【正文】 4季2023 2023 2023 2023潛龍山莊 50套 townhouse， 50套別墅尖崗山項(xiàng)目天琴灣 3期 48套別墅龍 1號(hào)地塊 小于 50套 townhouse東部華僑城一期 約 108套 townhouse， 81套別墅聯(lián)泰大梅沙 約 69套別墅溪之谷 101套別墅關(guān)外項(xiàng)目關(guān)內(nèi)項(xiàng)目觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)） 25套別墅觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達(dá)區(qū)） 27套別墅20232023年市場(chǎng)可能推出的別墅項(xiàng)目45項(xiàng) 目 占地（萬(wàn)㎡） 建面（萬(wàn)㎡） 容 積 率戶 型面 積 （㎡） 套數(shù) 總 價(jià)（萬(wàn)元）天琴灣 3期 別墅： 3501000 共 48套別墅 預(yù)計(jì)在 1500以上東部華僑城 —— —— 個(gè)性別墅： 800（ 1地塊），別墅： 400（ 14地塊）， TH：200（ 4地塊）（ 1地塊）個(gè)性別墅： 14套，別墅： 20套預(yù)計(jì)為 10007000（ 2地塊）別墅： 50套（ 3地塊）別墅： 81套、 TH： 108套（ 4地塊）別墅： 68套、 TH： 76套聯(lián)泰大梅沙 —— 約 69套 ——潛龍山莊 約 60 TH： 250400別墅： 350500 50套 TH、 50套獨(dú)棟 ——溪之谷 約 別墅： 300700 擬建約 101棟山地頂級(jí)別墅 別墅： 10004000龍 1號(hào)地塊 約 8 TH： 220300 小于 50套 TH ——觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)） 別墅： 600800 25套別墅 ——觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達(dá)區(qū)） 別墅： 430700 27套別墅 ——尖崗山項(xiàng)目（南區(qū)） 20 10 TH： 250400別墅： 350500 195套 TH、 120套別墅TH： 400800別墅： 7001500數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)20232023年市場(chǎng)可能推出的別墅項(xiàng)目狀況46本項(xiàng)目將鎖定尖崗山為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手u東部項(xiàng)目都為密度極低的景觀別墅，與本項(xiàng)目基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)；u觀瀾高爾夫項(xiàng)目的推出時(shí)間不確定，項(xiàng)目屬性差異較大，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)較??；u溪之谷項(xiàng)目容積率極低，景觀較好，但目前的狀況尚不明確，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的高端產(chǎn)品產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)。38市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)分析大勢(shì)分析及判斷高端市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)分析市場(chǎng)需求分析寶安中心區(qū)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析39從 2023年寶安市場(chǎng)的供需來(lái)看，寶安中心區(qū)的價(jià)值不斷被認(rèn)可、提升，目前成交均價(jià)達(dá)到 5833元 /平米，關(guān)內(nèi)成交客戶近 50%。7001200萬(wàn)這一區(qū)間段的供應(yīng)量增長(zhǎng)明顯216。別墅供應(yīng)量的逐年增加，一方面表明市場(chǎng)對(duì)高端物業(yè)的持續(xù)需求，一方面帶來(lái)更為激烈的客戶資源競(jìng)爭(zhēng)。從總體而言， 05年總體市場(chǎng)反映火熱，TH大幅放量，供應(yīng)量為近三年之最，但隨著政府宏觀調(diào)控及土地稀缺， 06年市場(chǎng)供應(yīng)有所下降。翡翠灣一期 156棟別墅 32項(xiàng) 目 占地（萬(wàn)㎡） 建面（萬(wàn)㎡） 容 積 率戶 型面 積 （㎡） 套數(shù) 總 價(jià)（萬(wàn)元）圣莫麗斯 （一期建筑面積 ） TH： 270500別墅： 6351135200余套 TH5套別墅：TH： 432800別墅： 12702270星河丹堤一期20（總占地） 36（總建面）（一期為T(mén)H社區(qū)，容積率 ）TH： 210290別墅： 400 約 200套 TH、 7套別墅TH： 336464別墅：約 800天琴灣 3期 別墅： 3501000 共 48套別墅 預(yù)計(jì)在 1500以上東部華僑城 —— —— 個(gè)性別墅： 800（ 1地塊），別墅： 400（ 14地塊）， TH：200（ 4地塊）（ 1地塊）個(gè)性別墅： 14套，別墅： 20套預(yù)計(jì)為 10007000（ 2地塊）別墅： 50套（ 3地塊）別墅： 81套、 TH： 108套（ 4地塊）別墅： 68套、 TH： 76套聯(lián)泰大梅沙 —— 約 69套 ——鳳凰谷 2 —— 200300 TH約 68套別墅約 15套 約 400600純水岸 2期TH 約 TH： 300350 TH約 17套 TH： 12001800波托菲諾別墅 2期 ——（計(jì)入容積率） 