【正文】 常良好。因此建議本地塊的市場(chǎng)定位應(yīng)為 “綜合性國(guó)際濱水商業(yè)區(qū)” ，擬發(fā)展以時(shí)尚餐 飲、休閑娛樂(lè)、精品購(gòu)物為核心的商業(yè)物業(yè) _____萬(wàn) m國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓群 _____萬(wàn) m五星級(jí)酒店 _____萬(wàn) m高檔及頂級(jí)住宅社區(qū) _____萬(wàn) m2。而住宅作為目前上海市地產(chǎn)的主體增長(zhǎng)力量，也必定是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要組成部分。地塊其余部分基本都是多層舊式住宅，整體來(lái)看，除了東西兩側(cè)保留的高層建筑對(duì)總體布局有一定影響之外，地塊還是較為規(guī)整的。 綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范本 (試行版 ) 中國(guó)保利集團(tuán)公司 二○○八年六月 1 目錄 第一部分 項(xiàng)目概況 ............................................................................ 6 一、 基本情況 ...................................................................................... 6 二、 宗地現(xiàn)狀 ...................................................................................... 6 三、 項(xiàng)目綜合定位 .............................................................................. 6 四、 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) .............................................................................. 7 五、 項(xiàng)目周邊配套 .............................................................................. 7 六、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 .............................................................................. 8 七、 大市政配套 .................................................................................. 9 第二部分 項(xiàng)目出讓條件 (項(xiàng)目取得方式 )............................................ 9 一、 招拍掛項(xiàng)目取得方式 ................................................................... 9 二、 合作項(xiàng)目取得方式 ..................................................................... 10 第三部分 市場(chǎng)分析 ........................................................................... 11 A、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 ......................................................................... 11 一、 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)研究 ..................................................................... 11 整體市場(chǎng)分析 ............................................................................ 11 供 需情況分析 ............................................................................ 11 租金、出租率分析 .................................................................... 12 周邊商業(yè)地塊成交情況 ............................................................ 15 結(jié)論 ........................................................................................... 15 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ............................................................................ 16 三、商業(yè)部分 SWOT 分析 ............................................................... 19 2 四、商業(yè)部分定位 ............................................................................ 19 客戶(hù)定位 ................................................................................... 19 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 20 項(xiàng)目租售價(jià)格、出租率定位 .................................................... 20 B、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 ............................................................................. 22 一、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究 ......................................................................... 22 整體市場(chǎng)分析 ............................................................................ 22 供需情況分析 ............................................................................ 23 租金、空置率分析 .................................................................... 25 周邊辦公地塊成交情況 ............................................................ 27 結(jié)論 ........................................................................................... 27 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ............................................................................ 28 三、寫(xiě)字樓部分 SWOT 分析 ............................................................ 30 四、寫(xiě)字樓部分定位 ......................................................................... 31 客戶(hù)定位 ................................................................................... 31 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 31 項(xiàng)目租售價(jià)格、出租率定位 .................................................... 31 C、酒店市場(chǎng)分析 ................................................................................ 33 一、高星級(jí)酒店市場(chǎng)分析 ................................................................. 33 整體市場(chǎng)分析 ............................................................................ 33 供需情況分析 ............................................................................ 34 房?jī)r(jià)、入住率分析 .................................................................... 36 周邊酒店地塊成交情況 ............................................................ 37 結(jié)論 ........................................................................................... 37 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 38 3 4 三、酒店部分 SWOT 分析 ............................................................... 39 四、酒店部分定位 ............................................................................ 40 客戶(hù)定位 ................................................................................... 40 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 40 項(xiàng)目房?jī)r(jià)及入住率定位 ............................................................ 40 經(jīng)營(yíng)模式建議 ............................................................................ 41 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 ............................................................ 43 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ............................................................. 43 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 ................................................................. 44 第五部分 工程開(kāi)發(fā)計(jì)劃及項(xiàng)目租售計(jì)劃 ........................................ 45 5 一、 工程開(kāi)發(fā)計(jì)劃 ............................................................................ 45 二、 工程開(kāi)發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn) ..................................................................... 45 三、項(xiàng)目租售收入測(cè)算 ..................................................................... 46 四、資金回款計(jì)劃 ............................................................................ 47 第六部分 項(xiàng)目投資估算和資金籌措計(jì)劃 ....................................... 48 一、投資估算 .................................................................................... 48 二、資金籌措計(jì)劃 ...............