【正文】 于起步階段，區(qū)域認(rèn)知度較差； ◆區(qū)域環(huán)境較好，具有良好的發(fā)展前景； ◆區(qū)域價格承受能力較北部新區(qū)有較為明顯的差距，約 1500元 /㎡ ； ◆未來三年內(nèi)潛在供應(yīng)量巨大，每年推售體量超過 80萬方； 關(guān)鍵詞： 認(rèn)知較差 前景良好 潛在競爭激烈 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 項目定位多維度思考 2 市場指導(dǎo)下的定位思考 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 項目定位多維度思考之 定位思考模型 判斷項目影響 力和輻射力 判斷目 標(biāo)客群 尋找市場空白 推導(dǎo)開發(fā)節(jié)奏 對產(chǎn)品設(shè)計 影響因素提出 針對性建議 支撐條件： 客戶需求研究 支撐條件： 結(jié)合競爭對手特性研究 支撐條件： 研判區(qū)域地位及項目地位 支撐條件： 結(jié)合以上因素 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 項目定位多維思考之 區(qū)域地位研判 從總體區(qū)位上來看，空港新城有著不弱于北部新區(qū)的城市形象； 項目所在區(qū)域位于未來新舊兩大中心中部，依托空港配套、產(chǎn)業(yè)改革、 交通改善等有利條件，將成為未來空港新城最適宜居住的區(qū)域。 1. 站在城市發(fā)展的角度來看，空港新城有著非常巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 發(fā)展中軸線 城市綠心 本案 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 對模具院是否熟悉只知道地方31%比較熟悉30%非常熟悉4%完全不熟悉35%建筑形態(tài)需求別墅2%普通多層21%花園洋房17% 高層/ 小高層60%對建筑形態(tài)的傾向疊拼別墅1%花園洋房7%普通多層18%高層 / 小高層74%全市客戶 空港新城目前對于外界的影響力有限，其他區(qū)域客戶對于空港新城認(rèn)知有限；區(qū)域輻射能力目前以內(nèi)需為主，占總體客群的 ％，對外輻射目前僅限于三北區(qū)域；洋房客戶對于空港新城的接受度高于其他類型物業(yè)客戶。 項目定位多維思考之 客戶認(rèn)知及傾向性分析 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 項目定位多維思考之 區(qū)域市場空白研判 2022年渝北區(qū)各板塊及北部新區(qū)住宅供應(yīng)列表 板塊 供應(yīng)量 （萬方） 獨立別墅 （㎡） 聯(lián)排別墅 （㎡） 疊加別墅 （㎡） 花園洋房 （㎡） 多層 （㎡） 小高層 （㎡） 高層 （㎡） 空港新城 0 0 0 45616 0 103732 37653 回興 18778 9856 13337 14560 66204 101324 268812 龍頭寺 0 0 0 0 0 9223 520490 新牌坊 冉家壩 0 0 0 41000 0 13740 588246 新溉路 0 0 0 9500 0 71447 195914 龍溪鎮(zhèn) 松樹橋 0 0 0 0 0 22100 28900 五黃路 0 0 0 0 0 0 93946 渝北小計 18778 9856 13337 110676 66204 321566 1733961 北部新區(qū) 29134 82677 0 293558 17380 128357 892899 重慶歷年洋房產(chǎn)品去化綜合 01000202230004000500060002022 2022 2022 202200 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 6年度供應(yīng)量 年度消化量 供銷比未來 2年左右洋房潛在供應(yīng)情況 區(qū) 域 項目名稱 規(guī)模 備 注 區(qū)域 項目名稱 規(guī)模 備注 南岸區(qū) 同景國際城 后期 500套 規(guī)劃未定 北部新區(qū) 金科 加勒比 500余套 —— 北部新區(qū) 龍湖 酈江 320余套 北部新區(qū) 公園一號 86套 巴南區(qū) 融匯半島 650套 規(guī)劃未定 北部新區(qū) 奧林匹克花園 后期約 760套 巴南區(qū) 恒大 十方界 188套 合計 7000 洋房產(chǎn)品為項目最佳進入切入點 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 項目定位多維思考之 區(qū)域市場空白研判 07年度物業(yè)成交情況 空港新城各物業(yè)推出體量（平方米）花園洋房,45616小高層,103732高層, 3 7 6 5 3各年度地塊成交情況 年 份 成交地塊 總建筑規(guī)模 平均容積率 平均規(guī)模 2022 4 2022 7 2022 1 2022 18 合計 30 未來 3年左右時間，片區(qū)內(nèi)將有超過 400萬方的項目陸續(xù)面市，以洋房產(chǎn)品為潛在供應(yīng)體量不足 50萬方，平均每年供應(yīng)體量約為 。 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 項目定位多維思考之 區(qū)域市場空白研判 紅樹林一期戶型配比列表（全為花園洋房） 戶型 面積 套數(shù) 比例 銷售速度對比 2*2*2 7483 38 % 當(dāng)天銷售達 98％，二房及 120左右三房相對較快 3*2*2 100123 104 % 4*2*2 120136 41 % 5*3*2 156175 41 % 紅樹林二期戶型配比列表 建筑形態(tài) 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 合計比例 開盤當(dāng)天銷售率 花園洋房 3*2*2 97 110 48 % % 67％ 115118 15 % 80％ 4*3*2 150159 33 % % 55％ 181 12 % 83％ 小高層 2*2*1 69 66 % 86％ 2*2*2 7483 172 % 85％ 3*2*2 90103 152 % 82％ 盛景天下各期戶型配比情況 期數(shù) 戶型 一房 兩房 三房 四房 一期 面積 / 6974 87114 140 比例 0 % % % 二期 面積 3548 5773 97103 140 比例 10% 50% 35% 5% 三期 面積 3748 6678 107 / 比例 4% 56% 40% 0 匯祥好萊塢一期物業(yè)戶型配比情況 戶型類型 套內(nèi)面積 套數(shù) 成交單價 開盤當(dāng)天銷售率 2*2*1 33 3555 42﹪ 2*2*1 33 3575 21﹪ 2*2*1 33 3585 36﹪ 2*2*1 32 3610 73﹪ 2*2*2 33 3710 76﹪ 2*2*2 33 3670 94﹪ 2*2*2 33 3690 36﹪ 3*2*2 33 3640 73﹪ 從區(qū)域競爭的角度來看，高層 /小高層產(chǎn)品由于受到來自競爭板塊和區(qū)域內(nèi)部的雙重競爭壓力，市場前景堪憂。故雖然洋房產(chǎn)品也面臨一定競爭，但卻不失為一種在風(fēng)險與價值綜合后的最佳選擇。 考慮到未來三年內(nèi)區(qū)域內(nèi)的大量產(chǎn)品面市，項目單期推盤體量不宜過大。根據(jù)本社區(qū)的初步規(guī)劃指標(biāo)，總建筑面積為 50萬平方米，商業(yè)的規(guī)模初步為 。 十年城 68 ％ 1： 41 龍湖藍湖郡 48 3 % 1： 16 紅樹林 22 ％ 1： 匯祥 藍溪谷地 ％ 1： 33 項目定位多維思考之 項目商業(yè)體量專項分析 本項目商業(yè)易定位于社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，其商住規(guī)模比例可以初步確定為在 1： 20左右，則根據(jù)總建筑面積 50萬平方米測算，商業(yè)面積約為 左右。 根據(jù) 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 》 ，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)