qū)域價值及市場分析啟示 核心市場戰(zhàn)略 專為中國（身價 5億以上）新銳富豪 全程（星級）定做的頂級別墅 基于國外、上海、香港、廣州、北京等可類比頂級別墅的全面深入市場調研 分析，結合潛在客群、可類比項目客群研究及地塊價值分析，在淡化第一 /二 居所理念前提下，本案市場戰(zhàn)略為： 世邦勵俊投資顧問有限公司 中國新銳富豪支持點： 1）據(jù)統(tǒng)計，全球 1%富人收入占到社會全部收入的 60%。 2023年，中國 7萬億元 存款總量中，人數(shù)不足 20%的富人占有 80%的比例。 3） 2023年新一期的“中國百富榜”將挖掘出兩三千位身家億萬的內地富豪資料。 4）《財富》“中國富豪排行榜”前 50名之中，富豪們主要來自于江浙滬及珠江 三角洲。豪宅已成為溫州富豪置業(yè)的首選。 世邦勵俊投資顧問有限公司 全程星級定做支持點： 1）頂級富豪居住環(huán)境喜好千差萬別，新銳富豪生活更是講究創(chuàng)新。 2）調研中發(fā)現(xiàn)許多富紳根據(jù)個人十分個性的喜好，來選擇中國適合自己的 頂級別墅，否則寧愿暫時不買。如專為提供 飼養(yǎng)馬廄場所或養(yǎng)馬場而購買等。 4）全程星級定做的內容及理念 —— 全球高檔別墅俱樂部會員制連鎖消費； 每棟按需提供 24小時六星級酒店式服務； 每棟提供規(guī)劃設計師 /精裝修設計包括家具全套設計； 每戶提供景觀規(guī)劃設計師 /景觀物業(yè)管理服務公司； 世邦勵俊投資顧問有限公司 廚房單體設計師； 建筑功能定做；私家庭院定做等。 與國內其他頂級別墅相比并綜合國際頂級別墅的開發(fā)理念，本案需具備以下 系統(tǒng)理念，用以提升市場力，同時在銷售方面塑造其他項目無可比性的綜合 氣質。如食品集團公司總裁、 汽車經(jīng)營商，第三產(chǎn)業(yè)為主 職業(yè)職位：國內商界大企業(yè)低調領袖或大陸富豪為主、國外駐京機構、國際 投資基金、跨國公司首腦及外籍高級管理人