【正文】 8992 4800 200 120 60%三居 126139 4800 110 40 36%泛美華庭項目主要以兩居為主，供應(yīng)量較大銷售情況216。216。216。216。216。216。 明廚明衛(wèi)設(shè)計216。南北通透，戶型方正。衛(wèi)生間與廚房位置互換效果更好。主臥 270轉(zhuǎn)角飄窗視野開闊。首創(chuàng)國際城 產(chǎn)品線121平米三居室 133平米三居室216。216。216。首創(chuàng)國際城 首創(chuàng)國際城 產(chǎn)品線47平米一居室 92平米二居室216。216。 首創(chuàng)國際城 客戶線216。216。客戶線216。價格在奧體版塊內(nèi)高層產(chǎn)品中屬中、高等價位216。銷售情況首創(chuàng)國際城216。從剩余產(chǎn)品分析，市場以兩居、三居剩余產(chǎn)品為主，占市場份額的 77%，二居產(chǎn)品市場競爭激烈；一居產(chǎn)品相對較少占 18%，今后小戶型產(chǎn)品主打差異化和增加附加值將成為提高產(chǎn)品競爭力的有力手段，實現(xiàn)較快去化的主要產(chǎn)品之一。從目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總量來看，供應(yīng)量以二居室和三居室為主，占到區(qū)域總供應(yīng)量的 76%， 四居及躍層占 10%，一居室占 14%，一居室相對供應(yīng)量較少。我項目戶型配比相對合理，在區(qū)域市場中我項目可做精裝小戶型產(chǎn)品，主打差異化。216。小 結(jié)216。我項目占一居市場份額的 47%，為區(qū)域市場最高。 我項目戶型配比相對合理，在區(qū)域市場中我項目可做精裝小戶型產(chǎn)品，主打差異化。（套） 區(qū)域內(nèi) 坤泰新界 、 萬科新里程、金地國際花園產(chǎn)品線豐富，戶型較好均為南北通透的板樓 銷售情況較好，其他項目產(chǎn)品剩余量都較大，目前形式不容樂觀，區(qū)域競爭激烈。價 格：我項目價格在區(qū)域內(nèi)處于中等價格，與競爭項目價格并無明顯優(yōu)勢。二期產(chǎn)品定位及建議宏觀市場渾南區(qū)域市場分析競爭項目個案目前渾南地區(qū)在售項目與本項目形成直接競爭的主要有 7個分別是：奧體板塊：首創(chuàng)國際城 /泛美華庭 / SR新城 / 坤泰新界 / 金地國際花園 長青板塊：萬科新里程 / 金地濱河國際社區(qū) 潛在項目：保利達 /名流競爭項目分布圖五里河核心商務(wù)區(qū)奧體板塊奧體板塊一級輻射區(qū)一級輻射區(qū)渾河沿岸二級輻射區(qū)渾河沿岸二級輻射區(qū)沿海賽洛城坤泰新界金地國際花園萬科新里程沿海賽洛城首創(chuàng)國際城泛美華庭金地濱河國際社區(qū)項目 容積率 物業(yè) 銷售均價 戶型 總套數(shù) 成交套數(shù) 銷售率 　剩余套數(shù)名稱 　 類型 (元 /平) 1居 2居 3居以上 　 　 　 1居 2居3居及以上坤泰新界 多層 4800 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 1050 900 85% 套數(shù) 套數(shù) 套數(shù)高層板樓 58平 17584120平 400108140平 475 10 80 60首創(chuàng)國際城3 高層 4800 48平 80 88117平 420 121171平 400 4750 165 3% 20 345 370SR國際新城 高層 3700 5765平 30 87128平 220 122180平 170 5000 1650 33% 25 205 155泛美華庭 3高層塔樓 4700 60平 909092平 200 120平 110 1033 230 22% 50 50 85金地國際花園2　多層小高層4500 　 　 8791平 600　 