【正文】 WTO對中國土地市場的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范2023/3/5土地統(tǒng)一供應將成為一種趨勢。 2023年深圳市土地使用權出讓建筑面積在 20萬以上的大地塊均落入萬科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團、百仕達地產(chǎn)等品牌公司囊中。Consulting 9土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商將重新洗牌，改變目前競爭態(tài)勢外商、外地、外行的競爭成本降低，更多的外資競爭者進入房地產(chǎn)開發(fā)市場，競爭將更加激烈，價格戰(zhàn)將不可避免，房價將更趨向市場化。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。Consulting 7未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時期內(nèi)土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結構性矛盾、市場競爭的加劇和成本構成的逐漸透明可能導致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價格和出讓方式市場化導致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高2023/3/5SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 國家土地政策 : 從 2023年 7月 1日起，各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。對地主的威脅比較大介入外地經(jīng)營的范圍和速度加快競爭態(tài)勢重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競爭的激烈程度，對核心能力提出更高的要求。6新土地政策將對土地供應總量、價格、房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢以及跨區(qū)域經(jīng)營都帶來重大變化供 應總 量國家將通 過 土地 規(guī) 劃控制供 應總 量土地 結 構和性 質(zhì) ，政府完成一 級 開 發(fā) ，減少生地供應 。Consulting 5上海 GDP增長狀況分析1998~2023年上海 GDP增長狀況（單位：億元）上海 GDP近幾年以保持兩位數(shù)的速度增長，加快了上海市退二進三的發(fā)展速度，對上海市的經(jīng)濟和商業(yè)的繁榮起到了極大的推動作用同時上海市發(fā)展的多中心化和住宅郊區(qū)化又促進了上海商圈的數(shù)量的增加和規(guī)模的擴大，為上海商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機遇。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 對房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展比較有利。 國家通過轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴大社會有效需求。國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定的增長為房地產(chǎn)和相關行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時房地產(chǎn)及相關行業(yè)的發(fā)展又對拉動內(nèi)需起到了很大的促進作用 。ManagementByCopyright169。Consulting 3商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述經(jīng)濟環(huán)境政策影響行業(yè)整體發(fā)展趨勢地區(qū)行業(yè)發(fā)展狀況商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會環(huán)境商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展狀況詳細分析內(nèi)容見商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報告2023/3/5SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。202302182023/3/5東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報 星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 2目 錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/3/5Copyright169。ByManagement星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 4全國宏觀經(jīng)濟增長狀況1997~2023年全國 GDP增長狀況（單位：億元）國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)增長，對增加國民的可支配收入和提高國民的市場購買能力和消費能力提供了基礎，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。過去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策未來五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預計利率也將在一段時間維持較低的水平。為實現(xiàn)國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，政府將繼續(xù)采取積極的財政政策，保持必要的投資拉動力度。2023/3/5Copyright169。ByManagement上海市近幾年規(guī)模較大的世博會、特奧會、 F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會又必將加速上海經(jīng)濟和商業(yè)的進一步快速發(fā)展，同時也為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的發(fā)展機會。土地利用 計 劃要公開透明價格總 體價格比 協(xié)議轉(zhuǎn)讓 的價格高， 長 期走 勢趨 向市 場合理價格各地的價格水平不一區(qū)域經(jīng)營打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競爭的進程。規(guī)模和品牌對企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。2023/3/5Copyright169。ByManagement星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 8有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機會促進規(guī)?；瘜I(yè)化縮短開發(fā)時間控制經(jīng)營風險行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國 1400多個地區(qū)選擇合適開發(fā)地區(qū)和項目，選擇面大大寬于以前自己憑關系找地的開發(fā)模式目前政府主要供應熟地，大大減少了開發(fā)商自行進行一級開發(fā)的時間和風險由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢項目開發(fā)，便于控制風險只有規(guī)?；I(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金、獲取新的開發(fā)項目，有利于形成全國性的大開發(fā)公司2023/3/5Copyright169。ByManagement新開發(fā)商增多競爭方式改變 土地價格因素排除在價值鏈外，對企業(yè)的核心競爭力提出更高的要求，促進房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；?，專業(yè)化，以降低成本，控制風險重新洗牌沒有實力的地方開發(fā)商將被市場淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時間。