【正文】 群體認(rèn)知 群體認(rèn)同 媒體關(guān)注 社會接受 滿足顯性需求 滿足隱性需求 經(jīng)營產(chǎn)品 營造人文 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 —— 發(fā)自內(nèi)心的向往 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 10 凌峻認(rèn)為，三講是做好大盤的必要條件，而不是充分必要條件！在市場成熟、競爭激烈的時代，超低價格、完善配套已經(jīng)變成了常規(guī)動作，要在市場上取得成功，必須充分預(yù)見未來城市發(fā)展，充分預(yù)見未來生活人群，依靠更高的發(fā)展戰(zhàn)略，打造更強勢的品牌！ 從“概念地產(chǎn)”進(jìn)入“觀念地產(chǎn)”時代！樓盤開發(fā)有一道分水嶺！ 我們看一下兩個時代的區(qū)別 —— “概念地產(chǎn)” VS“觀念地產(chǎn)” 名詞解釋 概念地產(chǎn) :講究產(chǎn)品賣點和廣告包裝，圍繞衣、食、住、行等方面大做文 章，不斷推出項目的配套、交通、價格等賣點，通過向市場中的特定目標(biāo)宣揚、炒作獨特或新鮮的產(chǎn)品概念 ,令消費者對項目產(chǎn)生向往（即偏好度），從而誘導(dǎo)消費者踴躍購房置業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 我們必須與時俱進(jìn)，走在時代的前面！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 萬科 有明確的企業(yè)價值觀 —— “建筑生活無限”，并把其價值觀灌輸?shù)接行萎a(chǎn)品和無形產(chǎn)品上，不斷將其價值觀灌輸給消費者、員工以及社會公眾，使他們在思想上高度認(rèn)可其發(fā)展理念。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鏈接一： 萬科社區(qū)的成功之道 萬科在很多城市獲得了成功，擁有極高的品牌忠誠度。 （ 2）方法二 —— 滿足需求 ：根據(jù)項目定位，尋找并提煉出獨特的居住理念和居住觀點，并以此為依據(jù)進(jìn)行 社區(qū)功能的整合和人文環(huán)境的營造，在生活理念、生活空間、生活氛圍、生活品牌、生活價值等方面下足心力，精心構(gòu)筑一個形象豐滿、富有生活內(nèi)涵及人文品味的完整居住空間，滿足目標(biāo)居住者的顯性需求和隱性需求。 只有不斷播種人文、播種生活、播種夢想，才能改變觀念！收獲財富！這就大盤的發(fā)展戰(zhàn)略。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、大盤成功的充分條件 —— 大盤的高層較量 做好操作范式只能滿足居住者顯性的功能需求，不能滿足居住者隱性的精神需求！特別是在 成熟的市場里，大盤必須滿足目標(biāo)客戶群體日益膨脹的人文、藝術(shù)、精神的高層次生活需求！ 全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新的競爭境界，項目在建筑空間、環(huán)境空間與人文空間都展開競爭，比拼生活方式、比拼生活文化、比拼生活品牌乃至比拼生活思想。例： 星河灣、南國奧林匹克花園、 錦繡香江。 7 交通：各樓盤均配置有大量的穿梭樓巴，其完善的社區(qū)交通配置，令項目本身與城市之間的交通銜接便利、暢順。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商業(yè)：努力打造氛圍濃厚的社區(qū)商業(yè)街，甚至能吸引到 社區(qū)外人群前來消費。 例：廣州早期華南板塊 “中國樓市看廣東，廣東樓市看華南”。 在性價比上刺激消費者。 3. 講價格。 大盤在一期住區(qū)開發(fā)的同時，會首先把包括商業(yè)、教育、醫(yī)療等配 套做好，滿足居住者的日常生活需求；并把樣板區(qū)做好，在開盤前展示項目的真實生活情境。 在交通上滿足消費者。 新區(qū)大盤的開發(fā)三步法 —— 三講：講交通、講配套、講價格 1. 講交通。 6 一、大盤成功的必要條件 —— 大盤的操作范式 不同的時機，不同的市場，有不同的發(fā)展戰(zhàn)略和不同的競爭方法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5 第一節(jié)：大盤戰(zhàn)略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4 邏輯思維圖 大盤戰(zhàn)略 凌峻方法論的導(dǎo)入 洞察廈門生活方式 項目定位： 市場定位、產(chǎn)品定位、品牌定位 整 體策略： 洞察廈門生活方式 大盤成功的必要條件 大盤成功的充分條件 大盤成功的充分必要條件 觀察 洞察 廈 門 杏林新城 項目狀況 洞察 廈門購房群體 本案未來消費者 消費者特征 消費者需求 廈門未來樓市趨勢 大集美發(fā)展趨勢 項目競爭支持點 項目整體發(fā)展原則 項目核心競爭優(yōu)勢構(gòu)筑 項目產(chǎn)品力整合與提升 項目整體發(fā)展策略 觀察 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 因為，在廈門做房地產(chǎn)，實際上就是在至高的人居榮譽上錦上添花！ 同樣的，在 2021 年的 11月份，我們也懷著同樣的心情，同樣的責(zé)任感開始了新的一場堪稱變革的人居策劃！ 我們希望，通過夏商集美項目的啟動，構(gòu)建一個項目和一個企業(yè)的品牌藍(lán)圖，開啟廈門新一輪的人居運動，為廈門的人居史冊添上濃重的一筆！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 廈門，無愧于中國人居的驕傲。 