【正文】 客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項目調查14名 而 責 實 / 潛 學 乃 智競爭樓盤占地面積大約 1700多平方米，建筑面積 2萬平方米?；厩闆r☆ 住宅底下全部為商業(yè)，不太適合居住☆ 位于城南，具有一定的人氣☆ 交通比較方便☆ 商業(yè)步行街均價： 1500元 /平方米商鋪：精品服裝、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)經(jīng)營、投資戶 住宅：中高收入客戶三房兩廳兩衛(wèi) ㎡三房兩廳兩衛(wèi) ㎡2023年 6月開始動工，一期正在熱銷中。屈原大道沿線建材機電燈飾城劣 勢 優(yōu)勢價格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項目調查13名 而 責 實 / 潛 學 乃 智競爭樓盤占地面積大約 5780平方米，建筑面積 6萬平方米?；厩闆r☆ 不太適合居住☆ 無景觀優(yōu)勢☆ 片區(qū)居住氛圍日益濃厚☆ 項目交通比較方便☆ 專業(yè)建材燈飾市場均價： 1100元 /平方米商鋪：建材燈飾等業(yè)態(tài)經(jīng)營、投資戶 住宅：中高收入客戶 三房兩廳兩衛(wèi) ㎡三房兩廳兩衛(wèi) ㎡2023年 8月 28日開始銷售，一期竣工日期 2023年底。 兆隆花園劣 勢 優(yōu)勢價格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項目調查12名 而 責 實 / 潛 學 乃 智競爭樓盤占地面積大約 3萬多平方米，建筑面積 10萬平方米。商鋪：服裝、超市等業(yè)態(tài)經(jīng)營、投資戶 三房兩廳兩衛(wèi) ㎡四房兩廳兩衛(wèi) ㎡一期已經(jīng)交房，二期熱售中?；厩闆r☆ 項目建設和銷售都比較緩慢☆ 片區(qū)居住氛圍日益濃厚☆ 建成后商業(yè)氛圍較為濃厚☆ 縣行政中心新址對面☆ 小區(qū)規(guī)模比較大1400多元 /平方米商鋪：服裝、超市等業(yè)態(tài)經(jīng)營、投資戶 住宅：中高收入客戶 三房兩廳兩衛(wèi) ㎡四房兩廳兩衛(wèi) ㎡項目目前銷售第一期，一期預計2023年交房。溆浦火車站正對面世紀商貿城劣 勢 優(yōu)勢價格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項目調查10名 而 責 實 / 潛 學 乃 智競爭樓盤占地面積大約 100畝，建筑面積 ?；厩闆r☆ 項目離城區(qū)有一定的距離☆ 無景觀優(yōu)勢☆ 片區(qū)居住氛圍日益濃厚☆ 建成后生活配套比較齊全☆ 宣傳推廣比較到位☆ 離火車站比較近電梯房： 1500元 /平方米多 層： 1100元 /平方米本地居民，個體戶，商業(yè)投資客，政府公務員，農(nóng)業(yè)銀行職工，教師等。 新住宅區(qū)（屈原大道沿線）分布著相對低價住宅，價格 11001500216。 現(xiàn)有樓盤銷售情況普遍良好，表明對商品房的需求已經(jīng)顯現(xiàn)216。市場分析中心板塊屈原大道沿線板塊城南板塊8名 而 責 實 / 潛 學 乃 智216?！?溆浦大橋是連接城南和城北重要交通樞紐，將縣城南北慣成一體。沿屈原大道一線發(fā)展逐漸成熟，縣行政中心往這一帶遷移，將更加刺激這一地段的房地產(chǎn)市場，但是目前這一地段的樓盤發(fā)展速度非常緩慢。■ 目前溆浦住房均價為 10001100元 /平方米之間，且有 67％以上的樓盤均價都在 1100元 /平方米左右，城南兩個項目靜安小區(qū)、香格里拉小苑均價在 800左右；少數(shù)小高層均價達到 1500元 /平方米以上?！?從溆浦房地產(chǎn)市場的在售樓盤物業(yè)類型來看，多層或小高層住宅占據(jù)了在售樓盤市場的主導，這一特點也代表了現(xiàn)階段溆浦房地產(chǎn)開發(fā)的主流。道路狹窄，舊城老化嚴重，配套不足等問題對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有很大的影響。 