【正文】 10套 剩余 34套剩余 180套新 推 500套 新 推 300套剩余 169套新 推 200套 新 推 400套 新 推 400套 新 推 100套剩余 12套剩余 6套剩余 60套新 推 300套剩余 28套剩余 10套剩余 35套剩余 20套 剩余 25套新推 253套 新 推套 300 新 推套 534新 推 102套剩余 60套剩余 28套剩余 60套新 推 400套3081套 2102套 374套剩余 120套 剩余 103套新 推 34套新 推 200套新 推 100套新 推 100套新 推 100套 新 推 200套新 推 600套新 推 300套新 推 600套新 推 400套 新 推 200套 新 推 200套 新 推 200套新推 368套市場可售產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，集中在市場可售產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，集中在 90100平米小三房。第一季度 第二季度 第三季度 第四季度萬科金色城市推售 50萬方佳兆業(yè)金域天下推售 13萬方清能清江錦城推售 11萬方（共 180萬方）金地圣艾米倫推售 5萬方國海學道推售 5萬方公館推售 12萬方公園九里推售 12萬方招商雍華府推售 7萬方名士 1號推售 11萬方復地推售 6萬方（共 50萬方）融科推售 6萬方（共 19萬方）白沙洲新增供應 96萬方。商。數(shù)據(jù)來源： CRIC華潤推售 10萬方（共 32萬方）31區(qū)域內(nèi)格局 2023年白沙洲供應量遠高于南湖，且新增項目均為品牌開發(fā)年白沙洲供應量遠高于南湖，且新增項目均為品牌開發(fā)商。30區(qū)域內(nèi)格局 隨著南湖片區(qū)價格的上揚，白沙洲低價侵蝕南湖性價比優(yōu)勢隨著南湖片區(qū)價格的上揚，白沙洲低價侵蝕南湖性價比優(yōu)勢，銷售增速強勁，搶占南湖市場份額。區(qū)域內(nèi)格局之變。最具性價比的區(qū)域?qū)⒛弦?。面臨從性價比到品質(zhì)的 轉(zhuǎn)型 。l南湖及光谷片，作為城市的副中心，承接從中心外溢的客戶，區(qū)位價值高，隨著客戶群體素質(zhì)的拔高，價格逐漸拔高。實際上分流的客戶為副中心區(qū)客戶，做為新興區(qū)域，配套有待完善， 價格有絕對優(yōu)勢 ，且后期供應量充足。武昌中心區(qū)光谷片南湖白沙洲青山中心（飽和）副中心（量高價漲）l根據(jù)政府不同的定位，中心區(qū)基本飽和，量價走勢逐漸成反比，隨著可開發(fā)土地的稀缺，中心區(qū)注定為少數(shù)人可居住的 最貴 的區(qū)域。區(qū)域動向 客戶由中心區(qū)外溢至副中心，其中南湖外溢至白沙洲。區(qū)域概況 以中心區(qū)為核心，放射狀向外發(fā)展。城市副中心 ，政策支持與品牌開發(fā)商進駐促使區(qū)域價值迅速提升，經(jīng)過 7年發(fā)展，區(qū)域成熟度向主城靠攏，價格拔升，面臨純剛需客戶流失。工業(yè)區(qū) 依托重工業(yè)企業(yè)聚集，形成相對閉塞的小城區(qū)域，區(qū)域內(nèi)客戶不外溢，對區(qū)域外客戶吸引力較弱，對其他片區(qū)基本無威脅。武昌區(qū)域格局之變。為武漢最具影響力的居住片區(qū)。作為早期規(guī)劃的新城二三環(huán)配套逐漸成熟，三環(huán)外為新規(guī)劃新城，配套成熟還需一定的時間。二環(huán)內(nèi)價高量低，三環(huán)外不穩(wěn)定，品牌開發(fā)商階段性刺激市場。 20居住區(qū)規(guī)劃在環(huán)線的逐步成型過程中，武漢房地產(chǎn)市場是怎樣在環(huán)線的逐步成型過程中，武漢房地產(chǎn)市場是怎樣的表現(xiàn)？的表現(xiàn)？