某項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略構(gòu)想以及營銷策略課程-預(yù)覽頁
【正文】 16 區(qū)域內(nèi)客戶 區(qū)域外客戶 老鎮(zhèn)居民 開發(fā)區(qū)職工 市區(qū)的客戶 需求決定 品質(zhì)決定 價(jià)格決定 老 鎮(zhèn) 周 邊 35% 15% 45% 5% 目標(biāo)市場(chǎng) 之 構(gòu)成圖一 17 區(qū)域內(nèi)客戶 區(qū)域外客戶 老鎮(zhèn)居民 開發(fā)區(qū)職工 市區(qū)的客戶 需求決定 品質(zhì)決定 價(jià)格決定 老 鎮(zhèn) 周 邊 50% 15% 30% 5% 目標(biāo)市場(chǎng) 之 構(gòu)成圖二 18 對(duì)于目標(biāo)市場(chǎng)的研究，我們認(rèn)為： ? 本案的未來盤量消化有足夠的目標(biāo)客群支撐力度 ? 不同的市場(chǎng)比例構(gòu)成將會(huì)影響本案的品牌價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)格； ? 高品質(zhì)的目標(biāo)市場(chǎng)將有力提升本案的檔次和品位，同時(shí)也使得本案具備足夠的品牌溢價(jià)能力； ? 多層次的目標(biāo)客戶構(gòu)成使得本案具有很大的市場(chǎng)選擇靈動(dòng)性。 4500畝緊挨正在建設(shè)中的森林體育城，背靠閔行老鎮(zhèn)以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，毗鄰交大新校區(qū)和紫竹科技園。運(yùn)動(dòng)風(fēng)情。 隨著美國城市工業(yè)化的發(fā)展 ， 城市的污染 、 擁擠 、 躁動(dòng)和壓抑 ， 促使人們大批地向城市周邊的小鎮(zhèn)生活靠近 ， 而到了 70年代 ， 更是刮起了一股強(qiáng)烈的 “ BACK TO NATURE”口號(hào) ， “ 回歸自然 、 回歸小鎮(zhèn) 、 返樸歸真 ”成為城市青年族群的時(shí)髦生活象征 。 于是 ， 城市迷人的小鎮(zhèn)生活成為城市青年趨之若附的生活場(chǎng)所 。 在區(qū)域概念上 ， 鎮(zhèn)屬于城 ， 但又緊緊擁抱著城 30 第三層次：鎮(zhèn)生活的理論基礎(chǔ) 主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? 在和城的關(guān)系上 ， 鎮(zhèn)生活非常便利 ， 既可享受城市的繁華 ，又可享受小鎮(zhèn)的寧靜和安逸 。 包括：內(nèi)部完善的商業(yè)配套 、 怡然悠閑的居住氛圍 、 和睦融 洽的鄰里關(guān)系 、 頗具風(fēng)情的生態(tài)環(huán)境特性 。（見上圖 1） 從西開始沿河濱向東至商品房地塊，然后沿南北干道往北折商品房地塊內(nèi)延伸。 就是一條綠化帶，做出森林蔥郁的感覺。沿水道及外商業(yè)街一側(cè)建造商鋪，相對(duì)商鋪的通過錯(cuò)落布置，相成曲折的內(nèi)街。 53 總策略方向 先賣板塊 再賣樓盤 54 三大策略主導(dǎo) 板塊炒作 以本案所處的大板塊位置炒作，帶動(dòng)本案地緣價(jià)值的飆升 反彈琵琶 以榜樣群體先期導(dǎo)入 ， 帶動(dòng)其它目標(biāo)受眾關(guān)注 市場(chǎng)引爆 以 “ 兩人世界 ”的小面積精裝修產(chǎn)品 ， 引爆市場(chǎng) 55 板塊炒作 帶動(dòng)本案地緣價(jià)值的飆升 板塊炒作 ， 目標(biāo)關(guān)注： 三大引擎策動(dòng)市場(chǎng) : 新干線 森林體育運(yùn)動(dòng)城 生態(tài)健康的新市鎮(zhèn) 56 反彈琵琶 以榜樣群體先期導(dǎo)入 ， 帶動(dòng)其它目標(biāo)受眾關(guān)注 反彈琵琶 ， 領(lǐng)袖客戶 市區(qū) ：在市區(qū)內(nèi)選取 23名有一定影響的體育愛好者； 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ：從開發(fā)區(qū)內(nèi)的著名企業(yè)中選取 23名干部； 大學(xué)城 ：從交通大學(xué)內(nèi)選取 23名愛好體育的教工。 定向組織活動(dòng)： A、大學(xué)城 B、閔行區(qū)的學(xué)校 C、企業(yè)的比賽 市場(chǎng)化運(yùn)作：發(fā)放會(huì)員卡對(duì)外服務(wù) 60 “青年運(yùn)動(dòng)風(fēng)情小鎮(zhèn)”會(huì)員卡銷售 在銷售期發(fā)放價(jià)值 1000元的會(huì)員年卡，既作為購房訂金，同時(shí)可作為社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑的消費(fèi)。 第二階段 67 具體行動(dòng)： 開盤前期“軟硬兼施”的媒體宣傳策略 軟：運(yùn)動(dòng)風(fēng)情小鎮(zhèn)的宣傳 方向： A、現(xiàn)代城市人健康調(diào)查報(bào)告 （生存現(xiàn)狀、健康狀況、生活質(zhì)量等） B、運(yùn)動(dòng)風(fēng)情小鎮(zhèn)生活，城市人的夢(mèng)想所在 （誕生潮流背景、核心理念、生活方式） C、解碼“青春小鎮(zhèn)” （內(nèi)部配套、園林構(gòu)建、街區(qū)組合等等） 68 硬：以大品牌形象 +開盤訊息 方向：以系列健康的、清新的、潮流的視野表現(xiàn)進(jìn)行沖擊 以本案小鎮(zhèn)風(fēng)情的支撐點(diǎn)進(jìn)行系列宣傳 在激發(fā)目標(biāo)客戶的心理共鳴的同時(shí)，有力地灌輸本案 的核心生活理念。 72 分階段推廣構(gòu)想 掃尾期 戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)： （ 1）做好掃尾工作和形象宣傳的相得益彰， 為二期銷售鋪墊； （ 2）利用該階段的銷售緩沖期，做好社區(qū)文化建設(shè)； 第四階段 73 具體行動(dòng) 利用原先積累的購房客戶，舉辦大型社區(qū)活動(dòng)。 新街區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)： 81 ? 重點(diǎn)街景： 風(fēng)情商業(yè)街、泛會(huì)所街、文化主題街、休閑景觀林蔭道 ? 組團(tuán)內(nèi)中庭及立體綠化 起伏變化的中庭景觀效果，將傳統(tǒng)的集中綠化轉(zhuǎn)變?yōu)榻M團(tuán)內(nèi)的中庭綠化 ，并 將 組團(tuán)中的小高層進(jìn)行架空，設(shè)置與室外中庭綠化具溝通延展的綠化與休閑設(shè)施，再將組團(tuán)內(nèi)多層的頂樓建設(shè)為空中花園，使組團(tuán)內(nèi)形成起伏變化的中庭景觀效果，不但增加了綠色健康的生活內(nèi)涵，也使小高層業(yè)主的住宅成為景觀住宅。 2023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/14 ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/3/142023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/142023/3/14March 14, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/142023/3/142023/3/14Mar2314Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 14日星期二 2023/3/142023/3/142023/3/14 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于
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