【正文】 讓步伐較快，未來上市量約為335萬平方米。樓盤名稱 10年 111月月均去化套數(shù) 10年 111月銷售均價(jià)萬科魅力之城 91套 /月 10479元 /㎡融創(chuàng)天鵝湖 67套 /月 9254元 /㎡太湖國際社區(qū) 74套 /月 11741元 /㎡綠城玉蘭花園 31套 /月 12084元 /㎡潛在供應(yīng)去化情況周邊競品樓盤余量盤點(diǎn)：代表性樓盤去化情況盤點(diǎn)：未來競爭 —— 區(qū)域在未來 35年內(nèi)依然處在集中放量期，競爭持續(xù)激烈樓盤名稱 總建面積 （㎡） 銷售面積 （㎡） 剩余面積 （㎡） 目前庫存 （套）太湖國際社區(qū) 1450000 388945 1061055 617魅力萬科城 1347000 792973 554027 122綠城 未來本項(xiàng)目的競爭對手主要來自萬科魅力、太湖國際、天鵝湖及玉蘭花園，產(chǎn)品類型、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌較為接近252。從太湖新城在售項(xiàng)目來看，競品項(xiàng)目未來上市量依舊龐大，市場競爭依然激烈；252。12月 5號，天鵝湖推出其高端產(chǎn)品 “ 麗茲 ” 。216。天鵝湖經(jīng)歷 5月成交低迷后，下調(diào)了價(jià)格， 7月 17日 8號樓推出底價(jià)僅為 8000元 /平，降價(jià)后市場效果較好， 67月連續(xù)進(jìn)榜錫城住宅成交排名前十；216。認(rèn)購情況 —— 到場客戶約 50組（小定），當(dāng)天認(rèn)購約 35套。推出優(yōu)惠 ——“ 兩萬抵五萬 ” 、 3天內(nèi)簽約優(yōu)惠 1個點(diǎn)、一次性付款優(yōu)惠 3個點(diǎn)；216。推出套數(shù) —— 93套 （ 2梯三戶， 1層為精裝大堂）；216。1棟 18層（ 2梯 4戶） 107平米三房 (未定 )14000元 /㎡ 左右（ 2500精裝修）酩悅在售疊加別墅即將推出小高層2023年推高層、小高層本報(bào)告是嚴(yán)格保密的天鵝湖 —— 性價(jià)比高，價(jià)格調(diào)整及時，近期表現(xiàn)十分活躍12月 5日，融創(chuàng)高端公寓 “ 麗茲 ” 開盤：216。全市其他高端項(xiàng)目本案項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 物業(yè)類型總建面（萬平米）項(xiàng)目分期 當(dāng)前銷售均價(jià) （元 /平米） 當(dāng)期銷售率萬科魅力之城 萬科集團(tuán) 多層、小高層、高 層、別墅 138 分四區(qū)開發(fā)，目前在售第三區(qū) 高層 900012023別墅 1800023000 %融創(chuàng)天鵝湖 融創(chuàng)地產(chǎn) 多層 , 小高層 , 高層、別墅 102 分兩區(qū)，目前在售第二區(qū) 980010000 %太湖國際社區(qū) 華潤新鴻基 聯(lián)排、花園洋房、高 層、小高層 145 分四期開發(fā)，目前為四期 高層 850013000洋房 17000 %綠城玉蘭花園 綠城集團(tuán) 高層 分兩區(qū)開發(fā)，在售二期第一批高層 13000 %保利香檳國際 保利 小高層 28 在售一期 1100013000 95%尚錦城 吉寶 置業(yè) 高層、洋房 67 分三區(qū)開發(fā)，在售二期 75008000 %融科玖玖城 融科智地 高層、洋房 27 分兩期開發(fā)，在售一期 高層 8300，洋房 13000 %太湖國際萬科魅力城香檳國際玉蘭花園尚錦城天鵝湖市場掃描 —— 區(qū)域市場以大盤開發(fā)為主，品牌開發(fā)商云集，物業(yè)類型豐富多樣，競爭激烈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的太湖國際社區(qū)戶型盤點(diǎn)萬科魅力城戶型盤點(diǎn)2室 2廳 