【正文】 熟度等考慮，以 6年 12年的回報率不等。o 準(zhǔn)確、正確的售價體系有利于項目的出售操作 。 o ③ 結(jié)合自身商鋪的產(chǎn)租能力進(jìn)行分析。 o （ 4）開發(fā)商根據(jù)市場的租售承受力及自身旺場能力進(jìn)行綜合分析評價，制定出商鋪租、售價趨勢，再引導(dǎo)業(yè)主投資和管理租戶經(jīng)營。 o （ 2）租戶通過逐漸穩(wěn)定和增加批零業(yè)務(wù)能承擔(dān)較高水平租金（一般要 3年時間）。 o （ 3）商鋪的興旺則需要 3年以上長期的時間和總價 9%費用。 投資回收期o 附表二 ：項目在時間和費用上分析的幾項原則o （ 1）商鋪的銷售一般需要在基建期間內(nèi) （ 1 年左右時間）完成和總價 2%費用。 投資內(nèi)部收益率o （ 5） 外租面積經(jīng)營成本o （ 4） 建設(shè)總投資o （ 3） 單位建設(shè)造價o （ 2） 效益分析主要內(nèi)容o （ 1） 這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。 IRS ＝ 10000025 ／ 144000＝￥ 17． 36 假設(shè)在商國內(nèi)有 10萬個家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個店鋪在商國內(nèi)，共有 144000平方米銷售面積。 C—— 商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；o IRS ＝ CRE ／ RFo 飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。o 市場調(diào)查，針對選址要素詳盡收集和占有材料。 o o o o o o o (1)人口規(guī)模及特征： 人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入 。 最后要確定商店的區(qū)域、地點和業(yè)態(tài)等 。 第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營業(yè)。 第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來源。 第三步是對商業(yè)圈的三個組成部分進(jìn)行確定。 第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購物頻率、 平均購買數(shù)量、顧客集中程度。 第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、 信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。　　o 商圈的范圍一般可按銷售額與市場占有率指標(biāo)分為三個層次，即第一商圈，市場占有率在 30%以上，占本店銷售額的 75%；第二商圈：市場占有率在 10%以上，占本讓銷售總額的 25%；第三商圈：市場占有率在 5%以上，占本店銷售額的 5%。o 商圈確認(rèn)后，利用住戶資料算出戶數(shù)。 o 顧客調(diào)查的主要項目：（ 1）住址；（ 2）來店頻率（次 /周、次 /月）；（ 3）大型店利用頻度；（ 4）競爭店利用頻度。o 包括交通、可視性、進(jìn)出、購物、環(huán)境，都要方便顧客到達(dá)、確認(rèn)、選購，一切以顧客為中心o 前瞻性：充分考慮和預(yù)測城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境 的變化，奪取市場先機o 購買力o 成本與投資測算o 效率與速度o 標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性，不急于求成選址要素o 城市要素o （ 1）城市類型：地形、氣候、風(fēng)土，行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、 文化、教育o （ 2）城市設(shè)施：學(xué)校、醫(yī)院，能源供應(yīng)，環(huán)保o （ 3）城市交通：城際交通、城內(nèi)交通o （ 4）城市規(guī)劃：行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、道路、 大型基礎(chǔ)設(shè)施o （ 5）消費者：人口、收入、可支配收入、消費水平、 消費結(jié)構(gòu)、消費習(xí)俗、禁忌o （ 6）城市商業(yè)：數(shù)量、面積、從業(yè)人員、銷售額o （ 7）城市供應(yīng)商物業(yè)要素o （ 1）場地：形狀、地基、朝向、日照、道路銜接o （ 2）樓層、面積、層高、凈高、載荷、平面與垂直交通o （ 3）水、電、氣、暖、通訊條件o （ 4）中央空調(diào)、貨梯、客梯、消防、人防o （ 5）卸貨區(qū)、庫房、通道o （ 6）停車，機動車、自行車o （ 7）廣告位o （ 8）相鄰關(guān)系o （ 9）法律與權(quán)利瑕疵，是否依法建設(shè)，是否有抵押， 是否有拆遷可能o （ 10）租期，租金，支付方式，免租期選址禁忌o （ 1）西曬o （ 2）風(fēng)口o （ 3）斜坡o （ 4）快車道、單行道o （ 5）門前障礙，如大樹、建筑物、構(gòu)筑物、立交橋、 人行天橋o （ 6）地基、路面有高差o （ 7）門臉太窄o （ 8）無門前廣場，頂街而建o （ 9）人居環(huán)境復(fù)雜，區(qū)域臟、亂、差，治安混亂， 幾不管商圈研究是核心o 商圈要素o 1）位置，是否商圈內(nèi)主要聚客點，人流是否會 被競爭對手截流，是否有自然障礙o （ 2）人口，人口數(shù)量、密度，人均收入，購買力o （ 3）道路、交通o （ 4）競爭店，商圈飽和度o （ 5）客流量o （ 6）商圈內(nèi)規(guī)劃變化的可能性商圈的設(shè)定方法 提升商業(yè)地產(chǎn)價值的首要環(huán)節(jié)提升商業(yè)地產(chǎn)價值的首要環(huán)節(jié)一、選址工程的環(huán)節(jié)控制一、選址工程的環(huán)節(jié)控制o 所謂 [選址 ]，關(guān)鍵在于 “ 選 ” 因為選址是一項系統(tǒng)工程。