【正文】 策略出發(fā)點(diǎn) 營銷突破口 營銷思路 PART2:營銷節(jié)點(diǎn)劃分 11年陽光里營銷實(shí)操 2023年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)劃分 11年 5月 8月 9月 7月 10月 11月 12年 1月 6月 12月 內(nèi)部認(rèn)購期 營銷蓄勢期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期 12年 2月 PART3:推售計(jì)劃 11年陽光里營銷實(shí)操 整合形象入市，分步推售，相互借力 ? 整合形象入市，借勢區(qū)域熱度，強(qiáng)調(diào)并拉升“西城核心，精端生活特區(qū)”品質(zhì)形象； ? 考慮現(xiàn)金回籠、產(chǎn)品差異及其帶來的目標(biāo)客群的相對(duì)競爭，分步推售，規(guī)避競爭 ? 本案產(chǎn)品（高層住宅、花園洋房、 LOFT公寓均能相互形成品質(zhì)支撐，相互借力，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)拉升。 三鐵上 SW策略 產(chǎn)品品質(zhì)增加項(xiàng)目人氣。 WO策略 以項(xiàng)目整體形象引領(lǐng)亮相，提高產(chǎn)品品質(zhì)感，為后期洋房產(chǎn)品提高支持。 ?整體供應(yīng)量和剛需產(chǎn)品供應(yīng)量增加產(chǎn)生巨大壓力。 W劣勢 ? 板塊內(nèi)觃模最小 。 物管 頂級(jí)物管護(hù)航 國際水準(zhǔn)管家式服務(wù) 邀請(qǐng)服務(wù)過成都頂級(jí)商業(yè)項(xiàng)目 —— 仁恒廣場且為世界物業(yè) 管理五大行之一的 仲量聯(lián)行 擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目的物業(yè)顧問，力求給予業(yè)主 國際水準(zhǔn)的精細(xì)化物管服務(wù)。 設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) 世界一流團(tuán)隊(duì) 強(qiáng)大技術(shù)支撐 500余人設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的技術(shù)支撐 深圳新城市規(guī)劃建筑公司做為項(xiàng)目強(qiáng)大的技術(shù)支撐。陽光里”足球隊(duì)－－成都“最激情”的球隊(duì)。傲城 4月 23號(hào)開盤，均價(jià)低亍市場均價(jià) 400元 /平米 主推產(chǎn)品均為剛需產(chǎn)品 競品項(xiàng)目近期重大事件 PART3:項(xiàng)目解讀 市場現(xiàn)狀分析 本案研究 五大價(jià)值 產(chǎn)品 教育 生活方式 設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) 物管 產(chǎn)品 景觀 —源自意大利，魅力精純臺(tái)地園林 建筑 —包豪斯現(xiàn)代建筑 簡潔俊朗地域標(biāo)桿 戶型 —N+1全生命周期戶型 品質(zhì)舒居絢麗綻放 觃劃 —圍而不合經(jīng)典布局 通透暢享陽光里 產(chǎn)品梳理結(jié)論： 全流通、都市主流產(chǎn)品 教育體系 國際著名教育品牌 —— 美國楷博教育 帶來了符合業(yè)主 職場技能提升和子女學(xué)后、出國教育等全套精準(zhǔn)化培訓(xùn)服 務(wù)。 2023年 3月的產(chǎn)品面積段以 70130平為主，其中， 70110的剛需產(chǎn)品占了51%的市場份額，而電梯產(chǎn)品已超過八成的市場份額。 成都市受“新國十條”的影響比較明顯，而自從去年“ ”以來，成交認(rèn)購率維持在 50%左史幵且市場表現(xiàn)比較平穩(wěn)。華邑 陽光里一期年度營銷方案 Ⅰ 一期年度總體營銷 市場現(xiàn)狀分析 11年陽光里營銷目標(biāo) 11年陽光里營銷實(shí)操 PART1:成都市場 市場現(xiàn)狀分析 進(jìn)入 2023年 3月，是成都版“限購令”出臺(tái)后顯效的一個(gè)月，市場完全進(jìn)入了 觀望期，新增供應(yīng)量較 2月有所回升，成交量卻跌入歷叱低谷，只有 ?？梢灶A(yù)計(jì)今年“新國八條”的影響周期及影響力應(yīng)該會(huì)小于去年的“新國十條”。 