3 開 篇 語 綜觀全球，無論是哪座城市，當(dāng)戴上“國際花園城市”與“聯(lián)合國人居獎”兩項大桂冠時，都無可爭議成為世界人居的夢想勝地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2 目 錄 開篇語 邏輯思維圖 第一節(jié)：大盤戰(zhàn)略 第二節(jié)：洞察廈門生活方式 第三節(jié)：項目定位 第四節(jié)：整體策略 結(jié)束語 附件：凌峻洞察之點滴 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1 廈門夏商地產(chǎn)集美項目 整體營銷戰(zhàn)略報告 凌峻（中國）房地產(chǎn)策劃代理機構(gòu) 2021 年 11 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 廈門，是一個充滿魅力的名字。 2021 年，當(dāng)凌峻開始進(jìn)入廈門，接觸廈門 房地產(chǎn)業(yè)的時候，既感到無比地振奮，又無形中感受到了一種厚重的責(zé)任感。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。早期的新區(qū)或郊區(qū)大盤，處于市場未成熟期的大盤，取得成功的關(guān)鍵就是 —— 解決了生活的基本條件，滿足了購房者的顯性需求。 既要引入城市公交配套，也要開設(shè)社區(qū)樓巴，改善交通環(huán)境，方便住戶出行，提高出行的通達(dá)性。 2. 講配套。 在配套上打動消費者。 郊區(qū)大盤最大的優(yōu)勢之一就是地價成本較低，因此通常會考慮以性價比優(yōu)勢占領(lǐng)市場。 “三講”的目的是滿足居住者的衣食住行需求，讓消費者“買得起，住得下”。 華南板塊八大開發(fā)商的配套斗法：商業(yè)街、超市、銀行、郵政、醫(yī)療及社區(qū)樓巴等日常生活配套，甚至引入了名牌學(xué)校教育配套。例：祈福新村、麗江花園。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 教育： “ 名校＋名盤 ” —— 八大地產(chǎn)商 的教育配套比拼。 小結(jié)：完善的配套解決了居住的基本需求，最終配套與性價比幫助各大項目賣掉了大量的房子，帶旺了區(qū)域人氣，甚至提升了周邊土地價值，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 凌峻認(rèn)為，要做大盤就必須 —— 播種思想！ 播種人文！播種生活！播種夢想！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 8 大盤只有播種思想，才能獲得根本性的成功！大盤一定要從一開始就播種思想，持續(xù)灌輸品牌意識，倡導(dǎo)并根植獨特生活理念。 播種三 大方法： （ 1）方法一 —— 全面洞察 ：洞察城市發(fā)展方向、洞察城市居住文化、洞察項目發(fā)展?jié)摿?、洞察居住者?nèi)在需求，并以此為依據(jù)進(jìn)行市場定位、產(chǎn)品定位、品牌定位，進(jìn)而找到播種思想的立足點。 （ 3）方法三 —— 引領(lǐng)生活 ：從既定的居住 理念和居住觀點出發(fā)，旗幟鮮明地向目標(biāo)階層灌輸一種具有獨特新生活觀念的思想，描繪未來居住夢想，在思想上積極引導(dǎo)消費者轉(zhuǎn)變生活觀念，令消費者對項目神往。萬科成功有四個關(guān)鍵： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 9 有成熟的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略模式； 有明確的項目開發(fā)目標(biāo)和戰(zhàn)略，做行業(yè)減法，集中精力在房地產(chǎn)業(yè)中發(fā)展； 萬科善于洞察、并一直鎖定其目標(biāo)消費階層 —— 中國中產(chǎn)階層，主動構(gòu)筑這一階層所樂意接受的社區(qū)文化、社區(qū)價值、社區(qū)品牌，滿足他們顯性需求和隱性需求。 鏈接二： 為什么萬科要將營銷、建筑設(shè)計、售后服務(wù)三權(quán)合一？ 萬科將營銷、建筑設(shè)計、售后服務(wù)交由一名副總獨立分管，是因為唯有這樣做，他們才能夠?qū)⑵渚幼∮^念更完美地貫徹到售前、售中、售后的所有環(huán)節(jié)，才能夠真正無障礙地樹立社區(qū)的新生活觀念！ 三、大盤成功的充分必要條件 —— 構(gòu)筑不可模仿的核心競爭力 時代在進(jìn)步、城市在進(jìn)步、消費者在進(jìn)步、競爭對手在進(jìn)步！ 概念的 時代正在過去，觀念的時代正在到來。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 源自暫時的沖動 觀念地產(chǎn) :講究社區(qū)功能整合和人文環(huán)境營造，在生活理念、生活空間、生活氛圍、生活品牌、生活價值等方面下足心力，精心構(gòu)筑了一個形象豐滿、富有生活內(nèi)涵及人文品味的完整居住空間，并向社會中的特定階層灌輸一種具有獨特新生活觀念的思想，積極引導(dǎo)消費者轉(zhuǎn)變生活觀念，令消費者對項目神往（即偏執(zhí)度），從而自發(fā)置業(yè)安居。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “ 觀念地產(chǎn) ” 是一種地產(chǎn)智慧， 以改變?nèi)藗兊纳顟B(tài)度和思想觀念為根本目的。 概念出于一時之需， 往往會標(biāo)新立異， 常常是一種模棱兩可的承諾，功利 、 膚淺！ “ 概 念地產(chǎn) ” 只說不做。 觀念 地產(chǎn)注重 長期積累，是精神層面的感悟， 率真、深刻！ “ 觀念地產(chǎn) ” 既說又做，說與做高度結(jié)合。 —— 源自暫時的沖動 觀 念地產(chǎn)，實質(zhì)上是 產(chǎn)品 產(chǎn)生差異與個性的搖籃 ，能夠持續(xù)打動消費者，真正俘獲消費者的心，同時更能獲得社會特定群體的高度認(rèn)同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)