面積約： 89M2 3室 2廳 面積約： 120M2市場掃描 —— 競爭對手在售戶型以經(jīng)濟(jì)型兩房和舒適三房為主項(xiàng)目名稱 推盤日期 推量（套） 戶型太湖國際社區(qū)1月 74套 133至 249平米5月 44套 138平米三房7月 152套 　9月 11日 150余套 120㎡ 、 89㎡ 和 118㎡9月 24日 150余套 120㎡ 、 89㎡10月 24 216套 　11月底 218套 138平米和 142平米的精裝三房12月預(yù)計(jì) 100多套 120平精致三房和 160平豪華四房 (毛坯 )精裝 B1戶型 3室 2廳 2衛(wèi) 138㎡ 精裝 B2戶型 3室 3廳 2衛(wèi) 142㎡項(xiàng)目名稱 推盤日期 推量（套） 戶型萬科魅力 6月 　 86平、 126平三房 124 精裝 100、 108㎡（酩悅） 20231029 104套 147341平米疊加別墅酩悅 12月加推小高層88套或 160套 （數(shù)量未定）2棟 11+1層（ 1梯 2戶）115平米的三房 。綠城香樟園216。山水湖濱216。天鵝湖邊緣競爭 ——濱湖其他高端樓盤，供應(yīng)加大，分流客戶融科玖玖城216。太湖國際社區(qū)216。整體市場 —— 2023年無錫住宅市場成交量同比下降較多，但住宅供應(yīng)量同比增長較大，供求關(guān)系開始轉(zhuǎn)變，競爭逐漸白熱化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的09年月度價(jià)格穩(wěn)步增長10年價(jià)格走勢趨于平緩09年價(jià)格走勢強(qiáng)勢上揚(yáng)價(jià)格走勢 —— 從 0 10年價(jià)格對比中可以看出，盡管 10年整體價(jià)格高于 09年，但主要由于是 09年價(jià)格上漲較快，推高整體價(jià)格，而 2023年成交價(jià)格上漲和下降的幅度比較大，月度平均漲幅僅為 %，價(jià)格快速上升趨勢得到抑制120 10年政策頻出，政府強(qiáng)力打壓房價(jià)的過快上漲220 10年月度價(jià)格平均環(huán)比漲幅僅為 %，遠(yuǎn)低于 09年32023年 5月開始，降價(jià)已成普遍現(xiàn)象，萬科、華潤、九龍倉、金科 ……無錫樓市高價(jià)高速的黃金時代一去不返本報(bào)告是嚴(yán)格保密的2 3 4 5 6 7 9政策收緊期 政策放松期 政策收緊期07年 1月 08年 7月 08年 8月 09年 11月 09年 12月 ？短期走勢，政府調(diào)控態(tài)度趨向嚴(yán)厲， 市場后續(xù)運(yùn)行的政策風(fēng)險(xiǎn)加大，尤其是高端住宅市場 ，對于政策預(yù)期的影響使得開發(fā)商可能迅速出貨，降低市場風(fēng)險(xiǎn)， 首置剛需亦受到影響，二次新政觸手影響到市場剛需，使得需求進(jìn)一步被壓縮、庫存量增加，導(dǎo)致市場價(jià)格面臨較大的下行壓力， 短期內(nèi)價(jià)格上漲幅度趨緩 ，甚至?xí)霈F(xiàn)短期回調(diào)的現(xiàn)象未來市場預(yù)判 —— 無錫市場目前正處于政策收緊期，未來市場走勢不明朗，后續(xù)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)加大本報(bào)告是嚴(yán)格保密的整體市場政策大勢價(jià)格走勢后市預(yù)判新政出臺后無錫整體市場成交下滑， 2023年無錫住宅市場成交量同比下降較多，但住宅供應(yīng)量同比增長較大，供求關(guān)系開始轉(zhuǎn)變，競爭逐漸白熱化2023年政策抑制房價(jià)的作用明顯，自 5月開始眾多樓盤紛紛降價(jià)，全年價(jià)格走勢相對 