別墅： 350500 別墅約 20套 別墅： 18003500東方花園 約 別墅： 400 別墅約 14套 預(yù)計(jì)總價(jià)為 16002800月亮灣項(xiàng)目 TH： 200別墅： 300 TH約 85套別墅約 15套 TH： 400500別墅：約 1000數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)關(guān)內(nèi)別墅項(xiàng)目供應(yīng)33項(xiàng) 目 占地（萬(wàn)㎡） 建面（萬(wàn)㎡） 容 積 率戶 型面 積 （㎡） 套數(shù) 總 價(jià)（萬(wàn)元）潛龍山莊 約 60 TH： 250400別墅： 350500 50套 TH、 50套獨(dú)棟 ——溪之谷 約 別墅： 300700 擬建約 101棟山地頂級(jí)別墅 別墅： 10004000龍 1號(hào)地塊 約 8 TH： 220300 小于 50套 TH ——觀瀾湖高爾夫 (翡翠灣 ) 100 主力： 198288共 156棟（ 174戶）一期將推出 156棟別墅預(yù)計(jì) 6001000觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)） 別墅： 600800 25套別墅 ——觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達(dá)區(qū)） 別墅： 430700 27套別墅 ——天籟 3 TH： 250280別墅： 300500 30套 TH、 16套別墅 預(yù)計(jì) 5001000尖崗山項(xiàng)目（南區(qū)） 20 10 TH： 250400別墅： 350500 166套 TH和別墅TH： 400800別墅： 7001500數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)關(guān)外別墅項(xiàng)目供應(yīng)340406年別墅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)圖 近 3年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量保持持續(xù)增長(zhǎng)，供應(yīng)量大幅增加，將消化大量的需求，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。216。4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季2023 2023 2023 2023潛龍山莊 50套 TH， 50套別墅圣莫麗斯 200余套 TH， 5套別墅尖崗山項(xiàng)目（南區(qū)） 166套 TH和別墅星河丹堤一期 約 200套 TH， 7套別墅天琴灣 3期 48套別墅鳳凰谷 68套 TH， 15套別墅波托菲諾別墅 2期 20套別墅龍 1號(hào)地塊 小于 50套 TH純水岸 2期 TH 17套 TH東方花園 14套別墅東部華僑城一期 約 108套 TH， 81套別墅月亮灣項(xiàng)目 約 85套 TH， 15套別墅聯(lián)泰大梅沙 約 69套別墅溪之谷 101套別墅關(guān)外項(xiàng)目關(guān)內(nèi)項(xiàng)目觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)） 25套別墅觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達(dá)區(qū)） 27套別墅天籟 30套 TH、 16套別墅216。 2023年關(guān)外別墅類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)量幾乎都集中在 TH上，而關(guān)內(nèi)的 TH供應(yīng)量增長(zhǎng)緩慢，相比之下，別墅產(chǎn)品有較大增長(zhǎng)，成了關(guān)內(nèi)別墅類(lèi)產(chǎn)品的主要增長(zhǎng)點(diǎn)216。29市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)分析大勢(shì)分析及判斷高端市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)分析市場(chǎng)需求分析寶安中心區(qū)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析3020232023年別墅供應(yīng)主要集中在關(guān)外和梅沙片區(qū)，產(chǎn)品主要集中在 TH，關(guān)內(nèi)別墅增長(zhǎng)相對(duì)較快，整體市場(chǎng)純別墅項(xiàng)目供應(yīng)較少。u具體市場(chǎng)具體分析，項(xiàng)目的稀缺性將使得項(xiàng)目受整體市場(chǎng)影響較小，但對(duì)客戶的把握是必不可少的。政府和開(kāi)發(fā)商處于搏弈狀態(tài) ， 2023年政府方面還可能將繼續(xù)出臺(tái)系列政策（ 如限制二次以上購(gòu)房的按揭、開(kāi)征物業(yè)稅等 ），矛頭直指豪宅，市場(chǎng)方面還有較大供應(yīng)，但風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大，對(duì)市場(chǎng)和客戶的把握越發(fā)重要。停止批準(zhǔn)大贈(zèng)送面積涉及方案，將會(huì)在一定程度上抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)；216。 黃金嶺三期 32套 24套 75%1198萬(wàn)港幣 /套總計(jì) 1187套 1004套 85% 186802023年 10月深圳高端市場(chǎng)各項(xiàng)目選房日成交情況 2023年 10月深圳豪宅二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量較大， 但整體銷(xiāo)售率達(dá)到 85%，需求仍然很旺盛，發(fā)展形勢(shì)良好。