【正文】 16 區(qū)域內(nèi)客戶 區(qū)域外客戶 老鎮(zhèn)居民 開發(fā)區(qū)職工 市區(qū)的客戶 需求決定 品質(zhì)決定 價格決定 老 鎮(zhèn) 周 邊 35% 15% 45% 5% 目標(biāo)市場 之 構(gòu)成圖一 17 區(qū)域內(nèi)客戶 區(qū)域外客戶 老鎮(zhèn)居民 開發(fā)區(qū)職工 市區(qū)的客戶 需求決定 品質(zhì)決定 價格決定 老 鎮(zhèn) 周 邊 50% 15% 30% 5% 目標(biāo)市場 之 構(gòu)成圖二 18 對于目標(biāo)市場的研究，我們認(rèn)為： ? 本案的未來盤量消化有足夠的目標(biāo)客群支撐力度 ? 不同的市場比例構(gòu)成將會影響本案的品牌價值與產(chǎn)品價格； ? 高品質(zhì)的目標(biāo)市場將有力提升本案的檔次和品位，同時也使得本案具備足夠的品牌溢價能力； ? 多層次的目標(biāo)客戶構(gòu)成使得本案具有很大的市場選擇靈動性。 4500畝緊挨正在建設(shè)中的森林體育城，背靠閔行老鎮(zhèn)以及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，毗鄰交大新校區(qū)和紫竹科技園。運動風(fēng)情。 隨著美國城市工業(yè)化的發(fā)展 ， 城市的污染 、 擁擠 、 躁動和壓抑 ， 促使人們大批地向城市周邊的小鎮(zhèn)生活靠近 ， 而到了 70年代 ， 更是刮起了一股強烈的 “ BACK TO NATURE”口號 ， “ 回歸自然 、 回歸小鎮(zhèn) 、 返樸歸真 ”成為城市青年族群的時髦生活象征 。 于是 ， 城市迷人的小鎮(zhèn)生活成為城市青年趨之若附的生活場所 。 在區(qū)域概念上 ， 鎮(zhèn)屬于城 ， 但又緊緊擁抱著城 30 第三層次：鎮(zhèn)生活的理論基礎(chǔ) 主要體現(xiàn)在以下幾個方面： ? 在和城的關(guān)系上 ， 鎮(zhèn)生活非常便利 ， 既可享受城市的繁華 ，又可享受小鎮(zhèn)的寧靜和安逸 。 包括：內(nèi)部完善的商業(yè)配套 、 怡然悠閑的居住氛圍 、 和睦融 洽的鄰里關(guān)系 、 頗具風(fēng)情的生態(tài)環(huán)境特性 。（見上圖 1） 從西開始沿河濱向東至商品房地塊，然后沿南北干道往北折商品房地塊內(nèi)延伸。 就是一條綠化帶，做出森林蔥郁的感覺。沿水道及外商業(yè)街一側(cè)建造商鋪，相對商鋪的通過錯落布置，相成曲折的內(nèi)街。 53 總策略方向 先賣板塊 再賣樓盤 54 三大策略主導(dǎo) 板塊炒作 以本案所處的大板塊位置炒作，帶動本案地緣價值的飆升 反彈琵琶 以榜樣群體先期導(dǎo)入 ， 帶動其它目標(biāo)受眾關(guān)注 市場引爆 以 “ 兩人世界 ”的小面積精裝修產(chǎn)品 ， 引爆市場 55 板塊炒作 帶動本案地緣價值的飆升 板塊炒作 ， 目標(biāo)關(guān)注： 三大引擎策動市場 : 新干線 森林體育運動城 生態(tài)健康的新市鎮(zhèn) 56 反彈琵琶 以榜樣群體先期導(dǎo)入 ， 帶動其它目標(biāo)受眾關(guān)注 反彈琵琶 ， 領(lǐng)袖客戶 市區(qū) ：在市區(qū)內(nèi)選取 23名有一定影響的體育愛好者； 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ：從開發(fā)區(qū)內(nèi)的著名企業(yè)中選取 23名干部； 大學(xué)城 ：從交通大學(xué)內(nèi)選取 23名愛好體育的教工。 定向組織活動： A、大學(xué)城 B、閔行區(qū)的學(xué)校 C、企業(yè)的比賽 市場化運作：發(fā)放會員卡對外服務(wù) 60 “青年運動風(fēng)情小鎮(zhèn)”會員卡銷售 在銷售期發(fā)放價值 1000元的會員年卡，既作為購房訂金，同時可作為社區(qū)內(nèi)運動休閑的消費。 第二階段 67 具體行動： 開盤前期“軟硬兼施”的媒體宣傳策略 軟：運動風(fēng)情小鎮(zhèn)的宣傳 方向： A、現(xiàn)代城市人健康調(diào)查報告 （生存現(xiàn)狀、健康狀況、生活質(zhì)量等） B、運動風(fēng)情小鎮(zhèn)生活，城市人的夢想所在 （誕生潮流背景、核心理念、生活方式） C、解碼“青春小鎮(zhèn)” （內(nèi)部配套、園林構(gòu)建、街區(qū)組合等等） 68 硬：以大品牌形象 +開盤訊息 方向：以系列健康的、清新的、潮流的視野表現(xiàn)進行沖擊 以本案小鎮(zhèn)風(fēng)情的支撐點進行系列宣傳 在激發(fā)目標(biāo)客戶的心理共鳴的同時，有力地灌輸本案 的核心生活理念。 72 分階段推廣構(gòu)想 掃尾期 戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)： （ 1）做好掃尾工作和形象宣傳的相得益彰， 為二期銷售鋪墊； （ 2）利用該階段的銷售緩沖期，做好社區(qū)文化建設(shè)； 第四階段 73 具體行動 利用原先積累的購房客戶，舉辦大型社區(qū)活動。 新街區(qū)規(guī)劃重點： 81 ? 重點街景： 風(fēng)情商業(yè)街、泛會所街、文化主題街、休閑景觀林蔭道 ? 組團內(nèi)中庭及立體綠化 起伏變化的中庭景觀效果，將傳統(tǒng)的集中綠化轉(zhuǎn)變?yōu)榻M團內(nèi)的中庭綠化 ，并 將 組團中的小高層進行架空，設(shè)置與室外中庭綠化具溝通延展的綠化與休閑設(shè)施，再將組團內(nèi)多層的頂樓建設(shè)為空中花園，使組團內(nèi)形成起伏變化的中庭景觀效果，不但增加了綠色健康的生活內(nèi)涵，也使小高層業(yè)主的住宅成為景觀住宅。 2023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/14 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/142023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/142023/3/14March 14, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/142023/3/142023/3/14Mar2314Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 14日星期二 2023/3/142023/3/142023/3/14 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于