宏觀經(jīng)濟調查市場分析6名 而 責 實 / 潛 學 乃 智溆浦房地產(chǎn)市場調研分析■ 目前溆浦縣的房地產(chǎn)市場正處在快速發(fā)展階段，并正在逐步走向理性和規(guī)范。主要礦藏有 37種，其中青界球狀瓷泥質量極優(yōu)，世界罕見，硅砂礦品位極高，儲量全國第一。盛產(chǎn)金銀花、白芍、天麻等各類藥材 30多種，面積達 7萬多畝，是全國重點藥材基地縣之一?？側丝?84萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 79萬人，總耕地面積 60萬畝，是一個典型的山區(qū)農(nóng)業(yè)大縣。其東西寬 72公里，南北長 110公里，總面積 。0139。1539。1939。1739。坤源項目全程營銷策劃報告 之 第一部分 《項目定位報告》 2名 而 責 實 / 潛 學 乃 智報告簡要提綱市場格局 項目分析 項目定位市場分析競爭樓盤競爭分析項目地塊分析項目 SWOT分析項目的競爭策略綜合評估產(chǎn)品市場定位客戶定位形象定位 （住宅定位、商業(yè)定位、酒店定位）案名及廣告定位價格定位3名 而 責 實 / 潛 學 乃 智市場格局項目分析項目定位工作流程4名 而 責 實 / 潛 學 乃 智結論：溆浦房地產(chǎn)處于 超速發(fā)展單純數(shù)量型 階段發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP（ RMB） 0～ 6400 6400～ 32023 32023～ 64000 64000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主發(fā)展特征 超速發(fā)展單純數(shù)量型 快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 快速發(fā)展2023年溆浦人均 GDP4709元；經(jīng)濟增長率大于 8%。宏觀背景分析市場分析5名 而 責 實 / 潛 學 乃 智溆浦縣位于湖南省西部、懷化市東北部，雪峰山北麓、沅水中游，地跨北緯 27176。 至 28176。 ，東經(jīng)110176。 至 111176。 之間，南與洞口、洪江交界，北和沅陵、安化相連，東同新化、隆回接壤，西跟辰溪、懷化毗鄰，是湘西的門戶。全縣轄 8個辦事處， 43個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，居住有瑤、苗、土家、侗、回等等 14個民族。 溆浦縣境內資源豐富，物華天寶，水果品種達 100多種，被譽為“ 江南水果之鄉(xiāng) ” ，地方特產(chǎn)雞蛋棗、朱紅桔、脆蜜桃、 “ 翠玉” 獼猴桃、蜜餞棗、片片桔、溆浦鵝、三元雜交豬等農(nóng)副產(chǎn)品更是聞名全國，暢銷國內外；成規(guī)模的果林達 22萬畝，水果年產(chǎn)總量達 20萬噸，是全國百個重點水果縣之一。年產(chǎn)糧食 ，是湖南省主要產(chǎn)糧大縣之一，已形成 “ 東林、西桔、南藥、北棗、中糧 ” 五大區(qū)域化特色支柱產(chǎn)業(yè)格局。水能蘊藏總量達 33千瓦，有中小水電站 33座，年發(fā)電量 2億千瓦時，是全國百個電氣化達標縣之一。從整體來看，整個城區(qū)的現(xiàn)狀和基礎配套設施還難以滿足城市發(fā)展的需要。同時，在未來溆浦縣的房地產(chǎn)市場中，為開發(fā)配套設施齊全的集約型多功能住宅帶來了無限的發(fā)展契機。因此，高層等類型房產(chǎn)的開發(fā)雖具有較大的市場潛力，但開發(fā)過程中必須在前期做好可行性分析，尤其應注重價格的定位和戶型設計等因素，以符合溆浦人民居住理念的市場定位為首。市場分析7名 而 責 實 / 潛 學 乃 智溆浦房地產(chǎn)市場格局■ 目前房地產(chǎn)市場主要以屈原大道沿線板塊和市中心板塊為主?！?中心板塊以西湖口流金廣場、坤源項目為主?！?溆浦房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)兩極驅動，中心板塊和屈原大道沿線板塊共同發(fā)展。 房地產(chǎn)市場處于啟動階段，產(chǎn)品及營銷均處于較低水平216。 以大盛商業(yè)步行街為中心的區(qū)域相對來說價格比較高 15001800216。