政府開(kāi)始 頻繁出臺(tái)政策， 以限制價(jià)格的漲幅、打壓投資炒房；資料來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)項(xiàng)目 推售數(shù)量 成交量 銷(xiāo)售率 成交價(jià)格（元 /㎡）中旅國(guó)際公館 2期第一批 435套 405套 93% 13000 城市山谷三期 105套 60套 57% 16000 波托菲諾三期 156套 122套 78% 23400 香蜜湖 1號(hào) 29套 29套 100% 30000 中旅 深圳市場(chǎng)已出現(xiàn) 偏熱 現(xiàn)象（以豪宅市場(chǎng)為例：價(jià)格漲幅高、投資成份增加、三級(jí)市場(chǎng)觀望現(xiàn)象加重）；216。資料來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)研究中心雖受政策影響房?jī)r(jià)有一定程度的波動(dòng)，但市場(chǎng)需求仍然旺盛，供應(yīng)壓力較大，總體價(jià)格呈上漲趨勢(shì)2023年整體均價(jià)達(dá)到 7719元 /平米25資料來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)研究中心2023年需求缺口較大也是深圳市場(chǎng)在政策連連打擊下，價(jià)格速度依然堅(jiān)挺的原因之一。10月份以后，價(jià)格 持續(xù)上升 ，其中 11月同比增長(zhǎng)為 ％和％；216。21市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目 SWOT分析發(fā)展商意愿及目標(biāo)市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位模型22市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)分析大勢(shì)分析及判斷高端市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)分析市場(chǎng)需求分析寶安中心區(qū)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析232023年政策出臺(tái)時(shí)間軸3月住房按揭利率上調(diào)穩(wěn)定房?jī)r(jià) “ 舊八條”11月深圳開(kāi)征土地增值稅10月《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè) 實(shí)行明碼標(biāo)價(jià) 、禁止價(jià)格欺詐的通知》4月國(guó)務(wù)院副總理曾培炎 “關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭 ” 的四點(diǎn)要求“ 新八條 ” 打擊炒房、炒地6月個(gè)人購(gòu)房不足 2年即轉(zhuǎn)手交易，交 全額營(yíng)業(yè)稅 開(kāi)始實(shí)施5月七部委《關(guān)于 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格 工作的意見(jiàn)》深圳規(guī)定普通住房標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步 規(guī)范我市商品房銷(xiāo)售行為 的通告》起于 05年的這場(chǎng)調(diào)控風(fēng)暴，以限制價(jià)格的漲幅、打壓投資炒房為主，目的在于 規(guī)范樓市、平穩(wěn)房?jī)r(jià)、遏制投機(jī)24從 2023年各月住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)看216。u與城區(qū)的距離通常包含了心理距離，享有城市資源的程度。區(qū)位分析本項(xiàng)目是規(guī)劃起點(diǎn)較高的新城市區(qū)域中心，將是深圳濱海形象的標(biāo)志之一。項(xiàng)目景觀資源分析項(xiàng)目地塊南向?yàn)I海帶及海景 西南向?yàn)尘皠e墅用地濱海休閑帶將建成西岸的 紅樹(shù)灣13本項(xiàng)目屬于緊鄰濱海休閑帶及海景、周邊環(huán)境純凈、交通便利的別墅項(xiàng)目項(xiàng)目分析 區(qū)位分析區(qū)位屬性 區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目四至交通及道路景觀資源世聯(lián)對(duì)別墅屬性的界定模型世聯(lián)對(duì)別墅屬性的界定模型項(xiàng)目屬性定位14項(xiàng)目所屬寶安中心區(qū)是深圳市規(guī)劃、起點(diǎn)較高的新城市區(qū)域中心項(xiàng)目區(qū)位屬性A區(qū) —— 商業(yè)中心區(qū)B區(qū) —— 內(nèi)港碼頭區(qū)C區(qū) —— 中央公園區(qū) D區(qū) ——D1 公園西區(qū)D2公園東區(qū) E區(qū) —— 濱海區(qū)F區(qū) —— 西城區(qū) G區(qū) —— 北城區(qū)H區(qū) —— 市政區(qū)15交通將促進(jìn)城市的西移，拉進(jìn)了寶安中心同城市的距離，商業(yè)氛圍的形成將進(jìn)一步促進(jìn)寶安中心的城市化項(xiàng)目區(qū)位前景核心商業(yè)街位于新湖路，依托交通主軸、分布于地鐵沿線，與住宅區(qū)距離 適中，即可保持居住功能的純粹性，又保證了商業(yè)的配套功能商業(yè)分布16寶安中心區(qū)將是未來(lái)深圳濱海城市重要形象標(biāo)志，是深圳的名片之一項(xiàng)目區(qū)位前景設(shè)有紅樹(shù)