【正文】 限公司 提 案： 長(zhǎng)安驛項(xiàng)目組 2023年 2月 15日 ? 診斷的思路 針對(duì)項(xiàng)目的滯銷提出的一系列分析、措施和解決方案。 必須以 “現(xiàn)金為王”為 問(wèn)題 解決 的原則，以最快的速度回籠資金。 ? 短短幾個(gè)月內(nèi)，一場(chǎng)由從南方蔓延至京城并以萬(wàn)科為主傳染源的“房流感”來(lái)襲，曾一度高漲的房?jī)r(jià)似乎出現(xiàn)松動(dòng)跡象，京城不少樓盤開(kāi)始頻繁大幅度的打折、促銷，買房人正面臨樓市前所未有的打折風(fēng)潮的誘惑與考驗(yàn)。 ? 打折樓盤匯總 1 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 京 城 典 型 高 檔 住 宅 折 扣 ? 打折樓盤匯總 1 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 京 城 典 型 高 檔 住 宅 折 扣 ? 項(xiàng)目名稱 成交面積 成交套數(shù) 成交均價(jià) 御園 1387 4 40548 當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城 178 1 38650 北京財(cái)富中心 586 3 36971 萬(wàn)城華府 1792 6 34134 維多利亞花園公寓 1192 6 29311 山水文園 6281 27 26494 港灣國(guó)際 79 2 26384 長(zhǎng)安驛 308 4 26260 上河村 647 2 25000 和喬麗致公寓 297 2 24917 燕莎 〃class 345 6 24788 西釣魚(yú)臺(tái) 429 2 24639 萬(wàn)科東第 325 2 23115 合生國(guó)際花園 1227 10 22562 富力愛(ài)丁堡公館 382 4 21708 1 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 2023年 12月份京城高檔公寓銷量 （以價(jià)格排序） 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、《樓市》市場(chǎng)研究部 ? 1 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 長(zhǎng)安驛周邊高檔住宅項(xiàng)目消化情況 時(shí)間 成交面積 成交套數(shù) 成交金額 成交均價(jià) (m2) (套 ) (元 ) (元 /m2) 2023年 1月 — — — — 2023年 2月 2912 8 81511250 27992 2023年 3月 1456 4 37714400 25903 2023年 4月 364 1 8195824 22516 2023年 5月 — — — — 2023年 6月 1456 4 35685470 24509 2023年 7月 364 1 9782500 26875 2023年 8月 1816 5 49552420 27287 2023年 9月 1820 5 55854340 30689 2023年 10月 1456 4 41182960 28285 2023年 11月 360 1 11225880 31183 2023年 12月 — — — — 合計(jì) 12023 33 330705100 27550 世界城 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、《樓市》市場(chǎng)研究部 ? 日期 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價(jià) 2023年 5月 13 1206 28165136 23354 2023年 6月 5 539 13363406 24793 2023年 7月 9 808 18956276 23461 2023年 8月 9 837 21191488 25318 2023年 9月 81 8016 219086112 27331 2023年 10月 15 1612 52724830 32708 2023年 11月 13 1400 45608824 32578 2023年 12月 9 936 35952496 38411 1 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 瑞士公寓 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、《樓市》市場(chǎng)研究部 ? 1 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、《樓市》市場(chǎng)研究部 日期 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價(jià) 2023年 1月 3 397 10102062 25446 2023年 2月 4 540 13269420 24573 2023年 3月 10 1500 36519284 24346 2023年 4月 25 4193 91845030 21904 2023年 5月 35 6399 202373824 31501 2023年 6月 40 6463 170454880 26374 2023年 7月 47 7644 199921344 26154 2023年 8月 51 8137 226400600 27824 2023年 9月 84 15987 540546300 33812 2023年 10月 103 20624 566832900 27484 2023年 11月 9 1450 50410630 34766 2023年 12月 8 1994 65416430 32807 新城國(guó)際 ? 