2132023年2023年 2023年2023年2023年2023年上半年20232023年上半年銷售前十強樓盤環(huán)線分布圖22二三環(huán)之間的住宅組團項目銷售最好，最被市場所驗證。216。216。綜合組團以軌道交通線。交通伴隨環(huán)線的規(guī)劃逐步成熟。南湖片屬于主城區(qū)的綜合組團。南湖片屬于主城區(qū)的綜合組團。隨著城市化進程的發(fā)展，以及政府對中心區(qū)人群的分流導向作用，環(huán)線價值逐漸凸顯。大勢之變 ——17大城格局之變。 2023年房地產(chǎn)政策將以年房地產(chǎn)政策將以平穩(wěn)為目標，不會出現(xiàn)過激政策。大勢分析16從嚴厲，到理性。大勢分析15遏制部分城市房價過快上漲堵短期短期房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地發(fā)展疏長期長期調(diào)控將從短期的治標動作轉(zhuǎn)向長期的治本動作。全國觸底回升，武漢保持平穩(wěn)。武漢市場 2023年表現(xiàn)平穩(wěn)。第四 季度及 2023年趨勢向好。全國商品房銷售面積、銷售金額同比 武漢商品住宅月度量價變化216。格局之變一13大勢分析14經(jīng)濟不景氣背景下，經(jīng)濟不景氣背景下， ““ 穩(wěn)增長穩(wěn)增長 ”” 成為首要任務。序12宏觀大勢之變。格局之變。銷售平穩(wěn)，市場影響力減弱。無大的影響力的活動。 2023年心語僅在 5月份進行了大型的開盤，其他的產(chǎn)品出貨以順勢加推的方式進行，難以造成較大的市場影響力 。230。推廣上個性不足。問題 ： 市場影響力持續(xù)減弱。深挖產(chǎn)品特點，推廣上將不同產(chǎn)品分概念包裝，吸引市場關(guān)注；230。經(jīng)驗 ：230。來訪情況較為穩(wěn)定，從 town三彩入市后，引起 2月份的峰值，后期來訪都較為平緩。三彩初期對市場有較大沖擊，后期逐漸平穩(wěn)。9月由于提前預熱十一活動信息，引起上訪量的回升。2月來訪為全年最高，為 town三彩剛?cè)胧袝r，市場反應較好。Town三彩有效的阻止了前期市場對保利項目的沖擊，為 2023年的保利登頂有較大貢獻。開始在延續(xù)金色調(diào)性的前提下，嘗試個性的推廣?！?下半年去化主力轉(zhuǎn)向 8期。◆2023 年上半年主要是去化 7期高層產(chǎn)品以及 6期別墅和商鋪產(chǎn)品。有限。年剛需產(chǎn)品受青睞。別墅全年去化 22套，月均去化 2套。占比第二位的是 8189平兩房產(chǎn)品，占比 27%。（截至至 11月 30日）市場表現(xiàn)216。1保 利心語 2023年年度策略總綱世聯(lián)保利心語項目組Poly Real Estate 20232回顧回顧 2023。34排名 項目名稱 套數(shù)（套）1 中城時代 12682 廣電蘭亭都薈 10033 保利心語 9904 萬科金色城市 7785 福星惠譽福星城 6856 星悅城 6167 保利中央公館 6138 百步亭現(xiàn)代城三區(qū) 6089 城投瀚城 58410 清江山水 547排名 項目名稱 面積（萬方）1 中城時代 2 廣電蘭亭都薈 3 保利心語 4 萬科金色城市 5 城投瀚城 6 金地圣愛米倫 7 百步亭現(xiàn)代城三區(qū) 8 保利中央公館 9 星悅城 10 福星惠譽福星城 保利心語2023年上半年勇奪武漢樓市前三甲！連續(xù) 5年銷冠南湖！2023上半年武漢住宅項目成交套數(shù) TOP10 2023上半年武漢住宅項目 成交面積 TOP10備注：以上數(shù)據(jù)引自搜房網(wǎng)研究中心保利心語全年總計銷售金額 。9097平三房成交套數(shù)占比最高，達到 30%；216。216。