【正文】 組，成交 22套 問題一：如何跳出郫縣區(qū)域價(jià)值凹地，占位成都市場(chǎng)高端陣營(yíng)？ 問題二：如何在區(qū)域項(xiàng)目激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝？戰(zhàn)略層面 【初期關(guān)于項(xiàng)目?jī)纱鬆I(yíng)銷問題】區(qū)域地產(chǎn)的典型營(yíng)銷模式工薪 景尚景中盤 可持續(xù) 快速銷售白領(lǐng)中產(chǎn) 中海國(guó)際社區(qū)大盤 可持續(xù) 快速銷售豪宅 今日田園成都后花園中大盤 緩慢銷售豪宅 中大盤 可持續(xù) 快速銷售 華僑城【 PART 2【銷售情況回顧】　 11月份 12月份計(jì)劃 實(shí)際 計(jì)劃 實(shí)際推售房源 9棟 9棟 4棟、 18棟 2單元 4棟、 18棟 2單元及一期剩余房源推售套數(shù) 56套 56套 28套 30套簽約套數(shù) 44套 47套 20套 31套簽約面積 4500平米 2023平米 合計(jì)簽約套數(shù) 77套合計(jì)簽約面積 【 銷售情況回顧 】 百分百實(shí)現(xiàn)簽約2023年任務(wù)完成情況月份 認(rèn)購(gòu)套數(shù) 認(rèn)購(gòu)面積 認(rèn)購(gòu)金額 認(rèn)購(gòu)均價(jià) 套均面積11月 43 38229920 5300 16812月 27 23820236 5172 1711月 7 5399116 4955 156合計(jì) 77 67449072 5255 1682023年度認(rèn)購(gòu)情況　 認(rèn)購(gòu)面積 (平米 ) 認(rèn)購(gòu)金額 (元 ) 簽約面積 (平米 ) 簽約金額完成任務(wù) 67449072 67449072消化速度分析幾個(gè)成交高峰集中在開盤日、 12月 27日大型業(yè)主活動(dòng)日及 1月小開盤日成交均價(jià)套均面積項(xiàng)目推出的產(chǎn)品形態(tài)是較為均衡的，由于躍層產(chǎn)品的戶型優(yōu)越性，因此在前期先消化掉了，后期消化的更多是性價(jià)比高的平層產(chǎn)品、小洋房，所以越到后期雖然實(shí)質(zhì)推出的產(chǎn)品在漲價(jià)，但是成交均價(jià)和套均面積在下降成都客戶來訪轉(zhuǎn)化率 %，郫縣客戶的轉(zhuǎn)化率 %，項(xiàng)目整體來訪轉(zhuǎn)成交率 %來電 來訪 成交2408 1889 80成都 郫縣 成都 郫縣 成都 郫縣1355 332 997 717 24 56成都來電 893來訪 525誠(chéng)意金轉(zhuǎn)化率 %排號(hào) 43認(rèn)購(gòu) 12排號(hào)轉(zhuǎn)成交率 28%郫縣來電 284來訪 314誠(chéng)意金轉(zhuǎn)化率 16%排號(hào) 50認(rèn)購(gòu) 31排號(hào)轉(zhuǎn)成交率 62%從目前項(xiàng)目銷售情況來看 ,成都客戶從誠(chéng)意金轉(zhuǎn)化率及成交率上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于郫縣客戶 ,郫縣客戶目前成為項(xiàng)目主力客群 ,質(zhì)量較高 .成都 VS郫縣客戶在二批次成交中，成都和郫縣客戶的轉(zhuǎn)化率對(duì)比區(qū)域 來電 來訪 排號(hào) 認(rèn)購(gòu) 來訪轉(zhuǎn)排號(hào)率 成交率成都 333 328 18 4 5% %郫縣 56 306 22 12 72% %n從目前項(xiàng)目銷售情況來看 ,成都客戶從誠(chéng)意金轉(zhuǎn)化率及成交率上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于郫縣客戶 ,郫縣客戶目前成為項(xiàng)目主力客群 ,轉(zhuǎn)化率較高 .n與第一批次成都客戶與郫縣客戶分別的 2%和 11%的轉(zhuǎn)化率對(duì)比，客戶的來訪轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)率下降，排號(hào)轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)率提升PART 2【營(yíng)銷推廣回顧】【 8月】 【 9月】 【 10月】 【 11月】 【 12月】預(yù)熱期 籌備期 初體驗(yàn)期 首輪謝幕期市場(chǎng)聲音逐步增強(qiáng)，體驗(yàn)相對(duì)匱乏體驗(yàn)加強(qiáng)期體驗(yàn)逐步增強(qiáng)，現(xiàn)場(chǎng)售樓中心，樣板間、園林景觀一一呈現(xiàn)辭舊迎新08年成都客戶 成都客戶成都客戶郫縣客戶 郫縣客戶成都客戶 成都客戶郫縣客戶【第一階段】項(xiàng)目亮相 春節(jié)前09年【 10月】綜述在 10月，項(xiàng)目只有臨時(shí)接待中心和一個(gè)沙盤的情況下我們改變傳統(tǒng)的坐銷方式動(dòng)用整個(gè)項(xiàng)目組同仁包括代理公司的人脈資源大膽的走出去我們梳理出 n同區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商均無大的營(yíng)銷動(dòng)作，項(xiàng)目在此種市場(chǎng)環(huán)境下延后啟動(dòng)，并將在明年以現(xiàn)房形式呈現(xiàn)和發(fā)售。