【正文】 ，而區(qū)域內(nèi)存在較多中低端項(xiàng)目，所以整個(gè)區(qū)域?qū)Ω蝗说奈鄬?duì)又弱些。 結(jié)論桐梓林片區(qū)是成都形成的第一個(gè)富人集中居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)有如錦繡花園、中華園、凱萊帝景等成都最高端的項(xiàng)目，整個(gè)區(qū)域內(nèi)有成都市最齊全、最高端的生活配套設(shè)施，其已成為成都最具高端身份名片的居住區(qū)之一，所以該區(qū)域?qū)τ诔晒θ耸康奈κ冀K很強(qiáng)。城市絕對(duì)富人生活方式，繁華而有檔次生活方式非主流人群的生活方式富人區(qū)的市場(chǎng)認(rèn)知度最高市場(chǎng)認(rèn)知南富西貴的居住感念，富人區(qū)的市場(chǎng)認(rèn)知度一般，但正在強(qiáng)化絕對(duì)的城市富人區(qū)版塊屬性及利益點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)綜合價(jià)值較高的區(qū)域目前已推出產(chǎn)品成交價(jià)均在7800元/㎡左右，甚至部分二手房?jī)r(jià)達(dá)到8300元/㎡價(jià)格水平目前已推出產(chǎn)品成交價(jià)均在6500元/㎡左右，部分精裝房?jī)r(jià)突破10000元/㎡ 桐梓林片區(qū)VS外雙楠片區(qū)桐梓林片區(qū)VS外雙楠片區(qū)人民南路旁，城市中心生活區(qū)，距離市中心、CBD等區(qū)域很近，距機(jī)場(chǎng)也很近距離是城西較成熟的居住生活區(qū)，距二環(huán)路三公里左右。 桐梓林片區(qū)VS城南副中心桐梓林片區(qū)VS城南副中心人民南路旁，城市中心生活區(qū)，距離市中心、CBD等區(qū)域很近距離地處城南延線，毗鄰政府新辦公中心、新會(huì)展中心、地鐵1號(hào)線、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、?！?次競(jìng)爭(zhēng)版塊：內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域、外雙楠片區(qū)。如滕王閣、博瑞、武海、置信等開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)介入，區(qū)域開發(fā)格局及定位也是該區(qū)域成為成都主流的高檔住宅開發(fā)區(qū)。之所以城南的電梯公寓市場(chǎng)能自然的形成高檔次、高品質(zhì)化的目標(biāo)市場(chǎng)，是受到了品牌開發(fā)商打造的品質(zhì)居住社區(qū)及完善的社區(qū)配套，所營(yíng)造的舒適性、品質(zhì)性的居住環(huán)境的直接作用，該區(qū)域是豪宅產(chǎn)品生長(zhǎng)的天然土壤。本案則屬于這個(gè)區(qū)域的絕版地塊?，F(xiàn)階段，該區(qū)域以首座、世紀(jì)城為代表。而另一方面，因該區(qū)域臨近成都主要交通干道的特殊地理位置，加之人民南路沿線傳承了一定的商務(wù)氛圍，故該區(qū)域的電梯公寓有轉(zhuǎn)向成為商、住兩用的現(xiàn)象。而這些地塊的開發(fā)商都具有較強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力，目前典型的城市中心高檔住宅項(xiàng)目有，鼓樓世家、藍(lán)光皇后國(guó)際公寓、仁恒廣場(chǎng)、力訊成都項(xiàng)目?！?城市中心內(nèi)環(huán)區(qū)域該區(qū)域是由于舊城改造后，提供了開發(fā)用地。如雅典國(guó)際社區(qū)、中海?格林威治城、粼江峰閣、世代錦江1期等項(xiàng)目，從潛在項(xiàng)目來看，該區(qū)域內(nèi)集中了諸如九龍倉(cāng)項(xiàng)目、世代錦江2期等品牌開發(fā)公司的項(xiàng)目，而這類項(xiàng)目的定位則集中在高檔電梯公寓。