xxxx廈門禹洲東方高爾夫項(xiàng)目全案營(yíng)銷報(bào)告-展示頁
2025-02-25 13:27本頁面
【正文】 年 預(yù)計(jì)本案推出時(shí)間 本案總建 8萬平 大廈門別墅存量有限，本案銷售期內(nèi)同類型別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較少 物業(yè)分類 城市中心別墅 近郊區(qū)域別墅 遠(yuǎn)郊度假別墅 區(qū)位 城市中心， 住宅片區(qū) 城市群中心， 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá) 旅游目的地， 著名旅游資源 代表項(xiàng)目 巴厘香墅、富貴門、愛琴海、益華皇府御園、盤龍海岸、國(guó)貿(mào)藍(lán)海 東方高爾夫、圣地亞哥、星海灣百橋別墅 南太武高爾夫、嘉元億景海岸、發(fā)現(xiàn)之旅、天頤香溪、麗水云天、國(guó)貿(mào)金門灣、 核心點(diǎn) 圍繞地段或海景為核心 近郊優(yōu)良區(qū)域環(huán)境背影下，塑造獨(dú)立社區(qū) 度假社區(qū)營(yíng)造為主 產(chǎn)品面積 500600平 350500平 200350平 價(jià)格 /平 23萬 /平 /平 客群 廈門富豪、閩西南向往中心城市 廈門頂級(jí)客戶、閩西南客戶在廈門第二居所、港澳臺(tái) 廈門企業(yè)主，中高層 居住時(shí)間 長(zhǎng) 中 短 置業(yè)目的 自住 自住或兼具投資 度假兼具投資 配套 主要享用中心區(qū)城市配套 中心配套為主 ,會(huì)所為輔 社區(qū)度假配套 本 案 近郊別墅因稀缺自然環(huán)境、高品質(zhì)、高性價(jià)比在大廈門別墅市場(chǎng)脫穎而出 近郊別墅的典型價(jià)值體系梳理發(fā)現(xiàn)，本案與近郊別墅在規(guī)劃、產(chǎn)品方面尚存在差距 近郊別墅典型價(jià)值： ? 環(huán)境：自然、生態(tài)、海景、高爾夫等資源構(gòu)成稀缺價(jià)值 ? 規(guī)劃：低密度、低容積率具備規(guī)劃上先天優(yōu)勢(shì) ? 客群：自住為主的高端客群，私密感和享受都市繁華兼?zhèn)洌? ? 產(chǎn)品：以 350500平為主，獨(dú)棟居多； ? 價(jià)格：價(jià)格比肩市中心別墅，但性價(jià)比優(yōu)于市中心別墅。 高層產(chǎn)品訴求經(jīng)濟(jì)型居家需求，空間舒適度欠佳。 戶型 私家電梯入戶，亮點(diǎn)突出，但占公攤。 建筑風(fēng)格形式單一，建筑形式單調(diào)。報(bào)告框架 2 市場(chǎng)分析 3 項(xiàng)目定位 4 總體策略 5 營(yíng)銷布局 1 項(xiàng)目稟賦 1 項(xiàng)目稟賦 本體分析 區(qū)域分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置 馬青路以北，東方高爾夫球場(chǎng)以南 占地面積 55982㎡ 總建面積 89956 ㎡ 建筑密度 30% 容積率 綠地率 35% 物業(yè)類型 4棟塔式 34F、 2套獨(dú)棟別墅、52套雙拼別墅、 51套聯(lián)排別墅 別墅主力戶型 293~413㎡ 高層主力戶型 83㎡ 兩房、 113117㎡ 三房 區(qū)位價(jià)值 本案 ? 城市近郊，交通便捷 ? 靠山面海，景觀優(yōu)美 ? 毗鄰高爾夫球場(chǎng)，自然生態(tài)，高貴與生俱來 ? 臨近海滄新城、盡享城市繁華 ? 高起點(diǎn)規(guī)劃灣區(qū)，潛力無限 項(xiàng)目四至 本案 南面靠山、臨路，東面、南面盡攬湖、 海、高爾夫球場(chǎng)，西面緊臨新陽大橋 規(guī)劃方案簡(jiǎn)析 公寓 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排、雙拼別墅 總平 4層別墅，嚴(yán)格意義上不屬于別墅，僅為類別墅。 整體密度偏高，缺乏高總價(jià)別墅應(yīng)有之尊貴感與私密性。 合理利用高差，塑造坡地別墅社區(qū)。 4層別墅，總面積大但單層面積小。 項(xiàng)目稟賦 關(guān)鍵詞： 近郊、靠山臨海、高爾夫、泛別墅社區(qū) 2 市場(chǎng)分析 重點(diǎn)個(gè)案 別墅市場(chǎng) 遠(yuǎn)郊度假別墅：長(zhǎng)泰、角美、招商港區(qū)、同安遠(yuǎn)郊、翔安遠(yuǎn)郊 近郊區(qū)域別墅：海滄、集美、同安近郊 城市中心區(qū)別墅：本島 大廈門區(qū)域已形成遠(yuǎn)郊、近郊、市中心三類別墅市場(chǎng)格局 別墅總存量 63萬平，預(yù)計(jì)本案將在 2023年推出，屆時(shí)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有東方高爾夫四、五期、圣地亞哥、國(guó)貿(mào)金門灣等項(xiàng)目。 ? 與近郊別墅的典型價(jià)值比較，本案部分指標(biāo)尚存在差距?？蛻粞芯考岸ㄎ? 高端客戶研究 特征二、自信及自我心強(qiáng)，處于主導(dǎo)地位，旁人很難影響其觀點(diǎn)； 特征三、閱歷豐富，對(duì)房屋價(jià)值有自已的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)； 特征四、對(duì)價(jià)格不敏感，但對(duì)于價(jià)格與價(jià)值的匹配程度關(guān)注度較高； 特征一、身價(jià)基本在 1億以上，大部分擁有自己的企業(yè)或公司； 特征五、大多臵業(yè)經(jīng)歷豐富，購(gòu)房主觀性強(qiáng)，投資與自住界定不明顯 ； 根據(jù)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)研究， 1000萬級(jí)客戶具有如下特征： 關(guān)注點(diǎn)一：地段 —— 關(guān)注項(xiàng)目區(qū)位交通；成熟別墅圈或地段特殊價(jià)值； 關(guān)注點(diǎn)三：私密 —— 重視居住純粹性，建筑間距、戶前院尺度、建筑布局； 關(guān)注點(diǎn)四：資源 —— 外部稀缺資源：山、海、湖等，內(nèi)部私家庭院、景觀視野； 關(guān)注點(diǎn)五：產(chǎn)品 —— 從立面、園林感覺高檔，戶型面積，內(nèi)部功用創(chuàng)新、舒適； 關(guān)注點(diǎn)六：物管 —— 追求個(gè)性化的服務(wù)，體現(xiàn)其尊貴感； 關(guān)注點(diǎn)二：環(huán)境 —— 外部綜合環(huán)境，內(nèi)部自然環(huán)境； 高端購(gòu)房關(guān)注點(diǎn) 高端客戶購(gòu)房行為 行為四、購(gòu)房時(shí)關(guān)注項(xiàng)目居住人群的素質(zhì)，注重對(duì)圈層的影響。 廈門高端客戶簡(jiǎn)況 目標(biāo)客群鎖定 看的見 —— 家族領(lǐng)袖、金融寡頭 寡頭 看不見 —— 看不見的階層、比較低調(diào) 看不見 —— 仍在攀爬、邁向巔峰 看的見 — 中小企業(yè)主 富裕中產(chǎn) 千萬富豪 看的見 — 較多 財(cái)富新貴 上億身家 別墅主力客群 公寓主力客群 ? 居住在廈門島內(nèi)中心區(qū)高檔公寓，缺乏靜謐環(huán)境，私密空間。 ? 以自住為住，關(guān)注區(qū)域環(huán)境、社區(qū)品質(zhì)、私密性。 ? 向往享受中心城市大生活配套，又享受精致而自然的生活； ? 自住為主、部分兼具投資，關(guān)注社區(qū)品質(zhì)的影響，及長(zhǎng)期增值。 別墅客群 3：高球會(huì)員圈，海內(nèi)外高端客戶，投資、度假 ? 島內(nèi) —— 中高層領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)白領(lǐng)為主，改善居住環(huán)境，注重居住品質(zhì)。 ? 其他 —— 省外、海外群體，以度假為主。形象定位 關(guān)于形象定位 先從項(xiàng)目資源開始談起。 3700畝綠茵球場(chǎng)， 演繹著資本、財(cái)富的傳奇和貴族式的精致生活。 代表貴族的高爾夫，加上背倚蒼翠青山，面朝碧波大海， 這里，將成為富人們夢(mèng)想的天堂。 因?yàn)橄∪焙投ㄖ苹a(chǎn)生的身份感最能打動(dòng)他們 高級(jí)定制成為這個(gè)圈層的獨(dú)有享受，并借此甄別非圈層內(nèi)的人。 最頂級(jí)的珠寶是定制的卡迪亞項(xiàng)鏈。龍紋美玉，王者氣質(zhì)天成，既 可賦予項(xiàng)目頂級(jí)形象、大氣十足，又讓項(xiàng)目顯得含蓄、內(nèi)斂； 藏瓏：諧音 “ 藏龍 ” ，喻意目標(biāo)客戶為 “ 龍 ” ，為他們提供絕對(duì)的心理滿足； 藏瓏，強(qiáng)調(diào)了本項(xiàng)目深藏不露的細(xì)節(jié)及品質(zhì)，可為項(xiàng)目賦予深刻的品質(zhì)寓意； 藏瓏：就氣勢(shì)而言，藏瓏有傲踞天下
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