【市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征】 特征 備注：統(tǒng)計(jì)對(duì)象為 120㎡首該及130㎡以上再改產(chǎn)品數(shù)據(jù)來源：成都及郫縣房管局龍湖 【競(jìng)品分析】 競(jìng)品銷售套數(shù)和銷售價(jià)格交叉分析n上錦頤園、華僑城銷售較好，月均銷售量在 2040套左右，而我片區(qū)內(nèi)的景尚景、中鐵 n08年 1 12月份即我項(xiàng)目銷售同期，城西市場(chǎng)改善性產(chǎn)品表現(xiàn)較為平淡，項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目月均成交在 10套以內(nèi)?！靖?jìng)品分析】 競(jìng)品月銷售套數(shù)走勢(shì)分析n城西改善性產(chǎn)品銷售高峰期主要集中在 08年上半年，下半年華僑城及龍湖 n城西改善性產(chǎn)品項(xiàng)目?jī)r(jià)位層次明顯，中海、龍湖、華僑城這些品牌開發(fā)商項(xiàng)目?jī)r(jià)位整體較高，而郫縣片區(qū)內(nèi)中小開發(fā)商項(xiàng)目?jī)r(jià)位較低。2區(qū)域未形成地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，雖然目前有中信、華潤(rùn)、合景泰富、中鐵、上海綠地等大型品牌開發(fā)商聚集在此，但由于樓市調(diào)整期市場(chǎng)信心不足，開發(fā)商目前尚未有太大營(yíng)銷動(dòng)作。萬科老總王石我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn) 【市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征】數(shù)據(jù)來源：成都及郫縣房管局郫縣區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展比較緩慢，屬于成都五城區(qū)中發(fā)展比較滯后的區(qū)域 .特征 ……“ 大事迭出 ” 、 “ 房?jī)r(jià)變動(dòng) ” 、 “ 宏觀調(diào)控 ” 、 “ 救市 ” 、 “ 觀望” …08 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)感受到了巨大的增長(zhǎng)壓力。n08年初王石拋出 “ 拐點(diǎn)論 ” ，萬科成為 2023年全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)的第一家企業(yè)。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布調(diào)查結(jié)果顯示， 2023 年四季度，全國(guó)企業(yè)景氣指數(shù)為 ，比 三季度回落 點(diǎn)。我國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)、消費(fèi)者預(yù)期指數(shù)和滿意指數(shù)三項(xiàng)指數(shù)自今年 8 月以來 持續(xù)下滑?！俊敬髣?shì)背景】n08年下半年以來，受國(guó)際金融危機(jī)影響，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù)與消費(fèi)者信心指數(shù)持續(xù)下滑。2023年終總結(jié)報(bào)告龍湖 .弗萊明戈項(xiàng)目組【報(bào)告思路】【第一部分】 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀【第二部分】 銷售情況回顧【第三部分】 營(yíng)銷推廣回顧【第四部分】 歷程與展望PART 1【 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 從統(tǒng)計(jì)局公布的宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)預(yù)警趨勢(shì)圖來看 ,指數(shù)從今年 4 月 份開始一路下跌 ,步入趨降邊緣。 n9月 15日 5次利率調(diào)整 ,落實(shí)適度寬松的貨幣政策，樓市情緒低迷，購(gòu)房觀望情緒嚴(yán)重 . 9月 15日 12月 23日中國(guó)人民銀行先后進(jìn)行了 5次利率調(diào)整，五年以上期商業(yè)貸款利率由 ，五年以上期公積金貸款利率由 .n全國(guó)企業(yè)景氣度指數(shù)較三季度全面下滑，房地產(chǎn)企業(yè)景氣度低 于總體水平。其中，建筑業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為 ，比三季度小幅回落；房地 產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為 ，比三季度回落 點(diǎn)。 08年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)雙降的局面。1郫縣弗萊明戈華僑城中海國(guó)際社區(qū)三千城澳龍名城翡翠城新界恒大城朗潤(rùn)園錦繡森林金河谷 金域藍(lán)灣恒大綠洲龍城壹號(hào)保利 198公園新里派克公館雙楠融域南郡 7英里麓山國(guó)際社區(qū)雅居樂花園西蜀國(guó)際蜀郡華潤(rùn)地塊【市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征】 特征 特征 2高標(biāo)準(zhǔn)，高規(guī)劃的蜀都