□ 府南河沿線區(qū)域南河沿線的電梯公寓項(xiàng)目開發(fā)量大于府河沿線的電梯公寓項(xiàng)目的開發(fā)量，而電梯公寓項(xiàng)目，特別是高檔電梯公寓項(xiàng)目則主要集中在合江亭、九眼橋附近的區(qū)域。n 成都高檔電梯物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 豪宅在成都的概念，從別墅轉(zhuǎn)化為電梯公寓始于世紀(jì)城，世紀(jì)城的熱銷，一定程度上也讓豪宅的購(gòu)買群體進(jìn)行了一次新的輪回。實(shí)力開發(fā)商的入駐及市場(chǎng)導(dǎo)向的驅(qū)動(dòng)也很好的帶動(dòng)了整個(gè)城南片區(qū)住宅的發(fā)展。說明城南的房?jī)r(jià)一直是成都房?jī)r(jià)的高位地帶，是成都房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)?？梢灶A(yù)見，成都5000元/平方米以上的高檔住宅供需比例都將增加。2007年上半年，成都市5000元以上的高價(jià)位住宅的成交面積不斷逐月增加，且其環(huán)比增幅也在不斷上升?！?成都主城區(qū)5000元/平方米以上的高價(jià)房市場(chǎng)交易情況成都主城區(qū)5000元/平方米以上的高價(jià)住宅，在2007年上半年中的成交情況。從近幾年成都市五城區(qū)住宅價(jià)格走勢(shì)來看，住宅的交易價(jià)格呈逐年攀升的趨勢(shì)，但漲幅時(shí)大時(shí)小，其中2005年的漲幅最大，％，2006年、以及2007年上半年都有所回落。 紫檀營(yíng)銷策略報(bào)告市場(chǎng)分析l 片區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析由于片區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目主要以高層物業(yè)為主，以及本案的高層電梯物業(yè)形態(tài)，針對(duì)性的選擇高端電梯物業(yè)為片區(qū)市場(chǎng)分析的切入口。n 成都高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格變化情況□ 成都市主城區(qū)房?jī)r(jià)變化情況2002—2007上半年五城區(qū)價(jià)格分別為：2563元/平方米、2923元/平方米、3242元/平方米、3775元/平方米、4084元/平方米、4501元/平方米。單位：元/平方米010002000300040005000200220032004200520062007(20022007上半年成都五城區(qū)價(jià)格走勢(shì)力目前住宅市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)，價(jià)格上漲是必然的發(fā)展，但國(guó)家不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)新政對(duì)房?jī)r(jià)的上漲幅度必定會(huì)起的一定抑制作用，從而使房?jī)r(jià)的上漲保持一個(gè)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。因主城區(qū)的范圍，其5000元/平方米的產(chǎn)品主要為高層電梯公寓。這表明成都的住宅市場(chǎng)正在由逐步向“質(zhì)”的市場(chǎng)發(fā)展，人們對(duì)高品質(zhì)住宅的需求和接受度正在很快地提升，雖然高品質(zhì)住宅的價(jià)格也相應(yīng)地很高，但人們?nèi)栽敢鉃槠滟I單?！?城南房?jī)r(jià)變化情況□ 從上圖可以看出，城南的住宅均價(jià)變化較大，城南均價(jià)6300元/平米，%，僅2007年第一季度就比2006年全年上漲了1195元/平方米，%，高于成都整體同期漲幅的11個(gè)百分點(diǎn)。這與城南良好的區(qū)域認(rèn)知和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境是分不開的，城南地價(jià)的上升及城南可開發(fā)土地的減少，加速了區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲。單就2007年上半年，城南在售物業(yè)分布的地理位置來看，都不能與本案相抗衡，一定程度上可反應(yīng)，本案的市場(chǎng)價(jià)值將高于現(xiàn)有的城南在售物業(yè)。從市場(chǎng)現(xiàn)有售價(jià)在5000元/平方米以上的高檔電梯公寓來看，多分布于以下幾個(gè)區(qū)域：府南河沿線區(qū)域、人民南路沿線區(qū)域、城南棕樹桐梓林區(qū)域、外雙楠光華片區(qū)。隨成都府南河工程的改造完成及城市改造工程的深入，使得改造的區(qū)域內(nèi)的居住環(huán)境得到了大量的提升，就目前府南河沿線的開發(fā)情況來看，多為高檔電梯公寓項(xiàng)目，且高檔電梯公寓項(xiàng)目的開發(fā)多集中在合江亭、九眼橋、錦江賓館附近的區(qū)域。隨電梯公寓市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，府南河沿線的區(qū)域?qū)⒊蔀楦邫n電梯公寓的密集分布區(qū)，而合江亭、九眼橋附近區(qū)域的高檔電梯公寓項(xiàng)目的開發(fā)又將使該區(qū)域成為成都地區(qū)電梯公寓項(xiàng)目“豪宅”或“類豪宅”的聚集區(qū)域。這類地塊具有占地面積小、高土地成本、高容積率等特征?！?人民南路沿線區(qū)域人民南路沿線區(qū)域因受地理位置的影響，使得該區(qū)域內(nèi)的電梯公寓項(xiàng)目的定位多為中、高檔。該區(qū)域內(nèi)在過去幾年中，開發(fā)的主要項(xiàng)目有華西美廬、盤古花園、凱萊蒂景等項(xiàng)目?！?城南區(qū)域城南的高檔電梯公寓開發(fā)由過去以銀都花園為中心輻射的桐梓林片區(qū)及以錦官新城為中心輻射的棕樹片區(qū)的城南區(qū)域，擴(kuò)大輻射到以和黃、九龍倉(cāng)城南地塊為中心的大城南區(qū)域。城南作為成都地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的最主要區(qū)域，擁有市場(chǎng)開發(fā)最主流的品牌開發(fā)商，如中海、和黃等品牌實(shí)力開發(fā)商，使得其項(xiàng)目定位多為高檔次物業(yè)?！?雙楠、光華區(qū)域該區(qū)域在近三年的開發(fā)中，因?qū)嵙﹂_發(fā)商的大規(guī)模開發(fā)。n 版塊競(jìng)爭(zhēng)格局□ 直接競(jìng)爭(zhēng)版塊：本案直接競(jìng)爭(zhēng)板塊為城南版塊，包括桐梓林片區(qū)、城南副中心。目前成都富人居住最集中的區(qū)域，生活配套，道路、公交、學(xué)校等市政配套非常完善生活配套共享城市配套，生活配套有待完善，公交線路較少，地鐵線路正在建設(shè)中開發(fā)成熟度、居住成熟度很高成熟度開發(fā)趨于成熟、居住成熟度較低城市絕對(duì)富人生活方式，繁華而有檔次生活方式城市生活方式，較繁華區(qū)域內(nèi)集中的均為高端項(xiàng)目，是富人最集中居住的區(qū)域人文環(huán)境因市政府南遷，區(qū)域內(nèi)的高端項(xiàng)目逐漸增多市場(chǎng)認(rèn)知度很高市場(chǎng)認(rèn)知市場(chǎng)認(rèn)知度不斷提升近期以高層電梯毫宅產(chǎn)品為主產(chǎn)品形態(tài)高層電梯公寓為主目前已推出產(chǎn)品成交價(jià)均在7800元/㎡左右，甚至部分二手房?jī)r(jià)達(dá)到8300元/㎡價(jià)格水平目前已推出產(chǎn)品成交價(jià)均在6500元/㎡左右目前成都富人居住最集中的區(qū)域，生活配套，及市政配套非常完善生活配套非主流富人集中居住的區(qū)域，但生活配套較齊全富人區(qū)高端項(xiàng)目的開發(fā)成熟度成都第一成熟度“鷺島國(guó)際”開發(fā)后，提升了該區(qū)域的樓盤品質(zhì)。 