《20xx年江濱松州別苑住房項目整體營銷戰(zhàn)略報告》-預覽頁
【正文】 需求更多的是中小戶型。 二、項目硬性指標 ? 總建筑面積 25 萬 m2： ? 容積率： ? 總占地面積： 132 畝 ? 戶型分析： 30㎡ 90120㎡ 121149㎡ 150㎡及以上 戶數(shù) 比例 戶數(shù) 比例 戶數(shù) 比例 戶數(shù) 比例 A座 44 % 44 % 44 % 2 % B座 0 0% 94 10． 07% 47 5． 04% 202 21． 65% C座 112 12% 112 12% 112 12% 120 12． 87% 合計 156 16． 72% 250 26． 79% 203 % 324 34． 73% ? 從戶數(shù)比例上看，本項目戶型以三房為主，共 453 套，占 ％，其次為四房共 324 套，大部分在 B、 C 座； ? 從面積比例上看，一房占 ％，三房占 %，四房以上占 ％； ? 裝修標準：都以毛坯房 為主，有少數(shù)是樣品房（經(jīng)售樓小姐介紹，因樣品房造價比較貴，基于本地的消費水平考慮，故比較少樣品房。 XX 江濱板塊 松州別苑項目 整體營銷戰(zhàn)略報告 策劃師：劉 OX 20xx 年 06 月 江濱松州別苑營銷報告 一、項目概況 松州別苑項目是 XX 市區(qū)鐘法路南段片區(qū)的舊址改造項目，是市、區(qū)兩級政府重點項目之一。 該項目第一期占地面積 ，擬建設 6幢高層商住樓，總建筑面積約 萬平方米，總投資約 億元。 ◆戶型與戶型面積： 分析： 從戶型上的對比，可看出外松州別苑與江畔御景給客戶的選擇跟多，有助于擴大目標消費群體，降低銷售風險。房貸政策的變化，促使消費者的選擇將更偏向中小戶型，競爭上處于一定劣勢。 ③外灘明珠的公攤面積率為 20%，但其在綠化這塊相對缺少 ，因此這個比率相對較高。而外灘明珠和江畔御景全為大戶型樓盤，一般的工薪階層都缺少相應的購買力，因此這兩者的客戶群全部為高端客戶。這需要更多的廣告成本。因此利用短信宣傳可以達到一個較理想的效果。 （ 4）、銷售策略： ①由于三個樓盤都以大戶型為主，這對三個樓盤來說，有更明確的銷售群體，可以采用較為簡單的廣告策略，通過廣播，電視，報紙，廣告牌等方式實現(xiàn)宣傳。比如溫泉浴池、 SPA 池、健身區(qū)、休閑區(qū)等等，讓住戶有更輕松愉悅的享受。 XX 近年來城市發(fā)展規(guī)劃來看 ，政府對江濱附近的做了大量的政策傾斜。建筑本身只是一堆鋼筋混凝土，正是因為與文化的結合，賦予了建筑的生命和靈魂。 松州別苑，須具備下列要素： ◎現(xiàn)代時尚與閩南文化互相融合，將獨特的文化氣息融 入到項目中。 （二）客戶發(fā)掘 ? 目標客戶群需求分析 依據(jù)近期對項目本區(qū)域商品住宅消費群體的調查分析 ,目前該區(qū)域購房客戶大體分為四種類型 ,即 “實際居家型”、“投資型”、“過渡型”。 發(fā)展商背景 —— 宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力主要因素。 地段及配套情況 —— 交通是否便利，有無學校、醫(yī)院、銀行、菜市、超市等。 C、年齡在 40～ 50 歲，追求居住環(huán)境質量，又有充裕積蓄的多次置業(yè)者，需求戶型為 3 房、 4 房、多房，投資自用兩相宜。 不僅讓居住者體驗到美的環(huán)境，培養(yǎng)他們發(fā)現(xiàn)美和鑒賞美的能力 ，更要使得其樓盤具有了靈魂，注入深厚的文化是提升樓盤檔次的關鍵。生活中不是缺少美，而是缺少發(fā)現(xiàn)。 ? XX 樓盤不缺少檔次，但是缺少美： 用大盤意識 +名盤意識 +優(yōu)盤意識，創(chuàng)建 XX 劃時代的現(xiàn)代美學社區(qū)和美學觀念樓盤。 ? 項目檔次：價格中檔品質高檔 本質 上本案屬于“高質中價”的項目，但必須引導消費者以價值而不是檔次來認知本案。 三、項目命名 案名建議 【 松州別苑 】 釋義： 重視教育向來是 XX 區(qū)域文化的重要特征。同時也兼及了唐宋的文化特色，又與現(xiàn)代教育區(qū)的結合，符合本樓盤的定位。 樓書作為樓盤的形象展示窗口： 主題：人文之城 〖 XXCLD 社區(qū)〗古城文化、江濱景致、新建藝術走廊、步行街 真實反映，精彩再現(xiàn) XX 人對人文教育的重視、生活的變遷。 文案：“松州別苑”再現(xiàn)經(jīng)典巨作，向榮集團傾情打造！ 面廣告： ? 案場廣告：以噴繪為主，加以廣告牌，營造文化韻味。 ? 戶外廣告制作：（包含公交廣告與廣告牌、展板） 戶外廣告主要以高速公路入口，各交通要道交匯處設立戶外pop。 文案： X 月 X 日 XX第一文化樓盤，盛情開盤。 DM廣告：適時舉辦一定的社區(qū)活動進行互動，通過 DM宣傳邀請更多 業(yè)主參加活動，親身感受樓盤的文化內涵。 每一次出擊后取得的效果，需要一段時間進行消化，不在這個時候浪費彈藥。 （ 3） 開展點對點、面對面的推廣。 （ 3） 舉行公關活動，增強人氣，與消費者拉近距離。 A 類客戶：即具有強烈購買意向的客戶， 50 名以上。 前期的造勢、公關活動等請目標客群參與，讓他們切身感 受，增強廣告宣傳可信度和說服力。 挖掘 VIP 客戶群 推行貴賓團體購房優(yōu)惠措施，對團體購房進行優(yōu)惠。所以必須分別與大眾媒體及專業(yè)媒體進行形式各異的深度合作。 （ 1） 通過大眾媒體、專業(yè)媒體、戶外廣告及 DM 等渠道全面鋪開宣傳，制造新盤入市的聲勢，引起市場的廣泛關注。 加強行銷力度。 （ 2） 大型親子樂園活動。 公開發(fā)售期：待定 現(xiàn)場全面開放：銷售中心、樣板房開放、中心園林。 戶外廣告：同三高速入口、火車站、客運中心、 XX 各交通樞紐、燈箱廣告 主 要展現(xiàn)實力開發(fā)商，大盤形象，珍品形象，附以精美效果圖 案場廣告：建筑工地的圍墻、工地周邊媒介 主要宣傳文化形象，地緣優(yōu)勢、企業(yè)形象
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