【正文】 得本項(xiàng)目借鑒。 促進(jìn)公寓產(chǎn)品銷售 ； ， 聚集有效人氣 ； 提升后續(xù)產(chǎn)品價(jià)值 ? 根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的作用確定“唱大戲”的 3大原則： 原則 —— 結(jié)合產(chǎn)品定位，“大戲”貫串某一主題，形成系列化； 原則 —— 重要“大戲”的參與群體，盡量能與項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群相符； 原則 —— 合理分配推廣費(fèi)用，以少量“大戲”建立影響力，以大量“中、小戲” 使客戶“習(xí)慣性”的來到本項(xiàng)目 ； ? 策略：二線城市異地推廣 制造口誦傳播效應(yīng)， 充分挖掘有效客戶資源 范圍：太原、沈陽、內(nèi)蒙等城市聯(lián)動(dòng) 目的：最大化挖掘利用客戶資源，拓寬客戶層面、儲(chǔ)備誠(chéng)意客戶 奧運(yùn)前一月至少一站城市異地推廣活動(dòng) 5 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 ? 寶強(qiáng)曾出資 40萬為父母蓋房了村里最好的房子，現(xiàn)今購(gòu)買長(zhǎng)安驛送父母搬來北京看奧運(yùn)。 此活動(dòng)可于 5月 15日 18日國(guó)貿(mào)春季房展正式啟動(dòng) 5 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 ? 3月 4月 5月 6月 10月 儀式暨新聞發(fā)布 7月 8月 9月 11月 6月太原 /內(nèi)蒙站投資論壇 /王寶強(qiáng)投資長(zhǎng)安驛簽約儀式 活 動(dòng) 營(yíng) 銷 奧運(yùn)冠軍贈(zèng)房活動(dòng)持續(xù)炒作周期 盤暨奧運(yùn)冠軍贈(zèng)房啟動(dòng) 12月 4月天津 /唐山站投資論壇 5月沈陽 /大連站投資論壇 7月溫州 /杭州站投資論壇 8月武漢站投資論壇 推廣費(fèi)用600萬元 認(rèn)購(gòu)期 費(fèi)用： 180萬 30% 開盤期強(qiáng)銷期 費(fèi)用： 240萬 40% 持銷期 費(fèi)用： 180萬 30% A、 B棟公寓合計(jì) A棟公寓 資金回籠 目標(biāo) 6億元 老客戶 管 理 提升口碑傳播效應(yīng)：定期郵寄資料、持續(xù)的動(dòng)態(tài)信息發(fā)布、節(jié)日 /生日祝福、客戶通訊等 ? 建立完全直效的低成本營(yíng)銷渠道 傳播推廣 直效營(yíng)銷渠道 高檔樓盤業(yè)主傳遞信息 高檔購(gòu)物中心促銷；奧運(yùn)期間北京所有五星級(jí)酒店直投 二線城市異地推廣 立體化營(yíng)銷渠道 明星效應(yīng)促銷 大型戶外廣告牌（主體形象） 網(wǎng)絡(luò)先行啟動(dòng)（印象和口碑） 報(bào)刊廣告（反復(fù)信息灌輸） 電視廣告（形象和信息傳遞） 6 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 ? 補(bǔ)強(qiáng)地段 樹立形象 產(chǎn)品亮點(diǎn) 價(jià)值最大化 熱銷并持續(xù) 認(rèn)購(gòu)蓄勢(shì) 開盤強(qiáng)銷 持銷期 階段 活動(dòng)主題 目的 二線城市異地 推廣及奧運(yùn)冠 軍贈(zèng)房啟動(dòng) 戶外、公關(guān)活動(dòng)、 網(wǎng)絡(luò)、直投等 主題活動(dòng)延續(xù) 及喜達(dá)屋等 品牌酒店引入 戶外、報(bào)廣、直 投、事件傳播等 奧運(yùn)冠軍答謝 促銷及常規(guī)主 題活動(dòng)延續(xù) 戶外、報(bào)廣、五星級(jí)酒店直投、公關(guān)活動(dòng)等 渠道與手段 基礎(chǔ)籌備 形象導(dǎo)入 市場(chǎng)發(fā)聲 引發(fā)期待 明星代言： 長(zhǎng)安街最后 一尊 超五星級(jí) 服務(wù)式公館 現(xiàn)場(chǎng)包裝、短信、戶外、軟性炒作等 銷售周期內(nèi)《樓市》針對(duì)每一新聞點(diǎn)進(jìn)行持續(xù)炒作！ ? 時(shí)間 成交面積 成交套數(shù) 成交金額 成交均價(jià) (m2) (套 ) (元 ) (元 /m2) 2023年 1月 151 3 3914980 25927 2023年 2月 706 10 15807320 22390 2023年 3月 930 10 20346170 21878 2023年 4月 422 7 10317420 24449 2023年 5月 0 0 0 — 2023年 6月 190 2 4428235 23307 2023年 7月 95 1 2217680 23344 2023年 8月 95 1 2164005 22779 2023年 9月 0 0 0 — 2023年 10月 0 0 0 — 2023年 11月 16735 202 406557800 24294 2023年 12月 308 4 8088018 26260 合計(jì) 19632 240 473841700 24136 2023年長(zhǎng)安驛項(xiàng)目歷月消化情況： 數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、《樓市》市場(chǎng)研究部 7 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 ? 套 / 月310 10 70 2 1 1 0 020240501001502002501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月元 / 平1500017000190002100023000250002700029000310003300035000月消化量 銷售報(bào)價(jià)長(zhǎng)安驛項(xiàng)目 2023年月消化量與銷售報(bào)價(jià)對(duì)比 結(jié)論： 成交價(jià)格：銷售出的戶型以相對(duì)低價(jià)格成交 銷售情況： 2023年 510月份經(jīng)歷了較長(zhǎng)的滯銷期， 12月起 銷售再度停滯 整體數(shù)據(jù)表明客戶對(duì)目前的銷售價(jià)格接受度不高！ 7 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 ? 