【正文】 ： 5月強銷期 邀請人員：一期業(yè)主、二期意向客戶、臺商、新加坡協(xié)會會員、銀行 VIP貴賓、太太俱樂部、園區(qū)外企高管 形式： 、表演賽 3. 會所或樣板房內(nèi)參加小型紅酒酒會 、長笛演奏 項目品牌強化 產(chǎn)品概念導入 優(yōu)勢強化 針對性銷售訴求 產(chǎn)品文 化強化 針對性銷售訴求 北區(qū)別墅 蓄水期 北區(qū) 別墅 蓄水、 濾水期 北區(qū)別墅上市強銷期 北區(qū)湖景房蓄水期 北區(qū)湖景房濾水期 尾盤消化 SALE PROJECT 北區(qū)湖景房上市強銷期 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 項目 品牌強化 產(chǎn)品概念導入 優(yōu)勢強化 COMMUNICATION PROJECT 創(chuàng)意表現(xiàn)策略 總體上延續(xù) 2023年建立起的中海半島華府華貴、精致、意式、古典的創(chuàng)意表現(xiàn)風格，使得 2023年努力建立起的中海半島華府品牌形象資產(chǎn)得以繼承； 細節(jié)上有所創(chuàng)新，給大眾新一期產(chǎn)品的嶄新印象、感受。 ?多層次 ?老業(yè)主的以舊帶新 SP ? 二級、三級市場的 SP ?各地中海會的挖掘 全國性品牌資源聯(lián)動 3 策略思考： ?總體的品牌觀，持續(xù)的品牌打造計劃，堅決的執(zhí)行 ? 高調(diào)的廣告來鞏固及拓展品牌，永保產(chǎn)品在市場上的新鮮度 ? 塑造中海品牌：全國行業(yè)龍頭，活躍高調(diào) 建議： ? 品牌拿地、集團動態(tài)等公司運作信息媒體報導，鞏固消費者信心 ? 活躍在各種論壇、講座 如：在蘇州高校舉辦物業(yè)管理模式講座、工程管理講座 ? 南京中海會、上海中海會、蘇州中海會的購房聯(lián)展活動。 立體差異化媒體渠道 2 策略思考： 銷售渠道突破空間、地域、競爭之限制，以消費人群為中心 建議： ?差異化 ?戶外媒介策略拓展到大蘇州周邊城市去 。 ?除蘇州日報的頭版通欄強勢銷售信息發(fā)布外，增加夾報的成熟實景展示 ? 公共網(wǎng)絡上占據(jù)談論的熱點話題、漸成熟實景的階段性發(fā)布、城市公眾配套的完善招商喜人消息、不斷強化消費者信心。 全國性品牌的自我資源的交流、互動，需求的最大化挖掘 住宅單一功能向復合生活文化功能的躍升，項目與城市公共功能和公共空間互動 洼聚效應 1 策略思考： ? 讓中海半島華府品牌成為多數(shù)人的話題，營造“多數(shù)人羨慕，少數(shù)人擁有”的珍貴與榮譽。 第一個客層 最為重要！ 營銷推廣總體思路 區(qū)域城系的整合營銷 城市化進程使中心城市、中心區(qū)域?qū)χ苓叺貐^(qū)人口和資金的“洼聚效應”越來越明顯。 購買注重要素 硬件：地理區(qū)位（金雞湖畔） 軟件：開發(fā)商品牌 房型 物業(yè)服務 性價比 ?傳播的重點陣地仍在蘇州，園區(qū)外區(qū)域需要加強 ?全市的戶外照亮工程不僅影響蘇州，也影響到訪蘇州的外地投資客 ?圈子營銷是擴大消費客源的有效渠道 北區(qū)跟進目標客戶 ?大蘇州范圍內(nèi)私營業(yè)主 ?上海、江浙投資客戶 ?別墅客群中經(jīng)濟實力略次一級的客戶進行退級購買（湖景房） 交房時的成熟現(xiàn)盤會釋放更大的投資潛力與投資信心。 本案價格建議 — 別墅 目標客群定位 南區(qū)已成交目標客戶 客戶構(gòu)成 57%是私營業(yè)主，其次是公司高管； 46%來自園區(qū)，其次是市區(qū)。在同價位的經(jīng)濟型別墅中，本案是唯一兼具金雞湖自然景觀與便利生活配套的成熟社區(qū)，競爭優(yōu)勢十分明顯。 建議湖景電梯洋房均價 90009500元 /平方米，總價款在 150180萬之間，本案湖景房創(chuàng)新的產(chǎn)品設計和唯一一個純TOWNHOUSE社區(qū)中的一線湖景豪宅可做為價格的有力支持，此價格也可以保證銷售任務如期完成。 園區(qū)單價 80009000元 /平米、總價100150萬的精裝修公寓每月消化量在 20套左右。 