o 批發(fā)市場與企業(yè)一樣，在激烈的市場競爭中，優(yōu)勝劣汰。 o 市場交易人員素質(zhì)更是參差不齊，只注重眼前利益，缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展眼光。 市場發(fā)展的重大制約因素o 部分市場管理人員和交易人員素質(zhì)低， ‘市場網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)緩慢。o 一是重視市場數(shù)量發(fā)展，不注重市場質(zhì)量提高；o 二是重建設(shè)、輕管理。o 90年代以來，中國批發(fā)市場進(jìn)入了一個快速發(fā)展時期，成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的增長點。商業(yè)地產(chǎn)的五大特性商業(yè)地產(chǎn)的五大特性o 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式 (3)o 租售結(jié)合o 商用物業(yè)建成后，投資商、開發(fā)商將其中的一部分物業(yè)出租，另一部分物業(yè)銷售；o 通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以上出租；另一種是主力店部分出租、配套商鋪出售。 產(chǎn)權(quán)形成后，物業(yè)經(jīng)過商業(yè)運營的包裝后進(jìn)入資本市場獲取良好的融資。 住宅開發(fā)的商業(yè)模式o 第三種類型為精品店模式 。o 現(xiàn)在的華潤置地是這個模式，即在同一個地域，各種產(chǎn)品同時做，產(chǎn)品多樣化，像一個百貨公司高中低檔什么產(chǎn)品都有，商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓。比較典型的是萬科模式，在不同城區(qū)的郊區(qū)大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，體制上采取一個總部強勢控制，有計劃地在郊區(qū)連鎖開店 指所有可能產(chǎn)生交易的不動產(chǎn)， 包括住宅、寫字樓、商鋪等 商業(yè)地產(chǎn)的操盤環(huán)節(jié)與招商策略 內(nèi)容提要o 商業(yè)地產(chǎn)的基本概念o 商業(yè)地產(chǎn)操盤的核心環(huán)節(jié)控制o 商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)市場的業(yè)態(tài)o 商業(yè)地產(chǎn)的招商策略o 商業(yè)地產(chǎn)的招商案例的分析o 中國房地產(chǎn)行業(yè)十大鏡像商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)房地產(chǎn)： (Commercial　 Investment　 )[根據(jù)美國商業(yè)房地產(chǎn)投資協(xié)會（ CCIM）的行業(yè)定義 ]商用房地產(chǎn) （ real estate for business) 指用于商務(wù)活動所使用的不動產(chǎn)、主要 是指單一商鋪、商場、大賣場等住宅開發(fā)的商業(yè)模式 第一種類型為沃爾瑪模式 。住宅開發(fā)的商業(yè)模式o 第二種類型為百貨公司模式。這種百貨公司模式比較多的見于過去城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來的開發(fā)公司和國內(nèi)很多綜合性的大型國營開發(fā)公司。o 這是萬通地產(chǎn)致力追求的模式，只在少數(shù)高端市場進(jìn)行精品店經(jīng)營，我可能賣的車是勞斯萊斯，一天賣不出幾輛，但是每一輛的價格高，所以營業(yè)額較高。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式 (1)o 只租不售：物業(yè)建成后，形成獨立的產(chǎn)權(quán)，通過招商合作制與商戶簽訂租約，收取租金作為現(xiàn)金流的主要來源。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式 (2)o 只售不租 ：物業(yè)建成后，整體出售或者將產(chǎn)權(quán)分割后再進(jìn)行銷售，也就是當(dāng)前比較流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等；開發(fā)上通常希望通過提供后期的物業(yè)管理為項目提供服務(wù)。這種模式大都是迫于資金的壓力。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有本質(zhì)上的區(qū)別；商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有本質(zhì)上的區(qū)別；o 商業(yè)地產(chǎn)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的研究和分析商業(yè)地產(chǎn)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的研究和分析o 商業(yè)地產(chǎn)必須遵循社會的專業(yè)分工商業(yè)地產(chǎn)必須遵循社會的專業(yè)分工o 商業(yè)地產(chǎn)高回報的同時風(fēng)險同樣很大商業(yè)地產(chǎn)高回報的同時風(fēng)險同樣很大o 商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究住宅地產(chǎn)面臨的變革住宅地產(chǎn)面臨的變革o 傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國家宏觀政策調(diào)控之苦傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國家宏觀政策調(diào)控之苦o 傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運動傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運動o 傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變中國流通行業(yè)主力業(yè)態(tài)o （ 1）便利店（ convenience store）o （ 2）超市（包括食品超市和綜合超市）（ supermarket）o （ 3）大型超市（ hypermarket）o （ 4）倉儲式會員店（ warehouse club）o （ 5）百貨店（ department store）o （ 6）專業(yè)店（ speciality store）o （ 7）專賣店（ exclusive shop）o （ 8）家居建材商店（ home center）o （ 9）購物中心（ shopping center/shopping mall）o (10) 專業(yè)市場（ speciality mauket)中國批發(fā)市場起源o 從 80年代初期，大致由三個方面形成，o 一是原有農(nóng)貿(mào)市場和集貿(mào)市場基礎(chǔ)上發(fā)展起來的；o 二是在原有商業(yè)、糧食、物資、供銷等流通部門的購銷中心的基礎(chǔ)上形成的；o 三是為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求而興建的。 市場發(fā)展缺乏創(chuàng)新，發(fā)展后勁不足。市場投資主體對市場的管理僅僅停留在物業(yè)管理的層次上；o 三是交易方式落后，許多市場仍停留在原始的 “ 一手錢，一手貨 ” 的交易模式上，攤位制仍是大多數(shù)市場普遍采用的辦法o 四是面對日益激烈的市場競爭，市場缺乏適應(yīng)性，對經(jīng)營品種不能及時作調(diào)整o 五是市場缺乏發(fā)展資金，不能及時有效地完善市場功能；o 六是市場管理機制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場競爭中仍采用過去老一套管理辦法和營銷方式。o 管理人員熟悉集貿(mào)市場的運作，對現(xiàn)代流通模式和現(xiàn)代企業(yè)管理方式了解得少。o 市場網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)緩慢，更是制約大多數(shù)市場發(fā)展的重大因素。中國專業(yè)（批發(fā)）市場的戰(zhàn)略性調(diào)整、創(chuàng)新與發(fā)展o 批發(fā)市場從起步到發(fā)展有近 20余年，雖然全國發(fā)展很不平衡，東部沿海省市已基本飽和，中西部地區(qū)還有較大發(fā)展空間，o 從總體上講，中國的批發(fā)市場已基本完成發(fā)展期而進(jìn)入調(diào)整期，面臨著一個業(yè)態(tài)提升，扶優(yōu)扶強，功能擴(kuò)充，管理升級，二次創(chuàng)業(yè)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。o 但批發(fā)市場這種流通模式在相當(dāng)一段時間內(nèi)，如在 2023年至2023年期間，由于中國還是一個發(fā)展中國家，城市化水平低，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費習(xí)慣，還將存在與發(fā)展，充滿著活力，但數(shù)量不應(yīng)增加，而應(yīng)減少，一些名牌批發(fā)市場將存在更長的時間，特別是農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場存在的時間會更長。o 選址不是在 “ 找地 ”o 選址的核心理念： “ 引鳳筑巢 ” 而不是 “ 筑巢引鳳 ”終端為主，渠道制勝o Location， Location， Location， —— 店址，店址，還是店址o “ 一步差三市 ”o 商業(yè)物業(yè)的資本價值首先在于選址選址的要訣o 金角： 城市主要干道的交叉路口的 把角為上等立地 (十字、轉(zhuǎn)盤） o 銀邊： 城市主要干道的邊緣地帶、 商業(yè)特色街的中間地段o 草肚皮： 人口集中的腹地地帶、大 型社區(qū)主干道等當(dāng)前中國選址必須解決的四個缺乏當(dāng)前中國選址必須解決的四個缺乏缺乏一：缺乏專業(yè)的、系統(tǒng)的選址策略；缺乏二：缺乏對商業(yè)和地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)整合的經(jīng)驗；缺乏三：缺乏理性的投資評估、熱衷于概念炒 作和盲目追風(fēng)；缺乏四：缺乏對國情的正確認(rèn)知，夸大個別案 例效應(yīng)；選址的基本原則o 適用性：根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃及業(yè)態(tài)特點選址o 便利性：針對目標(biāo)客戶群，以顧客為導(dǎo)向o 首先是為顧客選址，其次為自已選址，最后才是為自己未來所遇到的競爭選址。o 在實際動作中，超市主要可以通過實施來店顧客問卷調(diào)查的方法來設(shè)定商圈。o 將約 100～ 150份問卷所收集的住址在地圖上標(biāo)示畫線即使商圈的范圍自然展現(xiàn)。o 戶數(shù)乘以每月生活費用支出，即為一家店鋪營業(yè)額。商圈的劃分（不同業(yè)態(tài)的差異）第一商圈第一商圈以以 1km為半徑的，為半徑的，也叫做核心商圈也叫做核心商圈第二商圈第二商圈以以 3km為半徑的，為半徑的，也叫做次級商圈也叫做次級商圈第三商圈第三商圈以以 5km以上為半徑的，以上為半徑的，也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈商圈分析的步驟o 一般可分為以下幾步：o o o o o o o 附表三：商圈分析的內(nèi)容與步驟商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：o 人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。 (2)勞動力保障 ：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培