成交分戶型情況 6671平兩房 8189平 9097平三房 107117平三房 120131平四房 146152平 別墅 商鋪 343 475 508 80 272 4 22 15% % % % % % % %2023年剛需產(chǎn)品受青睞。5銷售回顧全年僅一次大型開盤，其余均為自然加推，爆破點少影響力全年僅一次大型開盤，其余均為自然加推，爆破點少影響力有限。2023年上半年推售區(qū)域2023年下半年推售區(qū)域 6期別墅2023年 4月推售2023年保利心語完成 16萬方的推售?！?68 月是一個集中供貨期，抓住了良好的市場機會，實現(xiàn)了快速去存。推售回顧6開盤71月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月全年整體基調(diào)為全年整體基調(diào)為 TOWN三三 彩，以保利的大形象出街，十月彩，以保利的大形象出街，十月開始在延續(xù)金色調(diào)性的前提下，嘗試個性的推廣。推廣回顧216。216。216。town三彩初期對市場有較大沖擊，后期逐漸平穩(wěn)。216。8推廣回顧town三彩的合力在前三季度對片區(qū)內(nèi)其他項目有較大的沖擊作用，后期由于各項目階段性動作不同，逐漸轉(zhuǎn)向金色系后開始各自的個性演繹。把握市場變化，及時調(diào)整推售策略以及價格策略，搶占先機；230。貨量搭配均衡，大戶型與小戶型配合去化。230。 2023年保利心語的推售安排都在 TOWN三彩的大主題下進行，這對緩解保利項目內(nèi)部的惡性競爭有一定的幫助，但是也讓心語在市場上逐漸失去了自己的聲音 ，無法從競爭中跳出來。推貨上爆點少。230。銷售平穩(wěn)，市場影響力減弱。92023總結(jié)10展望展望 2023。112023年的房地產(chǎn)市場瞬息萬變，經(jīng)歷過嚴冬、經(jīng)歷過回暖、經(jīng)歷過蕭條、經(jīng)歷過復興 ……2023年是變化的一年，將從宏觀大勢之變、大城格局之變、區(qū)域格局之變、區(qū)域內(nèi)格局之變四個方面詳細闡述格局之變。宏觀大勢之變。成為首要任務。2023年銷售額在第一季度觸底后，同比回升。216。 2023年有望繼續(xù)保持。全國觸底回升，武漢保持平穩(wěn)。調(diào)控將從短期的治標動作轉(zhuǎn)向長期的治本動作。從嚴厲，到理性。平穩(wěn)為目標，不會出現(xiàn)過激政策。大城格局之變。格局之變二1819武漢城市規(guī)劃2023年 2023年整體規(guī)劃主城區(qū)規(guī)劃調(diào)整為中央活動區(qū)、東湖名勝風景區(qū)和綜合組主城區(qū)規(guī)劃調(diào)整為中央活動區(qū)、東湖名勝風景區(qū)和綜合組團。團。中央活動區(qū)綜合組團東湖名勝風景區(qū)南湖、后湖、四新、古田為中心區(qū)人流外溢的首要居住片區(qū)，南湖、后湖、四新、古田為中心區(qū)人流外溢的首要居住片區(qū)，交通伴隨環(huán)線的規(guī)劃逐步成熟。武漢房地產(chǎn)開發(fā) “十一五 ”專項規(guī)劃 武漢住房發(fā)展 “十一五 ”規(guī)劃綱要調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房空間布局完善配套設施加強住房保障發(fā)展節(jié)能省地型住宅 216?？焖俾芳爸鞔胃傻?，加強與中央活動區(qū)的聯(lián)系。調(diào)整優(yōu)化主城區(qū)用地布局，引導舊城居住人口向綜合組團疏解，以后湖、古田、南湖、四新等為重點。規(guī)劃主城區(qū)居住用地 ，人均居住用地。二環(huán)二三環(huán)之間的住宅組團項目銷售最好，最被市場所驗證。內(nèi)價高量低，三環(huán)外不穩(wěn)定，品牌開發(fā)商階段性刺激市場。 