09年漲幅較小，高價(jià)高速的黃金時代一去不返政策高壓態(tài)勢加上區(qū)域供應(yīng)量持續(xù)增長，土地出讓十分頻繁，使得未來競爭愈發(fā)激烈，明年運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)加大無錫市場目前正處于政策收緊期，并且近期仍然在不斷出臺細(xì)則，加大打壓力度，未來市場走勢不明朗第一部分：大勢研判小結(jié)無錫樓市高價(jià)高速的黃金時代一去不返；政策層面，持續(xù)調(diào)控還將繼續(xù)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的第二部分 :項(xiàng)目梳理競爭分析客戶分析21 　　　　 競爭分析Part 1n　市場掃描n　競爭對手分析項(xiàng)目競爭態(tài)勢直接競爭 ——區(qū)域內(nèi) 3大盤 +綠城的貼身肉搏216。由于 09年供應(yīng)不足，成交火爆，庫存量吃緊， 2023年供應(yīng)量增速較快，前三季度上升趨勢十分明顯；216。 10月由于高端項(xiàng)目開盤較多，成交比例上升，成交均價(jià)持續(xù)上升， 11月高端項(xiàng)目成交比例環(huán)比回落，成交均價(jià)有明顯下降。近期環(huán)境 —— 嚴(yán)厲的政策環(huán)境影響部分消費(fèi)者的購買計(jì)劃，市場觀望情緒再一次加劇，直接導(dǎo)致無錫市場成交出現(xiàn)波動本報(bào)告是嚴(yán)格保密的整體市場 —— 無錫整體住宅市場受政策影響比較大，目前市場正處于下行階段，加之 12月為傳統(tǒng)淡季，預(yù)計(jì)近階段市場表現(xiàn)較為低迷供應(yīng) —— 2023年 111月無錫住宅供應(yīng)相對穩(wěn)定， 111月住宅總供應(yīng)量為 520萬平米 ， 一季度和二季度供應(yīng)量相對較少，分別為 和 ，三季度供應(yīng)量增加到 ；四季度開始受到新政的影響供應(yīng)量開始回落， 11月供應(yīng)量已下降至 ；成交 —— 2023年 111月無錫住宅成交 479萬平米 ，月度 成交起伏較大， 14月成交逐漸上升， 4月為峰值， 4月新政后，成交下降， 79月再度回升， 9月住宅成交 ，為 2023年住宅成交月度最高值。216。216。第一次調(diào)控使得無錫 58月成交量大幅度下滑；216。房地產(chǎn)公司 IPO募集資金不得用于購買、囤積土地二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止地價(jià)款兩年付清，首付50%工程建設(shè)政府責(zé)任。地方 ：各地政府紛紛出臺當(dāng)?shù)鼐仁姓?。第一部?:大勢研判政策大勢 —— 根據(jù)目前政策的調(diào)控力度，可以判斷，樓市宏觀調(diào)控進(jìn)入了又一個政策收緊期，此次政策收緊期調(diào)控力度更大，波及范圍更廣，影響也將更為深遠(yuǎn)信貸政策稅收政策土地政策其他政策信貸政策收緊，上調(diào)存 /貸款準(zhǔn)備金率分別達(dá) 10/6次07年政策延續(xù)，信貸收緊信貸放松，剛性需求享受利率優(yōu)惠，公積金貸款利率降低延續(xù) 08年下半年放松的信貸政策；公積金貸款首付比例降低正式征收３０％－６０％不等的土地增值稅。m2容積率： 總戶數(shù)： 1937停車位： 2672一期指標(biāo)建面：約 9萬㎡總戶數(shù)： 566一期首批推盤： 11月 28日推出 12樓，共 101套房源。保利香檳項(xiàng)目組 保利香檳國際2023年?duì)I銷策略總綱謹(jǐn)呈：保利地產(chǎn)香 檳 ， 2023香 滿 湖 濱寫在前面 ……2023保利香檳面臨怎樣的目標(biāo)和挑戰(zhàn)全年實(shí)現(xiàn)總銷金額 10個億2023目標(biāo)目 標(biāo) 建立 保利品牌 和 香檳口碑 ，形成項(xiàng)目生命力，持續(xù)旺銷長期目標(biāo)項(xiàng)目背景項(xiàng)目總指標(biāo)總用地面積：149973m2總建筑面積：269800當(dāng)天去化 89套，截止 12月 12日共認(rèn)購 97套房源，簽約 89套。