競爭市場上銷量與價格相關(guān)性分析 項目 價格 主力總價 月銷售量 中茵皇冠 16200 400萬左右 56 玲瓏灣湖景房 11800 290萬左右 56 馨湖園 9800 150萬左右 6 楓情水岸疊加 9000 200萬左右 1 高爾夫疊加 8500 188萬左右 3 天域精裝房 8900 100150萬 22 金湖灣精裝房 8000 100130萬 18 伊頓小鎮(zhèn) 6800 8095萬 25 園區(qū)單價 10000元 /平米以上、總價 150萬以上的湖景房每月消化量均在 56套左右。 案名 均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 中茵皇冠 16200 400左右 馨湖園 9800 150左右 玲瓏灣 11000 290左右 ?湖景房存在 150300萬的市場空白，但 180300萬又會與別墅產(chǎn)生競爭，因而本案湖景房可進入150180萬的市場空檔，進行差異化競爭。 湖景小高層后期上市，享受自身別墅社區(qū)、仁恒金湖灣、南山巴黎印象、伊頓小鎮(zhèn)市場開拓后的高利潤區(qū)，并打個產(chǎn)品供應差。 銷售節(jié)奏建議 搶占 2023年第一個銷售季節(jié)的最先發(fā)言權(quán) 兩種產(chǎn)品形式獨立操作。中海 〃 半島華府 2023年 全案整合行銷 總體策略思考 匯 報 結(jié) 構(gòu) ?市場環(huán)境分析 ?競爭環(huán)境分析 ?北地塊產(chǎn)品審視 ?銷售節(jié)奏建議 ?定價策略建議 ?目標客群定位 ?行銷推廣總體思路 ?行銷推廣節(jié)奏總體規(guī)劃 ?創(chuàng)意表現(xiàn)策略 ?各行銷期訴求內(nèi)容及傳播通路規(guī)劃 北地塊產(chǎn)品審視 聯(lián)排別墅 C、 D戶型 210260平 70套左右 湖景電梯洋房 170平 53套左右 與南區(qū)產(chǎn)品相比，北區(qū)具有離湖更近的景觀優(yōu)勢，尤其是北面的湖景電梯洋房可看到金雞湖。 本案的湖景房與競品相比，是唯一一個在純 TOWNHOUSE社區(qū)中的一線湖景房，填補了市場空白，產(chǎn)品稀缺性十分顯著。 別墅產(chǎn)品率先上市，借助 2023年下半年一期的熱銷勢頭趁勢打鐵，高歌猛進，搶占先機與市場空白。 二期交房 開工 415一期入伙 715三期樣板區(qū)完工 ENGINEERING PROJECT 北區(qū)別墅 蓄水期 北區(qū) 別墅 蓄水、 濾水期 4月北區(qū)別墅上市強銷期 北區(qū)湖景房蓄水期 北區(qū)湖景房濾水期 尾盤消化 SALE PROJECT 9月北區(qū)湖景房上市強銷期 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 722三期內(nèi)部認籌 34二期內(nèi)部認籌 327二期解籌 COMMUNICATION PROJECT 北區(qū)別墅 蓄水期 北區(qū) 別墅 蓄水、 濾水期 4月北區(qū)別墅上市強銷期 北區(qū)湖景房蓄水期 北區(qū)湖景房濾水期 尾盤消化 SALE PROJECT 9月北區(qū)湖景房上市強銷期 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 415一期入伙 826三期解籌 定價策略建議 市場價格 — 別墅 經(jīng)濟型別墅總價主要集中在 180250萬之間，豪華別墅在350400萬之間 案名 均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 庭園 13000 250360 世家留園 9500 230 高爾夫花園 8500 188 楓情水岸 9000 200 湖適 7500 160 中新挪威森林 8500 170220 招商依云水岸 7000 130210 伊頓小鎮(zhèn) 10000（暫定） 350400 天域頂層復式 12023 320400 市場價格 — 湖景房 向兩極分化，總價要么是300萬以上的豪宅，要么在 150萬左右。 本案價格建議 銷售任務要求 06年年底要求全線封盤，按工程進度九月湖景房可以達到上市要求，即需要在 912月四個月的銷售周期完成 53套的銷售任務，每月平均銷售量為 15套，考慮到