119140平1200　 1800 1300　 61% 　 180 320　萬科新里程高層4300 58平 100 88107平 700 122133平 300 1100 850 77% 3 150 95層板樓金地國際濱河社區(qū)2多層小高層4300 68平 110 8992平 200 110135平 120總9000 60 14% 100 185 85一期430沿海賽洛城 高層 4500 5369平 480 89109平 312 114131平 168 960 183 19% 384 250 143容 積 率：我項目和 SR國際新城為最高達到 ，但是 SR銷售均價低于我項目。物業(yè)類型：競爭項目以多層，小高層為主戶型南北通透，我項目產(chǎn)品形式無法改變，應(yīng)多以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理化與差異化來縮短與競爭項目的劣勢。區(qū)域市場產(chǎn)品總量與投放量 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總量較大，坤泰新界、金地濱河國際、首創(chuàng)國際城剩余存量較多，未來產(chǎn)品競爭將更加激烈。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品推出量、銷售量及剩余量（套）區(qū)域內(nèi)各戶型總量 目前區(qū)域在售產(chǎn)品主要以兩居、三居為主，體量較大；我項目以一居、兩居產(chǎn)品為主且一居產(chǎn)品供應(yīng)量較大。區(qū)域內(nèi) 1—4 居產(chǎn)品所占比例一居室共 1015套，所占比例為 14%，二居室，共 3052套，所占比例為 43%，三居室共 2313套，所占比例為 33%，四居與躍層 680套，比例為 10%。 占兩居市場份額的 10%區(qū)域內(nèi)項目戶型存量情況項目名稱 一居面積 兩居面積 三居 四居及躍層泛美華庭 60 9092 120金地國際花園 8791 119140 180坤泰新界 58 84120 108140 160萬科新里程 58 88107 122133金地濱河國際社區(qū) 68 8992 110135首創(chuàng)國際 48 88117 121135 145171沿海賽洛城 5369 89109 114130SR 5765 78128 122135 145180合計套數(shù) 594 1445 1120 183由以上數(shù)據(jù)可見，區(qū)域競爭項目在售產(chǎn)品以二居、三居存量較大，競爭激烈，一居產(chǎn)品相對較少，我項目占剩余一居產(chǎn)品份額的 65%。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總量較大，坤泰新界、金地濱河國際、首創(chuàng)國際城剩余存量較多，未來產(chǎn)品競爭將更加激烈。區(qū)域內(nèi)坤泰新界、萬科新里程、金地國際花園銷售量較好，其他項目銷售情況都不容樂觀。216。216。宏觀市場渾南區(qū)域市場分析競爭項目個案開 發(fā) 商：沈陽首創(chuàng)新資置業(yè)有限公司項目地址：渾南區(qū)西路 1號 物業(yè)公司：北京盛世物業(yè)管理有限公司建 筑 商：北京城建景觀設(shè)計：上海地爾國際建筑類別：高 層裝修情況：毛坯價 格： 4800元 /平方米開盤時間： 20230928入住時間： 20231231 總建筑面積： 61萬平方米 占地面積： 17萬平方米 容 積 率： 3綠 化 率： 43%首創(chuàng)國際城 產(chǎn)品基本情況戶型配比戶型 主力面積 (㎡ ) 均價（元 /平米） 套數(shù) 銷售量 銷售率一居 47 4800 80 60 75%兩居 88116 5000 420 75 17%三居 98135 5000 360 25 7%四居 140200 5000 40 5 12%首創(chuàng)國際城 戶型配比以兩居、三居為主一居小戶型產(chǎn)品去化速度快，需求較大。 