1 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 2 0 0 7 年北京高檔住宅月均消化速度13207111691411158524415717816812 811142019830162922142116815051015202530351月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位: 套/ 月2 . 5 萬(wàn)元以上 2 2 . 5 萬(wàn)元 1 . 5 2 萬(wàn)元數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、《樓市》市場(chǎng)研究部 ? 1 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 北京公寓市場(chǎng)租金、空置率走勢(shì)0%5%10%15%20%25%30%4 Q 0 3 2 Q 0 4 4 Q 0 4 2 Q 0 5 4 Q 0 5 2 Q 0 6 4 Q 0 6 2 Q 0 7空置率1 2 . 0 01 2 . 5 01 3 . 0 01 3 . 5 01 4 . 0 01 4 . 5 01 5 . 0 01 5 . 5 0美金 / 平方米 . 月空置率 租金數(shù)據(jù)來(lái)源 :北京高力國(guó)際物業(yè) ? 北京中高檔住宅租金回報(bào)率走勢(shì)圖0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 / 0 6 1 1 / 0 6 1 2 / 0 6 1 / 0 7 2 / 0 7 3 / 0 7 4 / 0 7 5 / 0 7 6 / 0 71 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 數(shù)據(jù)來(lái)源 :北京高力國(guó)際物業(yè) ? 1號(hào) (商業(yè) ) B棟公寓 A棟公寓 長(zhǎng)安驛 物業(yè)類型： 酒店式服務(wù)公寓 建筑類型： 塔樓 地理位臵： 朝陽(yáng)區(qū)建華南路永安南里 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 長(zhǎng)安驛 B座接近售完，每層 18戶， 6部電梯，戶型面積為 42102平方米通透開(kāi)間，容積率 6，物業(yè)費(fèi) /平方米 /月，均價(jià) 33000元 /平方米，精裝修， B棟部分 08年 5月 1日入住， A棟計(jì)劃 08年 9月 1日入住。 規(guī)劃建設(shè) 3棟樓， 1＃樓為項(xiàng)目商業(yè)樓，地下三層，地上七層； A、 B樓為公寓， A座公寓一至二層、 B座公寓一至三層為公寓配套商業(yè)， A座公寓二十五層， B座公寓二十四層，地下三層；規(guī)劃變更后均為二十七層，規(guī)劃變更手續(xù)即將辦理完。 2 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 ? ? 銀鉆公寓是由北京丹陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于 1992年立項(xiàng)開(kāi)發(fā)的公寓類產(chǎn)品，原名為百吉名門國(guó)際公寓，當(dāng)初設(shè)計(jì)、施工為 4棟多層連體塔樓，并于 1994年主體封頂。 ? 2023年 5月由國(guó)土部簽發(fā)的 11號(hào)令叫停土地協(xié)議出讓方式，而代之招、拍、掛方式。遼寧省高院由于擔(dān)心受文件影響，該塊土地被北京市土地局收回致使自己的 ，于是，和北京市國(guó)土局協(xié)商申請(qǐng)了“放水養(yǎng)魚(yú)”的政策，即：盤活這部分資產(chǎn)，以保證債權(quán)的全額收回。 項(xiàng)目歷史情況： 2 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 ? ? 地杰地產(chǎn)接手項(xiàng)目后，首先交納了 ，并重新做了設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更，擴(kuò)大了土地的紅線范圍，把以前離項(xiàng)目很近的居民樓都納入到拆遷范圍，并把以前已經(jīng)封頂了的 4棟多層連體塔樓進(jìn)行拆除，推廣案名也變更為建外銀鉆公寓，現(xiàn)案名為長(zhǎng)安驛。但 06年 7月我國(guó)關(guān)于限外令，又給新制定的銷售策略當(dāng)頭一棒。 06年 9月末，公司又一次調(diào)整銷售策略，和 仲量行 解除代理合同，轉(zhuǎn)簽對(duì)北京市場(chǎng)非常熟悉的 中原地產(chǎn) ，中原 10月末正式入駐售樓處， 中原地產(chǎn) 接手項(xiàng)目后，并未立即對(duì)外推廣，而是對(duì)項(xiàng)目定位、推廣方式、樣板間等做出重新調(diào)整，于 07年 2月初正式對(duì)外開(kāi)展銷售。于 06年 8月22日用在建工程做抵押，從中信信托投資有限責(zé)任公司借款 人民幣，期限三個(gè)月，從 2023年 8月 22日至 2023年 11月 21日。 地杰接手后項(xiàng)目的基本情況： 2 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 ? 戶型 建筑面積 套內(nèi)面積 總套數(shù) 戶型總面積 方位朝向 A 270 正北、正南 B 44 正東、正西 C 88 四角 D 90 6966 朝北、朝南 合計(jì) 492 A棟公寓戶型數(shù)據(jù)表 戶型 建筑面積 套內(nèi)面積 總套數(shù) 戶型