商業(yè)地產(chǎn)的操盤策略與商圈研究培訓(xùn)-展示頁(yè)
2025-03-05 15:01本頁(yè)面
【正文】 ) 指所有可能產(chǎn)生交易的不動(dòng)產(chǎn)， 包括住宅、寫字樓、商鋪等 [根據(jù)美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)（ CCIM）的行業(yè)定義 ] 商用房地產(chǎn) （ real estate for business) 指用于商務(wù)活動(dòng)所使用的不動(dòng)產(chǎn)、主要 是指單一商鋪、商場(chǎng)、大賣場(chǎng)等 住宅開發(fā)的商業(yè)模式 第一種類型為沃爾瑪模式 。 比較典型的是萬(wàn)科模式，在不同城區(qū)的郊區(qū)大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，體制上采取一個(gè)總部強(qiáng)勢(shì)控制，有計(jì)劃地在郊區(qū)連鎖開店 住宅開發(fā)的商業(yè)模式 ? 第二種類型為百貨公司模式。這種百貨公司模式比較多的見(jiàn)于過(guò)去城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)的開發(fā)公司和國(guó)內(nèi)很多綜合性的大型國(guó)營(yíng)開發(fā)公司。 ? 這是萬(wàn)通地產(chǎn)致力追求的模式，只在少數(shù)高端市場(chǎng)進(jìn)行精品店經(jīng)營(yíng)，我可能賣的車是勞斯萊斯，一天賣不出幾輛，但是每一輛的價(jià)格高，所以營(yíng)業(yè)額較高。 產(chǎn)權(quán)形成后，物業(yè)經(jīng)過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的包裝后進(jìn)入資本市場(chǎng)獲取良好的融資。 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式 (3) ?租售結(jié)合 ? 商用物業(yè)建成后，投資商、開發(fā)商將其中的一部分物業(yè)出租，另一部分物業(yè)銷售； ? 通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以上出租；另一種是主力店部分出租、配套商鋪出售。 商業(yè)地產(chǎn)的五大特性 ? 商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有本質(zhì)上的區(qū)別； ? 商業(yè)地產(chǎn)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的研究和分析 ? 商業(yè)地產(chǎn)必須遵循社會(huì)的專業(yè)分工 ? 商業(yè)地產(chǎn)高回報(bào)的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)同樣很大 ? 商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究 住宅地產(chǎn)面臨的變革 ? 傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國(guó)家宏觀政策調(diào)控之苦 ? 傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運(yùn)動(dòng) ? 傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變 中國(guó)流通行業(yè)主力業(yè)態(tài) ? （ 1）便利店（ convenience store） ? （ 2）超市（包括食品超市和綜合超市）（ supermarket） ? （ 3）大型超市（ hypermarket） ? （ 4）倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（ warehouse club） ? （ 5）百貨店（ department store） ? （ 6）專業(yè)店（ speciality store） ? （ 7）專賣店（ exclusive shop） ? （ 8）家居建材商店（ home center） ? （ 9）購(gòu)物中心（ shopping center/shopping mall） ? (10) 專業(yè)市場(chǎng)（ speciality mauket) 提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的首要環(huán)節(jié) 一、選址工程的環(huán)節(jié)控制 ? 所謂 [選址 ]，關(guān)鍵在于 “ 選 ” 因?yàn)檫x址是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。 ? 包括交通、可視性、進(jìn)出、購(gòu)物、環(huán)境，都要方便顧客到達(dá)、確認(rèn)、
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