桐梓林片區(qū)VS內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域桐梓林片區(qū)VS內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域人民南路旁，城市中心生活區(qū)，距離市中心近、CBD等區(qū)域很近，距機(jī)場(chǎng)也很近距離內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，城市中心商業(yè)區(qū)及生活區(qū)，距離市中心、CBD等區(qū)域很近，距機(jī)場(chǎng)較遠(yuǎn)目前成都富人居住最集中的區(qū)域，生活配套，及市政配套非常完善生活配套非主流富人集中居住的區(qū)域，生活配套較全富人區(qū)高端項(xiàng)目的開發(fā)成熟度成都第一成熟度近兩年才有個(gè)別高端項(xiàng)目推出城市絕對(duì)富人生活方式，繁華而有檔次生活方式都市白領(lǐng)快節(jié)奏的生活，體現(xiàn)工作對(duì)他們的重要性富人區(qū)的市場(chǎng)認(rèn)知度最高市場(chǎng)認(rèn)知富人區(qū)的市場(chǎng)認(rèn)知度不強(qiáng)絕對(duì)的城市富人區(qū)版塊屬性及利益點(diǎn)商業(yè)開發(fā)價(jià)值較高的區(qū)域目前已推出相對(duì)高端的產(chǎn)品成交價(jià)均在8500元/㎡左右，部分頂躍房?jī)r(jià)最高達(dá)到18000元/㎡價(jià)格水平目前已推出產(chǎn)品成交價(jià)均已有達(dá)到9050元/㎡，部分精裝房?jī)r(jià)突破11000元/㎡而如城南副中心是受最早城南高檔住區(qū)的開發(fā)的影響，及政府主觀引導(dǎo)，相對(duì)桐梓林片區(qū)來講其富人區(qū)的純粹性及成都人的認(rèn)知就弱許多，但發(fā)展?jié)摿薮蟆?8 / 88l 競(jìng)品分析對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的選擇鎖定價(jià)格、品質(zhì)與本案接近的項(xiàng)目，類比區(qū)域跨度較大，對(duì)于紫檀項(xiàng)目的參考意義有一定劃分。凱旋門n 基礎(chǔ)信息研究□ 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表1:基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表項(xiàng)目地址成都市濱江西路8號(hào)綠化率％開發(fā)商成都其士房地產(chǎn)發(fā)展有限公司產(chǎn)品形態(tài)29層電梯代理商成都瑞信地產(chǎn)顧問有限公司梯戶比2梯4戶（3個(gè)單元）公攤19％總戶數(shù)300戶物業(yè)公司香港其士自行成立物管公司進(jìn)行管理期數(shù)世代錦江分為3期開發(fā)，凱旋門為2期物管費(fèi)2元/㎡（暫定）停車位300個(gè)，1：1占地項(xiàng)目總占地30畝，凱旋門占地10畝開盤時(shí)間2007年7月凈用地面積10畝入住時(shí)間2008年12月總建面㎡均價(jià)總均價(jià)9000元/㎡臨河：起價(jià)9000元/公司總部位于香港，其在香港、北京、上海均開發(fā)有高品質(zhì)物業(yè)。產(chǎn)品形態(tài)為1棟29層的高層電梯公寓，這是基于項(xiàng)目地塊本身規(guī)模較小的原因。該項(xiàng)目目前主體已經(jīng)基本封頂，售樓部就修在項(xiàng)目的裙樓部分。從主力戶型的價(jià)格區(qū)間可以看出，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群是有相當(dāng)高定位收入水平的中產(chǎn)以上階層、政府高級(jí)別公務(wù)員、企業(yè)主以及外企高管等。n 產(chǎn)品研究□ 產(chǎn)品形態(tài)研究凱旋門為1棟29層的電梯住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目1－4樓規(guī)劃為精品百貨商場(chǎng)，檔次將類似于“美美力誠(chéng)百貨”，將由開發(fā)商自行開發(fā)、經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目平面圖□ 戶型及配比分析凱旋門戶型面積配比面積 （㎡）套型套數(shù)百分比80套二25％88套二25％101套二100％125套二25％150160套三25％160170套三7525％170180套三25％由上面的面積配比可以看出，凱旋門的戶型都集中在套二、套三，其中套二有175套，套三有125套。