【正文】 尬局面。 、寫字樓區(qū)域分布特征 ? 、山東路沿線區(qū)域 山東路商務(wù)大道的定位是輻射山東半島經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域性商務(wù)區(qū)，該區(qū)域目前正在進(jìn)行緊張的施工建設(shè)，（預(yù)測）未來的 35年將陸續(xù)建成行政辦公、商住及文化娛樂等較具個(gè)性特征的國際商務(wù)專區(qū)，該區(qū)域具有強(qiáng)大的個(gè)性商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間。 第二部分 市場調(diào)查總結(jié) 、寫字樓區(qū)域分布特征 、寫字樓物業(yè)品質(zhì)特征 、寫字樓市場供給、需求及價(jià)格特征 、寫字樓區(qū)域分布特征 ? 、核心 CBD區(qū)域（延安三路以東、福州路以西、香港中路沿線區(qū)域） 延安三路以東、福州路以西、香港中路沿線區(qū)域已被規(guī)劃確定為青島市的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心區(qū)域。會(huì)展三期寫字樓 營銷方案 SHANDONG CENTALINE PROPERTY CONSUL TANTS LTD. 第一部分、工作排期（略） 注：依據(jù)上述工作時(shí)間排期，在認(rèn)籌階段的前期 3月 5日開始）銷售中心不會(huì)全面啟用，故在此階段需要有一臨時(shí)接待認(rèn)籌客戶的場所（一個(gè)月左右時(shí)間）。 說明：我司針對(duì)相關(guān)工作進(jìn)行了排期，之前已經(jīng)與貴司交流，在此不再討論。既為青島市核心CBD區(qū)域，該區(qū)域目前方興未艾，（預(yù)測）未來的 35年將陸續(xù)建成集行政辦公、餐飲商貿(mào)、商住及文化娛樂為一體的國際商務(wù)中心區(qū)，該區(qū)域具有強(qiáng)大的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間。 、寫字樓區(qū)域分布特征 ? 、團(tuán)島及八大峽周邊區(qū)域 由于青島市政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心的轉(zhuǎn)移，近幾年該區(qū)域商業(yè)運(yùn)營的人氣一直呈下降趨勢(shì)，到目前為止與東部已形成非常大的差距。 、寫字樓區(qū)域分布特征 ? 、遼寧路周邊區(qū)域 青島市未來科技街的城市規(guī)劃已明確定位在遼寧路周邊區(qū)域，該區(qū)域目前已初具電子、科技產(chǎn)業(yè)鏈的雛形，同時(shí)也出現(xiàn)了部分區(qū)域性商務(wù)區(qū)的特征，但尚未十分完善、明顯。該區(qū)域具有一定量的專一性商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間。第二產(chǎn)業(yè)的走強(qiáng)一定會(huì)促進(jìn)相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，同時(shí)西海岸也是青島市未來重要的港口經(jīng)濟(jì)中心，相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)也會(huì)有較大程度的發(fā)展。該區(qū)域具有強(qiáng)大的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間。一方面，要以 兩線、三區(qū)、四類項(xiàng)目 為重點(diǎn)，加快 20多個(gè)投資過億元大項(xiàng)目建設(shè)，將嶗山打造成高水平的 中央商務(wù)區(qū) 。 嶗山區(qū)總部經(jīng)濟(jì) 是嶗山區(qū)發(fā)展的又一亮點(diǎn)，隨著企業(yè)總部的入駐，將產(chǎn)生一系列衍生效應(yīng)，例如人才結(jié)構(gòu)的改善，餐飲、會(huì)議、觀光旅游、休閑經(jīng)濟(jì)以及特色街區(qū)的形成和發(fā)展 …… （預(yù)測）未來 35年該區(qū)域會(huì)逐漸形成多層次、多檔次的綜合性的商貿(mào)區(qū)的初級(jí)階段。 ? CBD區(qū)域（延安三路以東、福州路以西、香港中路沿線區(qū)域） 此區(qū)域近幾年新建寫字樓外立面多以玻璃和金屬為主，時(shí)尚感強(qiáng)烈；大堂、走道多采用現(xiàn)代、前衛(wèi)風(fēng)格設(shè)計(jì)；內(nèi)部空間可自由分割；物業(yè)配套較完善，有會(huì)議中心、餐廳、咖啡廳、健身娛樂場所、商場等設(shè)施。 ? 、 山東路沿線區(qū)域 此區(qū)域目前少數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，多數(shù)為商住兩用型寫字樓，外立面設(shè)計(jì)時(shí)尚感較強(qiáng)烈，有一定的基本配套，例如：商務(wù)中心、員工餐廳、票務(wù)中心等設(shè)施。 ? 、團(tuán)島及八大峽周邊區(qū)域 該區(qū)域?qū)懽謽峭饬⒚娑酁槊娲u和涂料、室內(nèi)多無裝修；商務(wù)功能配套不完善；內(nèi)部空間基本不能自由分割；基本屬于第二代寫字樓。 ? 、西海岸長江路周邊區(qū)域 該區(qū)域?qū)懽謽嵌鄶?shù)為近幾年剛剛建設(shè)完成，外立面較新穎、時(shí)尚，但形象檔次并不高，內(nèi)部空間多數(shù)不能分割，商務(wù)功能配套一般，基本屬于第二代寫字樓。 、寫字樓市場供給、需求及價(jià)格特征 ? 、核心 CBD區(qū)域（延安三路以東、福州路以西、香港中路沿線區(qū)域） 核心 CBD區(qū)域樓盤供應(yīng)表 物業(yè)名稱 總建面 在租 /售面積 租價(jià) /凈價(jià) （元 /天 /m2） 售價(jià)（元 / m2 ） 標(biāo)準(zhǔn)間面積（ m2 ） 國際金融中心 110000 25000左右 10500 3～ 24層自由分隔其余的整層出租或售 遠(yuǎn)洋大廈 40000 2023左右 / 100多㎡的為主 中港大廈 25000 出租率為 100% 3 / 80～ 160㎡之間為主 、寫字樓市場供給、需求及價(jià)格特征 物業(yè)名稱 總建面 ㎡ 在租 /售 面積 ㎡ 租價(jià) /凈價(jià) （ 元 /天 / ㎡ ） 售價(jià) （元 / ㎡ ） 標(biāo)準(zhǔn)間面積（ ㎡ ） 新世界數(shù)碼港 91000 8000左右 / 自由分隔 豐合廣場 74800 35000左右 4 10000 97～ 201㎡ 世紀(jì)大廈 54700 5000 3 10000 99～ 300㎡ 黃金廣場 8萬 15000 / 自由分隔， 80165㎡ 青島貿(mào)易中心 12萬 6000 3 / 20～ 200㎡ 海信大廈 56000 1500左右 34 / 自由分隔 華仁大廈 68000 7000 10500 350㎡ 華歐英得隆 51764 2023 / / 150200㎡ 核心 CBD區(qū)域樓盤供應(yīng)表 、寫字樓市場供給、需求及價(jià)格特征 從寫字樓供應(yīng)情況分析：尚有部分存量沒有釋放，除豐合廣場項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目存量僅占供應(yīng)量的 10℅左右，這個(gè)比例能夠反映出目前該區(qū)域?qū)懽謽枪┬桦p方態(tài)勢(shì)是比較均衡的；從租金和售價(jià)的比例分析：（暫按當(dāng)前租金靜態(tài)計(jì)算）投資回報(bào)周期為 8年左右，這個(gè)數(shù)據(jù)能夠反映出該區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)是比較合理的。從租金和售價(jià)的比例分析：（暫按當(dāng)前租金靜態(tài)計(jì)算）投資回報(bào)周期為 1315年左右，這個(gè)數(shù)據(jù)能夠反映出該區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)偏高，性價(jià)比較核心 CBD區(qū)域偏低。占地面積 80畝，總建筑面積 。 泛美國際商務(wù)中心項(xiàng)目：該項(xiàng)目位于青銀高速公路青島入口處，嶗山區(qū)李山東路以東、遼陽東路以北，占地面積 150畝，主要建設(shè) 1008個(gè)客房的五星級(jí) Marriott酒店（萬豪酒店）。 、 高科園周邊區(qū)域 ? 數(shù)碼科技中心大廈項(xiàng)目：該項(xiàng)目位于商務(wù)一區(qū)，占地面積 25畝，總建筑面積 8萬平方米。新盤海同峰匯的寫字樓僅用于出租，平均租金價(jià)格約為 /天平米，全年租金每平米 510元，寫字樓平層整體面積為 680平米，通常分割為三部分， 1至3層為商業(yè)。 、 高科園周邊區(qū)域