該項目 2023928號一期開盤，推出 400百套房源，開盤前三天優(yōu)惠認購價格 4300元，之后又加推 500套，均價回歸最初制定均價 4800元 /平米。受大勢影響和日益濃厚的觀望心理，由于成本較高無降價趨勢，銷售緩慢。根據(jù)上圖所示客戶來源區(qū)域主要為沈河、和平，占總體需求率的 65%，渾南、大東也是具有一定的購買力的區(qū)域。從客戶職業(yè)特征方面來看，白領(lǐng)、公務(wù)員、企業(yè)中管比重較大，一般職員與私營業(yè)主所占比例較小。依圖表反應(yīng)來看該項目推廣方式以報廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短息等媒介主，該項目推廣力度較小，目前推廣基本停滯。從置業(yè)情況反面來看，主力客戶群為二次置業(yè)及一次以上置業(yè)，以提高居住品質(zhì)為主。戶型方正，布局合理，居住舒適度高。92平二居室南北通透戶型方正，設(shè)計合理，客廳采用開敞式陽臺，附加值較高。主客臥房門對開，私密性較差。全明戶型設(shè)計，南北通透216。216。216。216。主次臥門對開，影響實用性。 區(qū)位：首創(chuàng) ?國際城位于渾南的核心位置，與五里河 CBD隔河相望，經(jīng)渾河橋順暢承接金廊的便捷與繁華。 品牌：首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司，乃中國大型地產(chǎn)綜合營運商，是北京大型國有企業(yè)集團首創(chuàng)集團旗下之地產(chǎn)旗艦 ，國際城是首創(chuàng)置業(yè)旗下三大產(chǎn)品線之一 。 產(chǎn)品：項目建筑類型為高層板樓，面積區(qū)間 47—200 平米，產(chǎn)品線較豐富，產(chǎn)品以二、三居為主，戶型多為南北通透型格局，采光效果好，居住舒適度高 。 銷售情況：項目 2023年 9月 28日開盤，放出 400套房源，經(jīng)過 3個多月蓄客期，開盤一周內(nèi)銷售 150余套，后期銷售滯緩。 客群情況：客戶主要來源于沈河、和平，其次為鐵西，從職業(yè)特征來看，主要購買力來自公司職員、公務(wù)員、私營業(yè)主及年輕白領(lǐng)等。 該項目 2023628號開盤，一期推出 400百套房源，由于蓄客期較長，開盤當(dāng)天去化 160套左右，進入 7月后銷量下降幅度較大，受奧運賽事的影響以及現(xiàn)階段房地產(chǎn)大勢不好，觀望情緒濃厚的環(huán)境下，至今整體銷售態(tài)勢沒有好轉(zhuǎn)。根據(jù)上圖所示客戶來源區(qū)域主要為沈河、和平、大東，鐵西、皇姑也有部分客戶。從客戶職業(yè)特征方面來看，私營業(yè)主所占比重較高，其次為一般職員與金融系統(tǒng)工作人員。依圖表反應(yīng)來看該項目推廣方式較少，以報廣、路牌、網(wǎng)絡(luò)為主，老客戶介紹也有一定的效果。從置業(yè)情況反面來看，主力客戶群為二次置業(yè)及三次以上置業(yè)，以提高居住品質(zhì)為主。戶型較方正，西側(cè)采光較好216。戶型方正，布局緊湊，明廚明衛(wèi)設(shè)計大景觀陽臺突出視覺開闊性，日照充足。全明戶型設(shè)計，采光效果理想，客廳設(shè)計轉(zhuǎn)角窗外延了室內(nèi)的空間和視線。 區(qū)位： 項目落座于城市二環(huán)外邊緣，緊鄰青年大街南端，連接渾南大道，臨近地鐵二號線，屬奧體板塊開發(fā)較早較完善的區(qū)域，具有一定的地段優(yōu)勢。 品牌： 泛華建設(shè)原為北京一家建筑公司，本項目為進軍東北第一個項目。 產(chǎn)品： 該項目建筑類型為高層塔樓，產(chǎn)品以 8992平米兩居產(chǎn)品為主，產(chǎn)品朝向設(shè)計較好，在