這和其電梯豪宅的定位有一定吻合，但是以豪宅標(biāo)準(zhǔn)來反推其戶型面積來看，凱旋門的戶型面積設(shè)計(jì)還是比較保守，還不能算是奢侈型豪宅。該項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)都是明廚明衛(wèi)，每一個(gè)房間都能采光通風(fēng)，其中100㎡以下的戶型保證了每戶至少有1個(gè)觀景陽臺(tái)，100㎡以上的戶型都保證了至少兩個(gè)觀景陽臺(tái)。n 項(xiàng)目銷售及價(jià)格分析□ 價(jià)格項(xiàng)目的總體均價(jià)目前為9000元/㎡臨河：起價(jià)9000元/ ㎡,最高價(jià)11000元/㎡，均價(jià)9500元 /㎡（125㎡、150－180㎡的戶型）臨小區(qū)內(nèi)：起價(jià)7800元/㎡，最高價(jià)9600元/㎡，均價(jià)8600元/ ㎡（80㎡、88㎡、101㎡的戶型）凱旋門目前是成都市市場(chǎng)上清水房均價(jià)最高的電梯住宅項(xiàng)目 □ 銷售情況該項(xiàng)目早于07年3月就拿到預(yù)售許可證，但是項(xiàng)目一直沒有對(duì)外公開咨詢、排號(hào)和發(fā)售。面積 （㎡）套型套數(shù)（套）銷售套數(shù)（套）80套二252588套二2525101套二10018125套二2525150160套三2513160170套三758170180套三2525至07年7月20日，項(xiàng)目共計(jì)接受預(yù)定140余套。目前還余下101㎡的套二、150－170㎡的套三共計(jì)約160套房源可售?！?臨河的套三戶型的買家基本絕大多數(shù)為上海、深圳以及香港等沿海大城市的投資客群，也有部分來自新加坡的客戶。78號(hào)官邸宗地位置： 錦里西路78號(hào)開發(fā)企業(yè)： 四川三秦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積： 45畝總建筑面積： 180000㎡總戶數(shù)：577套，1期327套容積率： 建筑形態(tài)： 133F電梯戶型面積：70－150㎡，主力面積為80－100㎡的套二和110－130㎡的套三項(xiàng)目1期推出的2單元戶型面積配比：面積 （㎡）套型套數(shù)（套）85套二3391套二3393套二132100套二66102套三66開盤時(shí)間： 2007年7月20日晚在凱賓斯基酒店正式選房銷售價(jià)格：均價(jià)7300元/㎡廣告推廣語： 城中心琴臺(tái)深處傳世府邸區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析： 本項(xiàng)目的地理位置是其最大的亮點(diǎn)，與成都軍區(qū)將軍樓相鄰，周邊被五大公園、四大人文景點(diǎn)環(huán)繞，文化底蘊(yùn)濃厚。項(xiàng)目戶型分析： 本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置和較高的配置都凸現(xiàn)了項(xiàng)目作為“傳世府邸”的優(yōu)勢(shì)，但是其戶型面積設(shè)計(jì)則又偏向常規(guī)保守的經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型，1期推出的房源都是以90㎡左右的經(jīng)濟(jì)型套二為主，只有66套102㎡的緊湊型套三。所以該項(xiàng)目在開盤后應(yīng)有較大的升值空間。購(gòu)買目的大部分都是以自住或過渡居住為主，純投資客戶的比例相對(duì)較少。7月20日晚該項(xiàng)目在開賓斯基酒店正式開盤，當(dāng)晚約有300人到場(chǎng)選房，開發(fā)商采取搖號(hào)的方式進(jìn)行選房，10人/次。面積 （㎡）套型套數(shù)（套）銷