戶型（建筑平米） 比例 總套數(shù) 剩余套數(shù) （ D戶型） % 84 17 （ C戶型） % 84 7 （ B戶型） % 84 15 （ A戶型） % 84 17 （ A1戶型） % 42 8 戶型（建筑平米） 比例 總套數(shù) 剩余套數(shù) （ A戶型） % 270 266 （ D戶型） % 90 88 （ C戶型） % 88 88 （ B戶型） 9% 44 44 B棟戶型套數(shù)（共 378套） A棟戶型套數(shù)（共 492套） 銷售難度 難 易 中 難 銷售難度 難 易 中 難 難 數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，截止時(shí)間為 08年 1月 10日 7 Contents 項(xiàng)目概況 目標(biāo)梳理 診斷分析 整體策略 傳播推廣 銷售執(zhí)行 市場(chǎng)狀況 合作方式 ? 促銷措施的設(shè)臵思想： 客戶絕不是看中促銷優(yōu)惠條件而來買樓的，但有效的促銷措施是促 進(jìn)銷售的手段。這倆個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)上報(bào)價(jià)均超過 3萬元 /平方米，但銷售狀況不理想，世界城、新城國(guó)際 12月份分別成交 0套、 8套，成交均價(jià)約 31000元 /平方米 從區(qū)域內(nèi)三級(jí)市場(chǎng)來看，和項(xiàng)目緊鄰的樓盤如通用時(shí)代、東方瑞景等項(xiàng)目二手房報(bào)價(jià)均在 /平方米 /平方米之間。 包銷價(jià)格分析： 在假設(shè)通過市場(chǎng)銷售環(huán)節(jié)消化，銷售周期為一年，投資毛利潤(rùn)在30%的情況下，取售價(jià)最高值 /平方米計(jì)算，則收購(gòu)價(jià)格不應(yīng)該超過 ( X30%)=。 假設(shè) A、 B兩棟剩余公寓以 ，收購(gòu)總價(jià)應(yīng)為 *萬平方米 (A、 B剩余公寓面積之和 )=。 ? 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。 ? 強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競(jìng)勝。 ? 不放過任何細(xì)節(jié)。 ? 把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。任何事情想到就去做 !立即行動(dòng) ! ? 如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。 2023/3/1816:26:52 ? 在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。 ? 時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫出完美的結(jié)局來。 ? 讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 ? 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個(gè)月。 ? 命運(yùn)是一件很不可思議的東西。 ? 一個(gè)管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。 16:26:5216: ? 等待。 ? 千方百計(jì)請(qǐng)一個(gè)高招的專家醫(yī)生，還不如請(qǐng)一個(gè)隨叫隨到且價(jià)格便宜的江湖郎中。 2023年 3月 18日 4時(shí) 26分 ? 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 ? 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。人的每一步行動(dòng)都在書寫自己的歷史。 ? 速度就是一切，它是競(jìng)爭(zhēng)不可或缺的因素。 2023年 3月 18日星期六 ? 命運(yùn)本來就不公平所以我要改變命運(yùn)。 下午 4時(shí) 26分 52秒 16:26:52 ? 質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠(chéng)的最好保證。喬丹也需要隊(duì)友來一起打比賽。如果你自己的信念還站立的話。 :26:52 ? 感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報(bào)率最高的投資。慷慨?dāng)S此身。 , March 18, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :26:5216:26Mar2318Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 :26:5216:26:52March 18, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 3月 下午 4時(shí) 26分 :26March 18, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 下午 4時(shí) 26分 52秒 下午 4時(shí) 26分 16:26: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 16:26:5216:26:5216:263/18/2023 4:26:52 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 16:26:5216:26:5216:26Saturday, March 18, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 18日星期六 下午 4時(shí) 26分 52秒 16:26: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 18日星期六 4時(shí) 26分 52秒 16:26:5218 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 18, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :26:5216:26Mar2318Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 18日星期六 下午 4時(shí) 26分 52秒 16:26: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 18日星期六 4時(shí) 26分 52秒 16:26:5218 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息