東灘經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn) —— 受土地政策的影響由于國家土地供應總量將受到嚴格的限制，未來獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將非常大土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使企業(yè)從土地資源優(yōu)勢型（地主型）向能力優(yōu)勢型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢的形成與公司決策和經(jīng)營市場化速度相關土地價格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價格總體水平上升，長期價格趨向合理區(qū)間，總體價格水平將高于現(xiàn)在水平，這對東灘 84平方公里土地增值提供機會房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭趨向激烈化，實力決定開發(fā)機會，資本運作、技術創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對房地產(chǎn)商提出了更高的要求10土地市 場供應者土地多頭供應的局面將得到更本性好轉(zhuǎn)國家成為土地的唯一供應商。需求者國民待遇。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 11我國加入 在給房地產(chǎn)業(yè)帶來三大機會的同時，也帶來了四大威脅外商的加大投資將使對寫字樓、工業(yè)用房和高檔住宅的需求增長。國外金融機構的介入將促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。外資房地產(chǎn)開發(fā)商將首先進入高檔外銷公寓及寫字樓市場，憑借其先進的物業(yè)管理模式、營銷網(wǎng)絡和更加專業(yè)化、人性化的服務理念，對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務將形成威脅。房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪 “ 洗牌 ”，相當數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 12加入 WTO2023 2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 13房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性可以總結為：周期性、關聯(lián)性、地域性、政策性周期性我國的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是 7到 8年為一個周期；第二個就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。關聯(lián)性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性。而新的國際貿(mào)易保護主義的抬頭，如美國對我國鋼鐵業(yè)實施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時入關后，這些行業(yè)將面臨跨國公司的強大競爭壓力。北京地區(qū)由于對奧運概念和入世概念的過度挖掘，使市場面臨較大的壓力。 政策敏感性房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導致國家相關政策的變化。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 14周期性： 我國房地產(chǎn)歷經(jīng)起步（ 19791991）、過熱（ 19911993）和調(diào)整（ 19931997）后， 1998年房地產(chǎn)業(yè)步入復蘇階段從各階段的波動幅度可以看出，房地產(chǎn)市場的成熟度日益加強，市場逐漸趨于理性發(fā)展。這實際上有利于整個行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。過熱期復蘇期調(diào)整期19872023年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長率統(tǒng)計分析與宏觀經(jīng)濟周期波動的趨勢基本一致；波幅大于后者衰退期較短而增長期、繁榮期較長發(fā)展領先于宏觀經(jīng)濟增長而衰退遲于宏觀經(jīng)濟，體現(xiàn)了先導經(jīng)濟的特點。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 15全國房地產(chǎn)行業(yè)增長情況分析通過 1999年的調(diào)整， 2023年又出現(xiàn)了較快增長的勢頭，從經(jīng)濟周期分析，房地產(chǎn)業(yè)還有 3—5 年的增長期。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 16我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，但普遍規(guī)模小，競爭能力弱，行業(yè)整合是必然趨勢企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。在房地產(chǎn)市場面臨整合和規(guī)?；?jīng)營的發(fā)展時期 ,東灘公司要參與到房地產(chǎn)市場上進行競爭 ,要定位好進行商業(yè)房地產(chǎn)、相關的復合房地產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展方向和規(guī)模，只有這樣才能在產(chǎn)業(yè)整合和大規(guī)模淘汰時處于有利的競爭地位。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 17全國房地產(chǎn)行業(yè)集中度全國房地 產(chǎn) 行 業(yè) 集中度 發(fā) 展 趨勢預測 ：50000多家2023多家2023年 2023年據(jù)專家分析：我國未來 510年， 90%的房地產(chǎn)企業(yè)將消亡，目前全國的房地產(chǎn)公司有 50000多家，平均每個公司的資產(chǎn)不足 2023萬元，具有一級資質(zhì)的不足 %,平均開發(fā)量不到 10000平方米 ,經(jīng)營規(guī)模小、成本高、效益差、無充足的資本支持。由此分析 ,目前房地產(chǎn)行業(yè)的集中度并不高 ，行業(yè)未來發(fā)展將會有一個大規(guī)模行業(yè)整合和淘汰的過程。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 18從發(fā)展走向成熟，中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展將形成以下五大趨勢行業(yè)競爭日益激烈。地區(qū)性品牌由于在資金實力、開發(fā)經(jīng)驗等方面處于整體劣勢，生存空間收到嚴重擠壓。商品住宅價格將呈現(xiàn)穩(wěn)中回落的趨勢。二級市場的不斷發(fā)展將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著越來越大的作用。規(guī)?；放苹┙o多元化價格趨勢住宅二級市場房地產(chǎn)金融業(yè)2023/3/5Copyright169。ByManagement星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 20房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的變化必然引起其經(jīng)營模式的變化隨著行業(yè)競爭日益激烈，規(guī)模與聯(lián)合才能重新構建企業(yè)的核心競爭力單獨的項目公司無法從品牌資源、資金實力、專業(yè)人員等方面和大的地產(chǎn)集團競爭，要憑借合縱聯(lián)橫的優(yōu)勢，凝聚分散資源，提煉集團終極勢能，并以聯(lián)合營銷推廣模式抗衡強敵，才不會在大浪淘沙中被淘汰企業(yè)規(guī)模變化數(shù)量眾多、規(guī)模小、效益差的小企業(yè)集中度高的大規(guī)模企業(yè)經(jīng)營模式變更單一注重功能開發(fā)與商業(yè)、旅游、體育等行業(yè)結合重新塑造核心競爭力2023/3/5Copyright169。ByManagement2. 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性為：周期性、關聯(lián)性、政策性、地域性3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，普遍規(guī)模小而競爭能力弱，行業(yè)集中度低4. 商業(yè)房地產(chǎn)的投資額近年來快速增長5. 中國居民住宅市場容量巨大，發(fā)展前景看好。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 22上海房地產(chǎn)正成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)消費GDP拉動2023年90年代初 ％7％不足一百萬平方米1800萬平方米不足 10億700億 上海房地產(chǎn)增加值占 GDP的比重已