降低普通住房購房契稅，免征印花稅和土地增值稅延續(xù) 08年下半年政策；二手房交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)免除；90/70政策； 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》《 關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 、 《 關(guān)于集約用地的通知 》全國 ：加大保障性住房建設(shè)力度； 支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。延續(xù) 08年下半年政策，但 09年底多數(shù)地方政府政策將到期?！?關(guān)于集約用地的通知》二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止2 3 4 5 6 7 9政策收緊期 政策放松期 政策收緊期首付調(diào)整至 30%，二套房嚴(yán)格執(zhí)行 50%，停止第三套房貸加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)、契稅調(diào)整進(jìn)一步打擊囤地，改變土地用途和性質(zhì)，捂盤惜售等違法行為各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度持續(xù)的深度調(diào)控還將繼續(xù)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的目前政策環(huán)境—— 三類購房者均受打壓近期出臺的新政影響 *購房主要目的 交叉表　 購房的主要目的近期出臺新政影響 　 長期出租 自己住 給兒女住 給長輩住 投資暫時影響不大 5% % % 8% %購房計(jì)劃延后 3% % 8% 5% %無法貸款，觀望中 　 3% 　 　 　備注：基于房展會客戶調(diào)研數(shù)據(jù)第一次調(diào)控節(jié)點(diǎn) 第二次調(diào)控節(jié)點(diǎn)216。第二次調(diào)控使得無錫歷來成交火熱的 “ 銀十 ” 出現(xiàn)明顯下滑， 11月更是出現(xiàn)大幅度的下滑趨勢。受新政影響，購房計(jì)劃延后的客戶比例有所上升，觀望情緒再一次加??；目前市場購買動力以自住為絕對主力。第二次調(diào)控在第一次的基礎(chǔ)上加大了打擊范圍與力度，甚至連首次購房的剛需客戶也列入調(diào)控范圍。10月開始由于新政的影響，無錫住宅市場已經(jīng)開始下滑， 11月成交量已經(jīng)下滑至 。價(jià)格 —— 2023年 111月無錫住宅成交均價(jià)總體呈現(xiàn)先升后降的現(xiàn)象， 4月新政前價(jià)格攀升較快，新政出臺后價(jià)格小幅回落。近期無錫整體供求比有上升趨勢2023年 111月供應(yīng) ，同比增長 % 成交 ，同比降低 40% 均價(jià) 9726元 /平，同比上漲 %本報(bào)告是嚴(yán)格保密的指標(biāo) 2023年 111月 2023年 111月 同比增長（ %）供求比 1： ： 1 %供應(yīng)量（萬 m2） %成交量（萬 m2） %成交價(jià)格（元 /m2） 6408 7858 %成交總額（億元） %供應(yīng)量明顯高于 09年成交量明顯低于 09年2023年 2023年供求對比：216。與 09年成交穩(wěn)步上升相比， 2023年自 4月起，無錫受到政策影響，成交量落差較大，整體成交量較 09年有較大下降。玉蘭花園216。萬科魅力216。蠡湖一號216。太湖錦園216。萬科信成道項(xiàng)目泛競爭 ——其他高端樓盤，總價(jià)或產(chǎn)品面積段等接近 216。1棟 18層（ 2梯 4戶） 107平米三房 (未定 ) 毛坯戶型精裝戶型疊加別墅小高層4室 2廳 2衛(wèi) 148 ㎡ 3室 3廳 3衛(wèi) 196㎡ 4室 5廳 3衛(wèi) 324㎡E1戶型 3室 2廳 面積約