PART2:區(qū)域市場現(xiàn)狀 市場現(xiàn)狀分析 合能項(xiàng)目 直接競爭區(qū)域 間接競爭區(qū)域 區(qū)域內(nèi)可比樓盤選擇 品牌 規(guī)模 景觀 品牌 規(guī)模 配套 雙鐵 Loft 可變 規(guī)模 性價(jià)比 規(guī)模 性價(jià)比 品牌 區(qū)位 可變 競爭策略： 性價(jià)比、品質(zhì) 競爭策略： 生活方式、圈層 開發(fā)商信心下降、低價(jià)傾銷方式 區(qū)域剛需壟斷??！ 龍城國際 5批次開盤，均價(jià)下調(diào) 300元 /㎡ 萬宸 國際品牌教育 讓子女贏在起跑線 生活方式 激情肆意 陽光生活 “華邑 寓 意著運(yùn)動(dòng)、陽光、健康的社區(qū)精神，讓運(yùn)動(dòng)成為了社區(qū)的 文化，球賽更豐富了業(yè)主的業(yè)余生活，提供了業(yè)主交流的新 方式。 360多個(gè)日日夜夜，院長、設(shè)計(jì)總監(jiān)為了規(guī)劃、立面、結(jié)構(gòu)、戶型不斷調(diào)整圖紙，力求做到盡善盡美！ 世界一流團(tuán)隊(duì)帶來的視覺盛宴 園林景觀由 世博會(huì)意大利館設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) 擔(dān)綱主設(shè)計(jì)。 S優(yōu)勢 O機(jī)會(huì) ? 區(qū)域優(yōu)勢：城西價(jià)值凹地 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理 ， 品相好 ， 住宅面積合理 多家品牉房企進(jìn)駐該區(qū)域 犀浦己進(jìn)入全面開發(fā)階段。 ? 剛需產(chǎn)品不改善型產(chǎn)品混合 ， 后期價(jià)值難提高 T威脅 ?市場大勢的丌確定性以及政策的丌確定性。 SO策略 緊抓區(qū)域未來發(fā)展預(yù)期和供應(yīng)空白，盡快推出主流住宅產(chǎn)品搶卙市場。 ST策略 控制整體去化速率，在保證發(fā)展商資金安全的前提下，爭取整體收益最大化。 項(xiàng)目的 SWOT分析 五大價(jià)值爆發(fā)點(diǎn)總結(jié) 物管價(jià)值 精細(xì)化、管 家式 教值價(jià)值 稀缺 產(chǎn)品價(jià)值 品質(zhì) 生活方式 時(shí)尚、健康 設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) 技術(shù)、科技 PART4:客群定位 市場現(xiàn)狀分析 我們的客戶？ 70 后 80 后 90 后 目標(biāo)客戶群之客戶“買點(diǎn)”分析 20 70后 務(wù)實(shí)、創(chuàng)造的群體 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，注 重環(huán)境、配套、 服務(wù)、區(qū)域前景， 理性消費(fèi) 品質(zhì)生活 80后 現(xiàn)代社會(huì)的動(dòng)力 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，注 重配套、交通、服 務(wù)、環(huán)境，對(duì)時(shí)尚、 前沿事物接受度高， 較沖動(dòng)消費(fèi) 90后 非主流人物 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較 弱，多為父母 買單，注重交 通、配套、價(jià) 格、社區(qū)居住 氛圍、個(gè)性化 配置 個(gè)性生活 目標(biāo)客戶群之客戶“買點(diǎn)”分析 70 品質(zhì)生活 80 時(shí)尚生活 90 個(gè)性生活 產(chǎn)品創(chuàng)新 社會(huì)、圈子的認(rèn)同感 配套完善 服務(wù)升級(jí) 特色環(huán)境 活力 包容 個(gè)性 創(chuàng)意 交流 目標(biāo)客戶群之客戶“買點(diǎn)”分析 高度認(rèn)可的高尚居住區(qū)域 一種愜意、輕松的生活氛圍 時(shí)尚、便捷的居家配套 實(shí)用不乏舒適的產(chǎn)品 立足客戶的全方位服務(wù) 住的有底氣 圈屬感 PART5:項(xiàng)目定位 市場現(xiàn)狀分析 西城核心 精端生活特區(qū) 市場定位 西城區(qū)成熟區(qū)域的品質(zhì)、 價(jià)值競爭者 競爭定位 西城核心 幻變?nèi)A宅 形象定位 Ⅰ 一期年度總體營銷 市場現(xiàn)狀分析 11年陽光里營銷目標(biāo) 11年陽光里營銷策略 PART1:銷售目標(biāo)