23市場表現(xiàn)從城市發(fā)展的角度看，伴隨居住組團的規(guī)劃及二環(huán)的逐步建成， 二三環(huán)區(qū)域成二三環(huán)區(qū)域成為武漢最具影響力的居住片區(qū)。24大城格局之變 ——武昌區(qū)域格局之變。25格局之變?nèi)?6武昌中心區(qū)光谷片南湖青山白沙洲城市中心區(qū) 依托省府及政策的支持，各方面優(yōu)勢突出，為價值飽和狀態(tài)，寸土寸金，人流將逐步外溢至南湖及光谷。城市副中心， 政府高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局依托東湖高新區(qū)的迅速發(fā)展帶動片區(qū)價值提升，市場均價隨之水漲船高，區(qū)域內(nèi)部分剛需人群流向價格偏低的花山新區(qū)。居住新城 ，后期供應量大，成為目前市場上最具性價比的區(qū)域之一，主要分流南湖片客戶。以中心區(qū)為核心，放射狀向外發(fā)展。客戶由中心區(qū)外溢至副中心，其中南湖外溢至白沙洲。l白沙洲片作為重要的分流中心區(qū)外溢客戶的片區(qū)。將分流市場熱度。逐漸失去性價比優(yōu)勢。 新城（量高價低） 27區(qū)域熱度將從中心區(qū)到副中心區(qū)到新區(qū)層層遞增。28武昌區(qū)域格局之變 ——區(qū)域內(nèi)格局之變。29格局之變 ——南湖與白沙洲性價比之爭。銷售增速強勁，搶占南湖市場份額。后期為品牌開發(fā)商之爭。后期為品牌開發(fā)商之爭。南湖新增供應 52萬方。平米小三房。年初 市場 競爭項目南湖 中心區(qū)樓盤為主，在保利品牌護航下，憑借價格優(yōu)勢依舊領跑南湖片區(qū)，延續(xù)第一性價比大盤的地位。2023年第四季度先后四個新盤入市，三個性價比盤。金地圣愛米倫萬科金色 城市 7100國海學 道 7200保利心語 7300招商雍華府7400保利中央公館 8200保利公園九里 8200佳兆業(yè)金域天下 6100保利心語 910區(qū)從心語獨霸到性價比受到威脅。2023年末競爭項目33區(qū)域內(nèi)格局216。金地圣愛米倫萬科金色 城市 7100國海學 道 7100保利心語7300招商雍華府7500保利中央公館 8200保利公園九里 8200佳兆業(yè)金域天下 6100保利心語 910區(qū)2023年，片區(qū)內(nèi)出現(xiàn)品質(zhì)大盤，同時也有低價惡性競爭的項年，片區(qū)內(nèi)出現(xiàn)品質(zhì)大盤，同時也有低價惡性競爭的項目。目。34區(qū)域內(nèi)格局競爭激烈導致客戶選擇變多?？蛻艨捶繌闹灰獌r格便宜，到要求品質(zhì)感、尊貴感和性價比的結(jié)合?？蛻粽Z錄一：我信賴保利的品牌，所以我就想買保利的房子，南湖這邊保利的房子我都看了，之前覺得你們心語便宜，后來去公館、九里看了，覺得你們價格也差不多。貴一點的話，有檔次，環(huán)境好，所以也無所謂?？蛻粽Z錄三：反正我都在街道口上班，萬科的精裝的才賣 7100，保利心語毛坯的都要 7300。而且 萬科的物業(yè)比保利的好 。南湖片區(qū)內(nèi)的比品質(zhì)，比性價比，片區(qū)外的比價格。比的分流。格戰(zhàn)，二是打品質(zhì)戰(zhàn)。大城格局之變：二三環(huán)才是武漢最具影響力的居住區(qū)。隨著大牌開發(fā)商的進駐及后期 同質(zhì)化 供應的增加，面臨白沙洲對市場影響力和性價比的分流。在此格局之變下，保利如何占位？38四大主業(yè)，四輪驅(qū)動，是保利地產(chǎn)不斷前進的堅強后盾！39保利 地產(chǎn) 高瞻遠矚 布局全國20年40城200多個精品項目800億年銷量鑄就上市房地產(chǎn)企業(yè)第一品牌402023年，關(guān)山大道，保利花園項目啟動2023年，南湖大道，保利心語項目啟動2023年，湯遜湖畔，保利橡