20xx年江濱松州別苑住房項目整體營銷戰(zhàn)略報告-展示頁
2025-07-25 17:30本頁面
【正文】 的市政設施完善 ，有望撐過地產(chǎn)寒冬 ☆劣勢 weakness ☆威脅 threat 目前 XX市場從 20xx年 3 月以來一直處于低迷狀態(tài) 國家宏觀調(diào)控，對高價樓盤 消費者的觀望態(tài)度起到強化作用。 ，具有唯一性，占據(jù)地利條件；親水情節(jié)，搶占人和制高點。 五、項目 SWOT 分析 通過對地理環(huán)境因素、人文環(huán)境因素、政治經(jīng)濟環(huán)境因素、競爭環(huán)境因素等各方面的因素進行全方位的 SWOT 分析。其客戶一般都是個體戶老板和行政人員等高端客戶，兩者內(nèi)部豪華 具有美感的設施更是吸引了這群人的眼球。 ②通過三個樓盤的調(diào)查，松州別苑和江畔 御景更注重服務的質(zhì)量，其售樓工作人員也較為熱情，且具有較高的專業(yè)知識；外灘明珠其售樓中心地處戰(zhàn)備大橋附近，其環(huán)境不利于其銷售，另外其服務人員的服務較差， ③松州別苑在推廣自己的特色時，注重于周圍的人文文化，比如靠近文廟、武廟，還有周圍的學校，其樓盤所在地靠江落戶，形成天然得風景線，隨著鐘法路的拓寬，周圍的商業(yè)配套設施更加健全，這些得天獨厚的優(yōu)勢直接讓樓盤更具有升值空間。 ③江濱地段的地理優(yōu)勢非常明顯，有便捷的交通，附近有較多的學校，也有相應的配套設施，對消費者來說，未來幾年的江濱地段是一個舒適的生活環(huán)境。 （ 3）、客戶需求： ①除松州別苑外，其他兩 個都沒有單身公寓這一戶型，因此，松州別苑在銷售過程中將更具競爭力，對消費者來說，也更具吸引力。眾所周知，現(xiàn)在中國的手機擁有人數(shù)較普遍，而且在高端人士這階層幾乎是人手一部。 ③外灘明珠的廣告投入相對沒有創(chuàng)新地方，而且在調(diào)查過程中，其現(xiàn)場銷售人員的業(yè)務素質(zhì)并不是很高等，這些均影響到外灘明珠的對外形象宣傳。 ②對于松州別苑，與外灘明珠和和江畔御景相比，其也注重在電視這塊的投入。 （ 2）廣告投入： ①這三者在廣告投入這塊存在共性，都注重在報紙、路牌等方面的投入。如個體戶老板、行政人員等； ②由于松州別苑有推出單身公寓這塊，所以其在客戶群上也有定位于一般的工薪階層。 ④江畔御景也為大戶型樓盤，其公攤面積率為 %，相對于外灘明珠的20%，這個比率相對較低，因此性價比較高。 ②松州別苑的公攤面積率為 18%~21%，符合以上標準。 ◆ 樓盤公攤面積 率對比 項目名稱 公攤面積率 總面積 總公攤面積 松州別苑 18%~21% 30㎡ ~200㎡ ㎡ ~42㎡ 外灘明珠 20% 160㎡ 32㎡ 江畔御景 % 150㎡ ~300㎡ ㎡ ~㎡ 分析： ①一般情況：無電梯普通公寓在 10%左右 ,一梯戶數(shù)越多 ,分攤會少些 ,高層帶電梯公寓房在 1520%. 底層門面在 1%以內(nèi) 。 ◆樓盤均價對比、單個樓盤每平方米最高價與最低價對比 外灘明珠 均價： 4800元 /m2 最高價： 8000元 /m2 最低價： 4900元 /㎡ 松州別苑 均價： 5500 元 /m2 最高價： 9000 元 /m2 最低價： 4500元 /m2 江畔御景 均價： 5600元 /m2 最高價： 6700元 /m2 最低價： 4900元 /m2 外灘明珠： ① 主體戶型： 大戶型為主，一般都有四房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺；樓中樓 ② 對應面積： 183— 229 ㎡ 254— 268 ㎡ 松州別苑： ① 主體戶型： 精裝一房、 雅致二房、 闊綽三房 ② 對應面積： 40～ 150 ㎡ 江畔御景： ① 主體戶型： 三 房、 四房和五房 ② 對應面積： 150 ㎡ 175 ㎡ 200— 252 ㎡ 分析： 從均價上來看，外灘明珠較低，但因其戶型基本偏大，購房總金額遠遠超過其他兩個樓盤。 外灘明珠的超大戶型與大戶型遇到目前 XX 樓市低迷，其銷售壓力最大，并且 XX 目前的消費需求更多的是中小戶型。 尚未推出地塊：三盛地塊（原三鋼地塊）、松州別苑二期、華豐地塊、吉馬商業(yè)用地、東盛地塊、 20xxP01 地塊 分析：江濱板塊今年將有多個項目推出，區(qū)域市場整體放量將近百萬平方米，同時，由于地段的稀 缺性和地塊成本增加等因素，開發(fā)商在項目規(guī)劃時，為達到利潤最大化，大都以大戶型為主，使江濱板塊的樓盤產(chǎn)品同樣化，造成同質(zhì)樓盤競爭激烈；隨著高端消費人群的逐漸減少，各樓盤的銷售難度將更加明顯。 二、項目硬性指標 ? 總建筑面積 25 萬 m2： ? 容積率： ? 總占地面積： 132 畝 ? 戶型分析： 30㎡ 90120㎡ 121149㎡ 150㎡及以上 戶數(shù) 比例 戶數(shù) 比例 戶數(shù) 比例 戶數(shù) 比例 A座 44 % 44 % 44 % 2 % B座 0 0% 94 10． 07% 47 5． 04% 202 21． 65% C座 112 12% 112 12% 112 12% 120 12． 87% 合計 156 16． 72% 250 26． 79% 203 % 324 34． 73% ? 從戶數(shù)比例上看，本項目戶型以三房為主，共 453 套，占 ％，其次為四房共 324 套，大部分在 B、 C 座； ? 從面積比例上看，一房占 ％，三房占 %，四房以上占 ％； ? 裝修標準：都以毛坯房 為主，有少數(shù)是樣品房（經(jīng)售樓小姐介紹，因樣品房造價比較貴，基于本地的消費水平考慮，故比較少樣品房。該項目地理位置優(yōu)越，規(guī)劃起點高，設計風格獨特，周邊學校、公園、商業(yè)街、大型超市、銀行、酒店 、政府機構等近在咫尺，生活方便，文化、商業(yè)氛圍濃厚，小區(qū)內(nèi)各種配套設施建設一應俱全，建成后將是一個功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、富有閩南古城文化特色的高品位商住小區(qū)。 XX 江濱板塊 松州別苑項目 整體營銷戰(zhàn)略報告
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1