房地產(chǎn)價格制定及推盤策略匯報-展示頁
2025-02-28 01:33本頁面
【正文】 素出發(fā)： 9. 品牌 項目 林茵 紅郡品牌 凱德 萬科位置 美國學(xué)校正對面 距美國學(xué)校、蘭喬圣菲、西郊莊園等區(qū)域東 1千米建筑密度 密度較低 密度相對高景觀 中央景觀湖 櫸樹小林、諸翟公園立面 現(xiàn)代風(fēng)格 英式風(fēng)格，豐富立面戶型 聯(lián)排 235295公寓 143256聯(lián)排 220240疊加 180200裝修 檔次相當(dāng) 檔次相當(dāng)配套 雙會所 諸翟公園 \蘭喬會所 \文化中心（功能待定）物管 仲量聯(lián)行 萬科物業(yè)附加值 聯(lián)排送花園、露臺、地下室 花園較小，部分露臺、部分無地下室和車位紅郡與林茵 10項對比通過產(chǎn)品十項比較 ,來評判紅郡對應(yīng)的產(chǎn)品價值：競爭對比定價 權(quán)重說明：? 對比權(quán)重主要基于客戶購買別墅所考慮因素的重要程度? 產(chǎn)品因素中， 立面、戶型、配套、附加值 等為客戶考慮的主要因素? 開發(fā)商品牌、物業(yè)管理 、為僅次于四大因素外考慮的因素? 從兩個樓盤對比角度而言、 位置、裝修、建筑密度、景觀 相對考慮較少競爭對比定價紅郡與林茵 10項對比項目 立面 戶型 配套 附加值 品牌 物管 位置 裝修 建筑密度 景觀比例 15% 15% 10% 15% 5% 10% 10% 5% 5% 10%注 :以上數(shù)據(jù)為 86組意向客戶復(fù)選統(tǒng)計 紅郡與林茵聯(lián)排對比評分項目 權(quán)重 林茵中心聯(lián)排 紅郡帶地 庫聯(lián)排 備注品牌 5% 8 9 萬科品牌在國內(nèi)優(yōu)于凱德位置 12% 9 7 林茵緊臨美國學(xué)校、蘭喬等高檔別墅區(qū)，紅郡獨(dú)立于東面，周邊多動遷戶，區(qū)域位置感差建筑密度 5% 6 5 林茵屬于聯(lián)排產(chǎn)品合理容積率范圍，紅郡接近多層容積率，相對分值低景觀 10% 8 6 林茵設(shè)計中心湖，紅郡僅有 29棵櫸樹及外部的諸翟公園，但享受到的戶數(shù)較少立面 15% 5 10 英式風(fēng)格對客戶沖擊力非常大，而林茵立面與紅郡一比較，立顯其弱勢戶型 15% 5 7 林茵聯(lián)排別墅設(shè)計達(dá)到 240290，面積偏大，而紅郡在戶型設(shè)計上較為合理裝修 5% 7 8 紅郡地上每層均設(shè)地暖，林茵僅一樓設(shè)地暖配套 8% 7 2(5) 林茵為雙會所，紅郡社區(qū)內(nèi)無配套，文化中心未確定 ,紅郡有 諸翟公園 \蘭喬會所 (若文化中心確定，則分值為 5)物管 10% 7 8 萬科物業(yè)在金豐區(qū)域已經(jīng)形成良好品牌附加值 15% 9 7 林茵聯(lián)排全部有地下室，花園大，位于中央景觀區(qū)紅郡帶地庫 ,花園較小 ,分值略低合計 100% 70 71(73) 分值比為 1: (1:)競爭對比定價 紅郡與林茵聯(lián)排對比評分1. 紅郡帶地庫聯(lián)排與林茵聯(lián)排對應(yīng)分值比為 :1及 :1。 紅郡應(yīng)以此價格作為參考點(diǎn)，而非 19174元 /平米。競品對應(yīng)原則 產(chǎn)品類型 推出套數(shù) 單套面積（ ㎡ ） 銷售價格（萬元 /㎡ ） 總價（萬） 競爭關(guān)系 紅郡產(chǎn)品中心區(qū)聯(lián)排 17 247295 470560 聯(lián)排帶地庫平層電梯公寓北青公路公寓24 143 185疊上23 179 232通過林茵與紅郡類似產(chǎn)品價格，推導(dǎo)紅郡產(chǎn)品價格，產(chǎn)品對應(yīng)關(guān)系如下表：競爭關(guān)系分析 第一批 51套第三批 27套第四批 71套公寓第二批 63套05年 11月報價 /㎡ 成交 /㎡ 報價 /㎡ 06年 9月 9日報價 /㎡ 成交 /㎡ 06年 6月06年 3月報價 /㎡ 成交 /㎡ 推出期數(shù) 套數(shù) 戶型面積 報價(萬元 /㎡ )成交單價(元 /㎡ )成交總價(萬元 /套 ) 銷售狀況第四批 71 143256 —— —— 開盤當(dāng)天預(yù)定 2套第三批 27 252295 19174 486626 開盤當(dāng)日成交9套 3個月累計成交 11套第二批 63 235276 15813 372428 20天完成 70% 3個月售完第一批 51 242279 14208 3433962個月完成80% 5個月競品對應(yīng)產(chǎn)品價格研判 小結(jié)：? 目前西郊 林茵湖畔作為競爭對比；?目前形成競爭的為 紅郡帶地庫聯(lián)排 與 林茵中心景觀區(qū)聯(lián)排 。 林茵湖畔項目概況： 占 地： 19萬㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 432套 產(chǎn)品規(guī)劃：聯(lián)排 +四層平層電梯公寓 聯(lián)體別墅： 237277㎡ 公 寓： 147256㎡ 地下室： 6575㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 20232500元㎡ 根據(jù)目前 86組意向客戶基本以西郊 林茵競爭參考招商 萬科 紅郡價格制定及推盤策略匯報20230913 匯報要點(diǎn)紅郡一期均價制定紅郡 2023年推盤方案 競品對比定價定價系數(shù)修正客戶價格論證一期均價建議產(chǎn)品分類分析西郊 依云郡案例參考客戶需求定價思路均價制
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