相對來說城南價格偏低，城南片區(qū)的均價為： 900左右12345678溆浦縣市場概況： 1100：約 1400： 1100 電梯房：1500，多層： 1100：價格代定：約15002023起：未出：約 1500靜安小區(qū)： 800左右香格里拉小苑： 750800之間市場分析1099名 而 責 實 / 潛 學 乃 智競爭樓盤占地面積大約 ，建筑面積 45萬平方米。三房兩廳兩衛(wèi) ㎡四房兩廳兩衛(wèi) ㎡2023年初開工， 2023年 9月 22日開始選房。建筑密度 %，容積率 ，總戶數(shù)約 1000多戶。屈原大道旁溆水明珠劣 勢 優(yōu)勢價格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項目調查11名 而 責 實 / 潛 學 乃 智競爭樓盤占地面積大約 55畝，建筑面積 30多萬平方米，容積率 ☆ 項目離城區(qū)有一定的距離☆ 集購物、休閑、娛樂、美食于一體的超大型社區(qū)☆ 片區(qū)居住氛圍日益濃厚☆ 建成后生活配套比較齊全☆ 離火車站比較近1100元 /平方米本地居民，個體戶，商業(yè)投資客，政府公務員。溆浦火車站正對面大盛 容積率 。目前一期正在熱銷中。容積率 710之間。門面銷售 80%左右，住宅尚未開始。容積率 。警予中路核心地段 流金廣場劣 勢 優(yōu)勢價格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項目調查15名 而 責 實 / 潛 學 乃 智競爭分析樓盤名稱 地理位置 物業(yè)類型 交房日期世紀商貿城 溆浦火車站正對面 多層，小高層 2023年底溆水明珠 屈原大道旁 多層住宅、商鋪 一期預計 08年大盛 溆浦在售樓盤基本信息對照16名 而 責 實 / 潛 學 乃 智競爭分析樓盤名稱 總占地面積（萬平方米） 總建筑面積（萬平方米） 均價（元 /㎡） 物管費（元 /㎡） 容積率 綠化率世紀商貿城 大約 4—5 萬平方米 電梯房： 1500多多層： 1100多 25%溆水明珠 100畝 1400多元 /平方米 /平方米 36%大盛 已開發(fā)樓盤的平均容積率為 。 17名 而 責 實 / 潛 學 乃 智競爭分析樓盤名稱 主要廣告語 廣告訴求點世紀商貿城 溆浦商業(yè)第一極 體驗一站式購物、商業(yè)溆水明珠 愛上城市生活 大家庭、大社區(qū)、小生活、大境界大盛 在營銷推廣中大力追求賣點的標新立異，援用了很多成熟房地產(chǎn)市場的手段和方法，并引進了不少時尚家居理念。 溆浦在建樓盤營銷推廣信息對照 18名 而 責 實 / 潛 學 乃 智溆浦房地產(chǎn)的發(fā)展將隨著本項目的開發(fā)與其他各項目的推出持續(xù)升溫競爭結論競爭關系：左右夾擊，有來自東面流金廣場的，也有來自西面大漢商業(yè)步行街的；且 08年供應量繼續(xù)放大，屈原大道沿線、市中心、城南三個區(qū)域都將有新盤入市，競爭趨于白熱化。產(chǎn)品設計：溆浦各樓盤營造的社區(qū)感都較弱，文化感也很弱，大都是步行街與住宅混為一體，產(chǎn)品設計在創(chuàng)新方面存在不足。123456本項目78屈原大道區(qū)域大漢商業(yè)步行街 910流金廣場靜安小區(qū)銀信花苑香格里拉小苑19名 而 責 實 / 潛 學 乃 智市場格局項目分析項目定位工作流程20名 而 責 實 / 潛 學 乃 智地塊分析本項目警予路與溆浦大橋交匯處城市的 核心所在城市空間布局：形成 “核心 — 軸線 — 網(wǎng)絡 ”的點軸網(wǎng)空間格局。■ 目前副食品公司轉角樓已開始動工開發(fā)，這對提升本區(qū)域形象有很大的作用?！?東面西湖口流金廣場開始動工開發(fā)。文化教育 鴻志中學，二中，鎮(zhèn)中學，衛(wèi)生學校。銀行金融 盧峰信用社，建設銀行，工商銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行。公共交通 處于城市干道的 T字路口，交通四通八達。本項目總體發(fā)展戰(zhàn)略5：靠溆浦河，地塊周邊的自然資源25名 而 責 實 / 潛 學 乃 智SWOT分析 項目 SWOT矩陣分析S（優(yōu)勢）（優(yōu)勢）1）具有天然的地理